Mieteinnahmen versteuern: AfA, Verluste und Spekulationsfrist

Wie Mieteinnahmen besteuert werden

Besteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten (§ 21 EStG). Zu den Einnahmen gehören die Kaltmiete und die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten; was Sie an Betriebskosten weiterzahlen, sind wiederum Werbungskosten. Die Kaution ist keine Einnahme, solange Sie sie nicht behalten.

Der Überschuss kommt zu Ihren übrigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, der 2026 von 14 % bis 42 % reicht, für sehr hohe Einkommen 45 %. Der Grundfreibetrag liegt bei 12.348 Euro. Den Solidaritätszuschlag zahlen Sie erst, wenn Ihre Einkommensteuer über 20.350 Euro liegt; als Kirchenmitglied kommt Kirchensteuer dazu.

Wohnraummiete ist umsatzsteuerfrei. Sie können deshalb keine Vorsteuer aus Handwerkerrechnungen ziehen, und Sie rechnen Renovierungen immer mit Mehrwertsteuer.

Was Sie absetzen können

• Schuldzinsen für den Kredit, mit dem Sie die Wohnung gekauft oder renoviert haben. Die Tilgung nicht.
• AfA auf den Gebäudeanteil, mehr dazu unten.
• Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Instandsetzung. Größere Beträge dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Achtung bei der 15-%-Grenze.
• Hausgeld, soweit Sie es nicht auf den Mieter umlegen, etwa die Verwaltervergütung. Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die WEG das Geld für eine Maßnahme ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof im Januar 2025 bestätigt, auch nach der WEG-Reform.
• Grundsteuer, Versicherungen, Mietverwaltung, Fahrten zur Wohnung, Kontoführung, Anwalt bei Mietstreitigkeiten und der Anteil der Steuerberatung für die Vermietung.
• Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen und Schätzgebühren der Bank.

Nicht sofort absetzbar sind der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Sie sind Anschaffungskosten. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, läuft über die AfA, der Teil für den Grund und Boden gar nicht.

AfA: die Abschreibung auf das Gebäude

Das Gebäude nutzt sich ab, der Boden nicht. Deshalb teilen Sie den Kaufpreis samt Nebenkosten auf. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; bei alten Wohnungen in einfachen Lagen ist der Gebäudeanteil oft hoch.

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, dürfen Sie schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führen Sie in der Regel mit einem Gutachten. Der Bundesfinanzhof hat 2024 ein solches Gutachten anerkannt, aber klargestellt, dass ein bloßer Verweis auf Modellwerte nicht genügt. Ob sich das Gutachten lohnt, hängt von Kaufpreis und Baujahr ab. Was es bei Ihren Zahlen bringt und was beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren zurückkommt, rechnen Sie mit dem Restnutzungsdauer-Rechner aus.

Verluste und Ihre Lohnsteuer

In den ersten Jahren sind Zinsen und AfA oft höher als der Überschuss aus der Miete, im ersten Jahr kommen Renovierung und Leerstand dazu. Dann entsteht ein Verlust. Den verrechnet das Finanzamt mit Ihren anderen Einkünften, auch mit dem Gehalt. Was dabei nicht aufgeht, tragen Sie ins Vorjahr zurück oder in die Folgejahre vor (§ 10d EStG).

Sie müssen nicht bis zur Steuererklärung warten. Mit einem Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung trägt das Finanzamt einen Freibetrag ein, dann haben Sie den Vorteil schon mit jedem Gehalt.

Voraussetzung ist, dass Sie auf Dauer vermieten und dabei insgesamt einen Überschuss erzielen wollen. Bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung unterstellt das Finanzamt das in der Regel. Anders ist es, wenn Sie billig vermieten: Unter 66 % der ortsüblichen Miete wird geprüft, unter 50 % kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig.

Anlage V und Fristen

Für jede Wohnung füllen Sie eine Anlage V aus, mit den Einnahmen und allen Werbungskosten. Als Arbeitnehmer müssen Sie eine Erklärung abgeben, sobald Ihre Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug mehr als 410 Euro im Jahr betragen. Bei einem Verlust wollen Sie ohnehin abgeben.

Machen Sie die Erklärung selbst, muss sie für 2025 bis zum 31. Juli 2026 beim Finanzamt sein. Mit Steuerberatung haben Sie für 2025 Zeit bis zum 1. März 2027. Bewahren Sie jede Rechnung, die Kontoauszüge und die Jahresabrechnung der WEG auf.

Verkauf und Spekulationsfrist

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG). Verkaufen Sie früher, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Satz. Bleibt er unter 1.000 Euro, ist er frei; darüber zählt der ganze Betrag.

• Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Bei einer Versteigerung rechnen Sie ab dem Zuschlag. Planen Sie ein paar Wochen Puffer ein.
• Die AfA, die Sie abgesetzt haben, mindert für diese Rechnung Ihre Anschaffungskosten. Der Gewinn ist also höher, als man denkt.
• Haben Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf auch vor zehn Jahren steuerfrei. Für eine vermietete Wohnung gilt das nicht.
• Wer viele Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, wird zum gewerblichen Grundstückshändler. Als Faustregel gilt: mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren. Dann sind die Gewinne immer steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren, und es kommt Gewerbesteuer dazu.

Und die Immobilien-GmbH?

Ab einigen Wohnungen fragen viele nach einer vermögensverwaltenden GmbH. Bei reiner Vermietung und erweiterter Gewerbesteuerkürzung liegt die Steuer auf den laufenden Gewinn dort bei rund 15,8 %. Dafür ist ein Verkaufsgewinn in der GmbH auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, und wenn Sie Geld privat entnehmen, zahlen Sie noch einmal Steuer. Dazu kommen Gründungs- und Buchhaltungskosten, und ein späterer Umzug von Wohnungen aus dem Privatvermögen in die GmbH kostet Grunderwerbsteuer.

Ob sich das für Sie lohnt, hängt davon ab, ob Sie das Geld reinvestieren oder ausgeben wollen. Lassen Sie es durchrechnen, bevor Sie die erste Wohnung kaufen, nicht danach.

Häufige Fragen