Passives Einkommen mit Immobilien: Wie viele Wohnungen brauchen Sie?

So rechnen Sie es aus

Beginnen Sie bei dem, was eine Wohnung im Monat übrig lässt, wenn sie schuldenfrei ist: die Miete, abzüglich Leerstand und allem, was Sie als Eigentümer zahlen, etwa das nicht umlagefähige Hausgeld, die Verwaltung und die Instandhaltung. Eine Wohnung für 120.000 Euro mit 650 Euro Miete lässt im Beispiel des Mietrendite-Rechners 527 Euro im Monat übrig; dieser Rechner beginnt bei 525 Euro.

Teilen Sie dann Ihr Ziel durch diesen Betrag. 2.000 Euro geteilt durch 525 Euro sind 3,8. Sie brauchen also vier Wohnungen, und die bringen zusammen 2.100 Euro im Monat.

Mit Kredit: erst Vermögen, dann Einkommen

Kaum jemand kauft vier Wohnungen ohne Kredit. Mit Kredit kaufen Sie früher und mit weniger Eigenkapital, aber am Anfang bringt eine Wohnung wenig oder nichts. Im Beispiel leiht die Bank 107.500 Euro je Wohnung zu 4,2 % Zins und 2 % Tilgung. Das sind 6.665 Euro im Jahr, mehr als die 6.300 Euro Reinertrag. Solange der Kredit läuft, zahlen Sie je Wohnung etwa 30 Euro im Monat zu.

Das Geld ist nicht weg. Sie tilgen je Wohnung im ersten Jahr 179 Euro im Monat, und das ist Sparen. Solange Sie mehr tilgen, als Sie zuzahlen, wächst Ihr Vermögen, hier um 149 Euro im Monat je Wohnung. Jedes Jahr fließt ein größerer Teil in die Tilgung, denn der Zins sinkt mit der Schuld. Nach 28 Jahren ist die Wohnung schuldenfrei, und ab dann gehört Ihnen der ganze Reinertrag. Kaufen Sie alle zwei Jahre eine Wohnung, kaufen Sie die vierte nach sechs Jahren. Sie ist nach 34 Jahren getilgt; in Jahr 35 erreichen Sie Ihre 2.000 Euro im Monat.

Das ist lang. Es ist auch ehrlich: Eine vermietete Wohnung mit Kredit baut erst Vermögen auf und erst später Einkommen. Wie dieses Vermögen wächst, sehen Sie unter Vermögen aufbauen.

Schneller: mehr tilgen

Tilgen Sie mehr, sind Sie früher schuldenfrei, zahlen in der Zwischenzeit aber mehr zu. Im Beispiel:

Bei einer Baufinanzierung ist der Zins meist für einige Jahre fest. Wollen Sie zwischendurch mehr tilgen, fragen Sie nach einem Recht auf Sondertilgung. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie einen Kredit mit festem Zins immer kündigen, mit sechs Monaten Frist; dann können Sie auch tilgen, so viel Sie wollen. Nach der Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein als heute.

Und die Steuer?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss nach Zins, Kosten und Abschreibung (AfA), zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen und zu Ihrem persönlichen Steuersatz. Im Rechenbeispiel unter Vermögen aufbauen bleiben von drei schuldenfreien Wohnungen 1.339 Euro im Monat vor Steuern und 993 Euro danach, für jemanden mit 45.000 Euro übrigem zu versteuerndem Einkommen.

Wollen Sie Ihr Ziel nach Steuern erreichen, geben Sie einen Reinertrag nach Steuern ein. Der Dealmotor rechnet die Steuer für Sie aus, über alle Ihre Wohnungen zusammen.

Wie passiv ist es?

Weniger, als das Wort verspricht. Eine Verwaltung kann das meiste übernehmen; ihre Kosten gehören in Ihren Reinertrag. Aber es kommt immer etwas auf Sie zu: ein Mieter, der auszieht, ein undichtes Dach, ein Beschluss der WEG, ein neuer Zins. Halten Sie deshalb einen Puffer bereit, und rechnen Sie nicht mit dem besten Jahr. Was schiefgehen kann, steht unter Vermögen aufbauen.

Häufige Fragen

Ihr nächster Schritt

Wie Tilgung und ein paar schuldenfreie Wohnungen zusammen zur Altersvorsorge werden, üben Sie in den kostenlosen Lektionen der Akademie: ein Konto, keine Kreditkarte. Beginnen Sie mit Tilgen ist Sparen, in fünf Minuten.

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Alle Lektionen des Fundaments stehen in der Akademie. Was eine Wohnung bringt, rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner aus; wie Ihr Vermögen wächst, mit dem Zinseszinsrechner. Ob Ihr Eigenkapital in einer Wohnung oder in einem ETF mehr bringt, sehen Sie unter Immobilie oder ETF. Alle Rechner stehen auf einer Seite.

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