Wissen · Rechenbeispiel, Stand September 2026

Immobilien in Deutschland als Kapitalanlage, ehrlich gerechnet

Eine vermietete Eigentumswohnung kann auch 2026 eine gute Kapitalanlage sein. Sie kaufen einen Sachwert, den der Mieter für Sie abbezahlt und der mit der Inflation mitwächst. Die Bedingung: Sie kaufen gut. Den größten Teil der Rendite machen Sie am Tag des Kaufs, nicht in den Jahren danach.

Unten steht das ganze Rechenmodell für eine gewöhnliche Wohnung in Duisburg, gerechnet für jemanden, der in Deutschland wohnt und ohne die Wohnung 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Alle Zahlen kommen aus dem Dealmotor. Weiter unten rechnen Sie sie mit Ihrem eigenen Einkommen nach.

€ 16.656

Eigenkapital für eine Wohnung mit 55 m², die 115.500 Euro wert ist

€ 85.131

Vermögen in der Wohnung nach zehn Jahren: Wert minus Restschuld

18,3 %

Rendite pro Jahr auf Ihr Eigenkapital über zehn Jahre, nach Steuern

Rechenbeispiel, kein Versprechen. Kauf in der Zwangsversteigerung zu 60 % des Marktwerts, 80 % finanziert zu 4,2 % Zins, Wert und Miete wachsen 1,5 % im Jahr, Verkauf nach zehn Jahren und einem Tag. Was diese 60 % verlangen und was passiert, wenn Sie mehr zahlen, lesen Sie unten.

Woher Ihr Vermögen kommt

Wer nur auf die Miete dieses Monats schaut, sieht wenig. Nach dem ersten Jahr liegen Sie in diesem Beispiel ein paar Euro im Monat im Minus. Trotzdem werden aus 16.656 Euro in zehn Jahren 85.131 Euro. Das kommt aus vier Quellen, und eine davon ist das Finanzamt.

Vom Eigenkapital zum Vermögen, nach zehn Jahren

Versteigerung zu 60 % des Marktwerts. Fahren Sie über einen Balken oder tippen Sie ihn an, um die Erklärung zu sehen.

Unter Wert gekauft

Die Wohnung ist 115.500 Euro wert. Alles zusammen, mit Grunderwerbsteuer, Gericht, Renovierung und Leerstand, kostet sie 81.214 Euro. Die Differenz von 34.286 Euro gehört Ihnen am Tag des Zuschlags. Sie ist die größte Quelle, und Sie machen sie beim Kauf.

Der Mieter tilgt

Die Miete zahlt den Zins, alle Kosten und fast die ganze Tilgung von 2 % im Jahr. Von Jahr 2 bis Jahr 8 zahlen Sie zusammen 294 Euro zu; die Steuererstattung im ersten Jahr gleicht das mehr als aus. In zehn Jahren sinkt die Schuld von 64.558 auf 48.912 Euro. Das sind 15.646 Euro Vermögen, die Sie unterm Strich nicht selbst eingezahlt haben.

Der Wert wächst mit der Inflation

Mit 1,5 % im Jahr ist die Wohnung nach zehn Jahren 134.042 Euro wert. Ihre Schuld wächst nicht mit, sie steht in Euro fest.

Das Finanzamt zahlt am Anfang mit

Im ersten Jahr setzen Sie die Renovierung, den Leerstand und die Finanzierungskosten sofort ab. Bei 45.000 Euro Einkommen bringt das rund 2.200 Euro Steuererstattung. Danach legen Sie ein paar Euro im Monat drauf, ab dem achten Jahr liegen Sie bei null. Über zehn Jahre bleiben Ihnen unterm Strich 1.687 Euro.

Der Preis macht den Deal

Dieselbe Wohnung, fünf Arten zu kaufen. Zum Angebotspreis über einen Makler zahlen Sie jeden Monat 160 Euro zu und kommen über zehn Jahre kaum über null. In der Versteigerung zur Hälfte des Werts bleibt Ihnen vom ersten Monat an etwas. Dazwischen liegt ein kleines Minus im Monat mit einer hohen Rendite auf Ihr Geld.

Cashflow pro Monat im ersten Jahr

Nach Zins, 2 % Tilgung, Kosten und Steuer, ohne die einmalige Erstattung. Die dunkle Linie rechts von null liegt bei +50 im Monat: die Latte für alle, die im Dealmotor auf Cashflow rechnen.

Das ganze Bild über zehn Jahre

Kauf	Preis	Eigenkapital	Pro Monat, Jahr 1	Cashflow über 10 Jahre	Vermögen nach 10 Jahren	Rendite pro Jahr
Makler, Angebotspreis	115.500	27.930	−160	−17.036	52.023	0,8 %
Versteigerung zu 70 %	80.850	19.230	−42	−2.567	77.573	14,0 %
Versteigerung zu 60 %	69.300	16.656	−8	1.687	85.131	18,3 %
Versteigerung zu 50 %	57.750	14.082	26	5.927	92.689	23,2 %
Versteigerung zu 60 %, bar	69.300	80.697	249	33.356	134.042	8,4 %

Beträge in Euro. Rendite pro Jahr auf Ihr Eigenkapital über zehn Jahre, einschließlich Verkauf nach zehn Jahren und einem Tag, nach Einkommensteuer bei 45.000 Euro zu versteuerndem Einkommen, ledig, ohne Kirchensteuer.

Bar kaufen bringt den besten Monat

Ohne Kredit bleiben Ihnen 249 Euro im Monat. Aber Ihr ganzes Geld steckt in einer Wohnung und wächst mit 8,4 % im Jahr. Viele Anleger kaufen deshalb erst bar und finanzieren danach mehrere Wohnungen zusammen. So wird das Geld für die nächste wieder frei.

Alles hängt an einer Annahme

Die Rendite steht und fällt mit der Frage, ob die Wohnung wirklich 115.500 Euro wert ist. Ist sie billig, weil das Viertel abrutscht oder das Dach undicht ist, gibt es den Vorteil nicht. Deshalb lesen Sie das Gutachten und die Unterlagen der WEG, bevor Sie bieten.

Die Inflation arbeitet für Sie

Ihre Schuld steht in Euro fest. Miete und Wert der Wohnung bewegen sich mit den Preisen. Je höher die Inflation, desto schneller wächst Ihr Vermögen. Und auch ohne einen Euro Wachstum bringt dieser Deal noch 14,6 % im Jahr, weil die Rendite im Kaufpreis und in der Tilgung steckt.

Derselbe Deal bei unterschiedlicher Inflation

Versteigerung zu 60 %. Miete und Wert wachsen jedes Jahr mit dem Prozentsatz in der ersten Spalte, die Kosten immer mit 2 %.

Wachstum pro Jahr	Miete pro Monat, Jahr 10	Übrig pro Monat, Jahr 10	Restschuld nach 10 Jahren	Vermögen nach 10 Jahren	Rendite pro Jahr
0 %	458	−43	48.912	66.588	14,6 %
1,5 %	524	1	48.912	85.131	18,3 %
2,5 %	572	33	48.912	98.938	20,5 %
3,5 %	624	68	48.912	114.013	22,6 %

Wie die Miete mitgeht

Sie können die Miete an den Verbraucherpreisindex koppeln, als Indexmiete, oder Sie folgen dem Mietspiegel der Stadt. Beides ist begrenzt. Die Miete folgt der Inflation also mit Verzögerung, nicht schneller.

Wo es nicht von selbst geht

In den letzten Jahren blieben die Preise hinter der Inflation zurück. Real sind Wohnungen heute weniger wert als vor einem Jahr. Und wenn Sie nach zehn Jahren neu finanzieren, zahlen Sie den Zins von dann. Rechnen Sie deshalb mit 1,5 % und nehmen Sie mehr als Glück mit.

Rechnen Sie selbst

Das ist derselbe Rechenkern wie im Dealmotor, mit dem Einkommensteuertarif 2026. Tragen Sie Ihr eigenes zu versteuerndes Einkommen ein. Je höher es ist, desto mehr bringt der Verlust im ersten Jahr, und desto mehr kostet der Überschuss später.

Marktwert nach Renovierung

Kaufpreis

Wie Sie kaufen

Wohnfläche

Miete pro m²

Zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung

Zins

Finanzierter Anteil der Gesamtkosten

Wachstum von Miete und Wert pro Jahr

Fest: Renovierung 91 Euro pro m² plus 10 % Unvorhergesehenes, Hausgeld 3,45 pro m², davon 1,64 nicht umlagefähig, 2 Monate Leerstand, Mietverwaltung 30 Euro, 2 % Tilgung, Bodenanteil 20 %, AfA 2 %, Grunderwerbsteuer 6,5 % (NRW), ledig, ohne Kirchensteuer. Unter dem Grundfreibetrag rechnet der Rechner mit dem Grundfreibetrag.

pro Monat im ersten Jahr, nach Steuern, ohne Erstattung

Eigenkapital

Vermögen nach 10 Jahren

Rendite pro Jahr auf Ihr Eigenkapital

Höchstgebot für 5 % Rendite pro Jahr

Höchstgebot für +50 im Monat

Das Höchstgebot rechnet wie der Dealmotor: Sie verkaufen am Ende des zehnten Jahres und zahlen dann noch Steuer auf den Gewinn. Die Rendite oben geht vom Verkauf nach zehn Jahren und einem Tag aus, ohne diese Steuer, und liegt deshalb höher.

Was die Steuer mit der Rechnung macht

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt besteuert den Überschuss mit Ihrem persönlichen Steuersatz, zusammen mit Ihrem Gehalt. Das klingt nach einem Nachteil, ist am Anfang aber ein Vorteil, aus drei Gründen.

rund 1/3

jedes Euros Verlust kommt bei 45.000 Euro Einkommen über die Steuer zurück

Verluste senken Ihre Steuer aufs Gehalt

Zinsen, AfA, Verwaltung und der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds sind Werbungskosten. Übersteigen sie die Miete, entsteht ein Verlust. Den verrechnet das Finanzamt mit Ihren anderen Einkünften, auch mit dem Gehalt. Sie können dafür sogar einen Freibetrag bei der Lohnsteuer beantragen, dann kommt die Erstattung jeden Monat statt einmal im Jahr.

15 %

Grenze für Renovierung in den ersten drei Jahren

Kleine Renovierungen sofort absetzen

Bleiben die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren ohne Umsatzsteuer unter 15 % des Gebäudeanteils, setzen Sie sie sofort ab. Darüber werden sie zu Herstellungskosten und laufen über die AfA, also über Jahrzehnte. Im Beispiel bleiben die 5.500 Euro darunter.

10 Jahre

und ein Tag, dann ist der Verkauf steuerfrei

Der Gewinn beim Verkauf bleibt Ihnen

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn privat steuerfrei. Verkaufen Sie früher, zählt die AfA, die Sie abgesetzt haben, beim Gewinn wieder mit. Und wer viele Wohnungen in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann zum gewerblichen Händler werden. Mehr dazu in Steuern auf Mieteinnahmen.

Ein Steuervorteil ist kein Gewinn. Von jedem Euro Verlust bekommen Sie nur Ihren Grenzsteuersatz zurück, den Rest zahlen Sie selbst. Ein Deal, der nur wegen der Steuer aufgeht, geht nicht auf.

Warum gerade solche Wohnungen

In teuren Städten ist diese Rechnung für private Anleger kaum noch zu machen. In einfachen und mittleren Lagen des Ruhrgebiets schon, aus vier Gründen.

€ 2.100

pro m² für eine Wohnung in Duisburg

Der Einstieg ist niedrig

In Duisburg zahlen Sie für eine Wohnung rund 2.100 Euro pro m², in Gelsenkirchen rund 1.900, in Dortmund 2.600 und in Essen 2.800. Über eine Versteigerung sind Sie im Beispiel mit 14.000 bis 17.000 Euro Eigenkapital dabei.

5,05 %

Bruttomietrendite auf den Kaufpreis in Duisburg

Die Miete bringt mehr

In 52 großen deutschen Städten bringt eine Wohnung im Schnitt 4,17 % Miete im Jahr, gerechnet auf den Kaufpreis. In Gelsenkirchen sind es 5,16 %, in Duisburg 5,05 %. Kaufen Sie in der Versteigerung zu 60 %, sind es im Beispiel 8,1 %.

52,8 %

der Menschen in Deutschland wohnen zur Miete

Deutschland mietet und baut zu wenig

Das ist der höchste Anteil in der EU. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertig, so wenige wie seit 2012 nicht mehr, und der Mangel wird auf 1,4 Millionen geschätzt. Neue Mietverträge wurden in einem Jahr 3,2 % teurer, Kaufpreise 1,9 %. Die Mietrendite steigt also.

14.000+

Versteigerungstermine im Jahr

Versteigerungen bringen Preise unter dem Markt

Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt wieder, 2025 um 4,7 %. Nordrhein-Westfalen hat ein Fünftel aller Termine. Sieben von zehn Objekten sind Wohnimmobilien, eins von fünf ist eine Wohnung. Hier finden Sie die Preise, bei denen die Rechnung oben aufgeht.

Was dagegen spricht

Ein guter Deal ist kein Selbstläufer. Das sind die Dinge, die die Rendite auffressen können.

Die Zinsen sind gestiegen

Zehn Jahre fest kosten Ende September 2026 rund 4,0 bis 4,4 %, gut einen halben Prozentpunkt mehr als im Juli. Rechnen Sie mit 5 % Rendite pro Jahr, können Sie für dieselbe Wohnung bei 3,5 % Zins 100.200 Euro bieten, bei 4,2 % 95.500 Euro und bei 5 % nur noch 90.700 Euro. Wollen Sie jeden Monat 50 Euro übrig behalten, sind es 56.800 Euro, 49.800 Euro und 43.400 Euro.

Die Preise steigen kaum

Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise 0,6 % über dem Vorjahr. Nach Inflation ist das ein Minus. Rechnen Sie nicht mit schnellem Wertzuwachs; Ihre Rendite kommt aus dem Kaufpreis und der Miete.

Die Bank will Eigenkapital sehen

Für eine vermietete Wohnung rechnet die Bank mit dem Wert, den sie selbst ansetzt, nicht mit Ihrem Wunschpreis. Rechnen Sie damit, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zahlen. Mehr in Baufinanzierung für Kapitalanleger.

Der Mieter ist gut geschützt

Mieterhöhungen sind begrenzt, und in ausgewiesenen Gebieten gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029. Kündigen können Sie nur mit berechtigtem Interesse. Das macht Ihre Miete stabil, aber Sie können sie nicht frei anheben.

Alte Gebäude kosten Geld

Seit dem 10. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz das alte Heizungsgesetz. Die Pflicht, bei einer neuen Heizung 65 % erneuerbar zu heizen, ist weg. Das Ziel bleibt: ab 2045 nur noch erneuerbare Wärme. Ein Haus aus den Sechzigern trifft das früher oder später.

Hohe Rendite hat einen Grund

Die günstigsten Städte haben die höchsten Renditen, weil dort mehr Risiko steckt: schwächere Viertel, häufiger Mieterwechsel, WEGs mit Instandhaltungsstau. Bundesweit stehen 2,2 % der Wohnungen leer, aber von Straße zu Straße ist das sehr verschieden. Das Viertel ist wichtiger als die Stadt.

Eine Versteigerung ist kein Schnäppchen an sich

Oft kommen Sie nicht in die Wohnung, es gibt andere Bieter, und das Gutachten kann Monate alt sein. Nicht jede Versteigerung endet weit unter Wert. Wer ohne Obergrenze in den Saal geht, zahlt zu viel. Lesen Sie Zwangsversteigerung Schritt für Schritt.

Die Steuer dreht sich

In den ersten Jahren hilft Ihnen die Steuer. Später, wenn die Zinsen sinken und die Miete steigt, entsteht ein Überschuss, den Sie mit Ihrem Grenzsteuersatz versteuern. Im Beispiel zahlen Sie ab dem fünften Jahr Steuer auf die Wohnung. Rechnen Sie mit dem Monat nach Steuern, nicht davor.

Für wen es passt

Es passt, wenn

Sie deutlich unter dem Marktwert kaufen: in der Versteigerung, von einem Verkäufer mit Zeitdruck oder eine Wohnung, die Arbeit braucht;
Sie einen Puffer für Überraschungen haben und Eigenkapital für die Nebenkosten;
Sie in zehn Jahren oder länger denken;
Sie Viertel und WEG streng auswählen und die Unterlagen selbst lesen;
Sie Ihre Steuer von Anfang an sauber aufstellen.

Es passt nicht, wenn

Sie vom ersten Monat an Einkommen aus einer Wohnung zum Angebotspreis wollen;
Sie keine Reserve haben, wenn Dach oder Heizung ausfallen;
Sie in ein paar Jahren mit Gewinn verkaufen wollen;
die Rechnung nur wegen der Steuererstattung aufgeht.

Was das für Ihre Suche heißt

Der Dealmotor rechnet standardmäßig mit der Rendite. Sie bieten, wenn Ihr Eigenkapital mindestens 5 % im Jahr bringt, mit Cashflow, Tilgung, erwarteter Wertsteigerung und Verkauf zusammen. Er verkauft dabei am Ende des zehnten Jahres, wenn der Gewinn noch steuerpflichtig ist. Mit den Zinsen von heute erreichen Sie das bei dieser Wohnung bis 95.500 Euro, rund 83 % des Marktwerts.

Bei diesem Gebot zahlen Sie zu: Nach der Steuererstattung im ersten Jahr sind es rund 85 Euro im Monat, über zehn Jahre zusammen 9.025 Euro. Gleichzeitig tilgen Sie 145 Euro im Monat. Das ist Sparen, und es ist mehr, als Sie zuzahlen: Unterm Strich wächst Ihr Vermögen. Bei 60 % des Werts liegen Sie ab dem achten Jahr bei null, und die Rendite ist viel höher.

Wollen Sie jeden Monat Geld übrig behalten, wählen Sie im Dealmotor die Vorgabe auf Cashflow. Für +50 im Monat dürfen Sie beim heutigen Zins rund 43 % des Marktwerts bieten. Welche Latte Sie legen, ist Ihre Entscheidung. Der Dealmotor zeigt beides.

Diese Preise finden Sie nicht, indem Sie im Portal warten, bis ein Angebotspreis fällt. Sie finden sie in Versteigerungen, bei Verkäufern mit Zeitdruck und bei Wohnungen, die Arbeit brauchen.

Deshalb fängt der Dealmotor bei der Miete an und rechnet zurück auf Ihr Höchstgebot. Erst danach schauen Sie auf den Angebotspreis. Und deshalb ist schnelles Entscheiden kein Luxus: Die guten Deals sind weg, bevor Ihre Tabelle fertig ist.

Häufige Fragen

Wie viele Zwangsversteigerungen gibt es pro Jahr?

Argetra zählte 2025 bundesweit 14.082 Versteigerungstermine für Immobilien, 4,7 % mehr als im Jahr davor. Etwa ein Fünftel davon lag in Nordrhein-Westfalen. Nicht jeder Termin findet statt. Wie das Verfahren läuft, lesen Sie in Zwangsversteigerung Schritt für Schritt.

Kann ich Verluste aus der Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?

Ja. Einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung verrechnet das Finanzamt mit Ihren anderen Einkünften, auch mit dem Gehalt. Über einen Freibetrag im Lohnsteuerermäßigungsverfahren bekommen Sie die Erstattung schon monatlich. Für ein gekauftes Gebäude geht das aber erst ab dem Kalenderjahr nach der Anschaffung (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 und § 37 Abs. 3 EStG).

Wann ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Verkaufen Sie früher, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz, und die AfA, die Sie abgesetzt haben, erhöht diesen Gewinn. Wer viele Wohnungen in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann zum gewerblichen Händler werden.

Was darf der Makler beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage verlangen?

Hat der Verkäufer ihn beauftragt oder arbeitet er für beide Seiten, zahlen Sie seit dem 23. Dezember 2020 nie mehr als der Verkäufer (§ 656c und § 656d BGB). Das gilt, wenn Sie Verbraucher sind; die Verwaltung des eigenen Vermögens, auch mit einer vermieteten Wohnung, ist nach dem Bundesgerichtshof in der Regel privat (BGH XI ZR 63/01). Üblich sind 3,57 % pro Seite.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren Banken selten. Bei 150.000 Euro Kaufpreis sind das in Nordrhein-Westfalen mit Makler rund 18.100 Euro, in Bayern ohne Makler 8.250 Euro. Dazu kommt der Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Rechenbeispiel mit dem Dealmotor, Stand 30. September 2026. Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG, ledig, ohne Kirchensteuer; Solidaritätszuschlag fällt bei diesem Einkommen nicht an. Quadratmeterpreise sind Durchschnittswerte von Portalen und unterscheiden sich je nach Quelle.