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Vermögen aufbauen mit vermieteten Wohnungen. Vorher wissen, was Sie höchstens bieten.
Olonto rechnet jede Wohnung mit Ihrer Einkommensteuer durch und sagt Ihnen, was Sie höchstens bieten. Wir verkaufen keine Wohnungen: Wir sitzen auf Ihrer Seite des Tisches.
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Wir verkaufen keine Wohnungen. Deshalb dürfen wir sagen: diese nicht.
Olonto verdient an Ihrem Abonnement, nicht an der Wohnung, die Sie kaufen. Deshalb sagt der Dealmotor es einfach, wenn eine Wohnung zu teuer ist, auch wenn sie schön aussieht. Lesen Sie zuerst, was dagegen spricht
Warum eine vermietete Wohnung
Der Mieter tilgt, der Wert wächst mit, und am Anfang hilft das Finanzamt.
Eine vermietete Wohnung baut Vermögen aus mehreren Quellen auf, und die größte davon ist der Einkaufspreis. Im Rechenbeispiel weiter unten, einer Wohnung mit 55 m² in Duisburg, werden aus 16.656 Euro Eigenkapital in zehn Jahren 85.131 Euro Vermögen.
€ 34.286
unter Wert gekauft: Marktwert minus alle Kosten, beim Kauf in der Zwangsversteigerung zu 60 % des Werts.
€ 15.646
tilgt der Mieter in zehn Jahren. Vermögen, das Sie nicht selbst einzahlen.
rund € 2.200
Steuererstattung im ersten Jahr bei 45.000 Euro zu versteuerndem Einkommen, weil Renovierung, Leerstand und Finanzierungskosten sofort absetzbar sind.
Die ganze Rechnung, auch was dagegen spricht, mit Quellen: Die vermietete Wohnung, ehrlich gerechnet.
Rechenbeispiel
Ihre Rendite machen Sie am Tag des Kaufs
Nehmen Sie eine gewöhnliche Wohnung: 55 m² in Duisburg, 115.500 Euro wert, zu 80 % finanziert zu 4,2 % Zins. Dieselbe Wohnung, drei Arten, sie zu kaufen, und was Sie nach zehn Jahren davon haben.
Ihnen gehört nach 10 Jahren, was die Wohnung dann wert ist, minus das, was Sie der Bank noch schulden. Ertrag pro Jahr rechnet alles mit: Ihr Eigenkapital, was Sie jeden Monat zuzahlen oder übrig behalten, und den Verkauf nach zehn Jahren. Wie der Zins auf einem Sparkonto, nur auf das Geld, das Sie selbst in die Wohnung stecken.
| Wie Sie kaufen | Sie zahlen | Eigenkapital beim Kauf | Pro Monat, erstes Jahr | Ihnen gehört nach 10 Jahren | Ertrag pro Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Über den Makler, zum Angebotspreis | € 115.500 | € 27.930 | € 160 zuzahlen | € 52.023 | 0,8 % |
| Zwangsversteigerung, 60 % des Werts | € 69.300 | € 16.656 | € 8 zuzahlen | € 85.131 | 18,3 % |
| Zwangsversteigerung, 50 % des Werts | € 57.750 | € 14.082 | € 26 übrig | € 92.689 | 23,2 % |
33.108 €
mehr, das Ihnen nach zehn Jahren gehört, zwischen der ersten und der zweiten Zeile, bei genau derselben Wohnung. Dafür müssen Sie wissen, was Sie höchstens bieten.
Sehen Sie sich die erste Zeile genau an. € 52.023 nach zehn Jahren sieht gut aus neben € 27.930 Eigenkapital. Aber über den Makler zahlen Sie auch zehn Jahre lang zu, zusammen € 17.036. Sie stecken also € 44.967 hinein, und nach zehn Jahren gehören Ihnen € 52.023: kaum mehr, für zehn Jahre. Deshalb stehen dort nur 0,8 %. In der Zwangsversteigerung zu 60 % verdienen Sie zurück, was Sie am Anfang zuzahlen, und nach zehn Jahren gehören Ihnen € 85.131, für € 16.656 Eigenkapital.
So rechnet die App dieses Beispiel durch, bis zu Ihrem Höchstgebot
Zwischen der ersten und der zweiten Zeile liegen gut 33.000 Euro Vermögen, bei genau derselben Wohnung. Das ist mehr als fünf Jahre Olonto. In der App steht dieselbe Wohnung als Beispiel bereit, gekauft wie auf der Preisseite: in der Versteigerung für 80.900 Euro, 70 % des Werts. Im ersten Jahr bleiben Ihnen dank der Steuererstattung 130 Euro im Monat, danach zahlen Sie rund 41 Euro im Monat zu, und Sie tilgen 124 Euro im Monat: Das ist Sparen. Alles zusammen, mit dem Verkauf nach zehn Jahren und der Steuer auf den Gewinn, bringt Ihr Eigenkapital 9,3 % im Jahr. Das liegt weit über den 5 % im Jahr, die Olonto als Untergrenze nimmt, und nach 2 % Inflation bleiben Ihnen noch 7,1 % im Jahr. Erst bei einem Gebot von 95.500 Euro sinkt Ihre Rendite auf 5 % im Jahr: Das ist Ihr Höchstgebot, und diese Zahl nehmen Sie mit in den Saal. Bei diesem Gebot legen Sie ab dem zweiten Jahr rund 85 Euro im Monat drauf. Das darf sein: Sie tilgen zugleich 145 Euro im Monat, und auch die Tilgung ist Vermögen.
Rechnen Sie selbst: was eine Wohnung bringt, mit dem Mietrendite-Rechner, wie viele Wohnungen Sie für passives Einkommen brauchen und was der Zinseszins aus Ihrer Sparrate macht. Alle Rechner stehen auf einer Seite.
Rechenbeispiel, kein Versprechen. Rendite pro Jahr auf Ihr Eigenkapital, nach Einkommensteuer, für jemanden, der in Deutschland wohnt und ohne die Wohnung 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen hat, ledig, ohne Kirchensteuer. Wert und Miete wachsen 1,5 % im Jahr, Verkauf nach zehn Jahren und einem Tag. Bei höherem Zins oder mehr Leerstand fällt die Rechnung schlechter aus; die ganze Rechnung, auch was dagegen spricht, steht in Die vermietete Wohnung, ehrlich gerechnet.
Tilgen ist Sparen
Der Mieter zahlt Ihren Kredit ab. Am Ende gehört die Wohnung Ihnen.
Zins ist der Preis für geliehenes Geld. Tilgung nicht: Jeden Monat wandert ein Stück der Schuld von der Bank in Ihren Anteil an der Wohnung. Den größten Teil davon zahlt der Mieter. Im Beispiel zahlen Sie in einem normalen Jahr 8 Euro im Monat zu und tilgen 108 Euro: Ihr Vermögen wächst um 100 Euro im Monat, noch ohne Wertsteigerung.
- Von der Miete leben. Im Beispiel ist die Wohnung nach 28 Jahren schuldenfrei. Danach bringt sie rund 335 Euro im Monat nach Steuern, jedes Jahr etwas mehr. Ein Zuschuss zu Ihrer Rente.
- Oder verkaufen. Nach mehr als zehn Jahren ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei. Im Beispiel bekommen Sie nach 28 Jahren rund 170.000 Euro.
| Nach | Restschuld | Wert | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| dem Kauf | € 64.558 | € 115.500 | € 50.942 |
| 10 Jahren | € 48.912 | € 134.042 | € 85.131 |
| 20 Jahren | € 25.302 | € 155.562 | € 130.260 |
| 28 Jahren | € 0 | € 175.239 | € 175.239 |
Ihr Anteil ist der Wert minus die Restschuld. Wert und Miete wachsen 1,5 % im Jahr, der Zins bleibt gleich; nach der Zinsbindung kann er anders sein. Die Steuer nach 28 Jahren ist mit 45.000 Euro übrigem Einkommen gerechnet; mit weniger Einkommen, etwa im Ruhestand, bleibt mehr. Beim Verkauf gehen 3 % Kosten ab.
So nehmen wir Sie mit
Von null zur ersten Wohnung, und dann weiter bis zehn
Der teuerste Fehler: zuerst eine Wohnung finden und erst danach klären, wie man sie bezahlt. Die Route dreht das um.
- Wissen, wo Sie stehenEigenkapital, Einkommen und ein Puffer für das Dach, das irgendwann undicht wird.Kostenlos: Ihr Plan, und was finanzielle Freiheit für Sie bedeutet
- Die Regeln lernenGrundbuch, Hausgeld, die Versteigerung und die Steuer, in Lektionen von fünf Minuten.Kostenlos, alle 79 Lektionen
- Angebote kommen lassenDie Portale und die Versteigerungen, schon durchgerechnet und nach Ihrem Spielraum sortiert.Premium: die Suche und Ihre Morgen-E-Mail
- Durchrechnen und prüfenIhr Maximalgebot, das Gutachten und die Unterlagen der WEG, bevor Sie bieten.Plus: der Dealmotor und die Checklisten. Premium: das KI-Expertenteam
- Finanzierung klärenMit vollständigen Unterlagen kommen Sie zur Bank als jemand, der weiß, was er tut.Premium: das Bankpaket
- Kaufen und weiter aufbauenBeim Notar oder mit dem Zuschlag. Vermieten, die Anlage V, refinanzieren, die nächste.Plus: die Bieterkarte, Nach der Schlüsselübergabe und Ihr Bestand
Wie das bei einer Wohnung aussieht, mit jedem Betrag von der Versteigerung bis zur ersten Miete: Von der Anzeige bis zum Schlüssel.
Sind Sie bietbereit? Wenn Sie bei einer Wohnung sagen können, was Sie höchstens bieten, was im Gutachten steht und was Ihre Bank sehen will. Mit Premium ist das das Ziel Ihrer ersten 30 Tage, oder Sie bekommen Ihr Geld zurück.
Was es kostet
Kostenlos lernen. Selbst rechnen mit Plus. Premium, wenn Olonto mitarbeiten soll.
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Warum es Olonto gibt
„Von meinem Vater habe ich gelernt, wie man mit einer vermieteten Wohnung in Ruhe Vermögen aufbaut: gründlich rechnen, bevor man bietet, die Unterlagen lesen und danach der Zeit die Arbeit überlassen.“
Häufige Fragen
Rechnet Olonto mit meiner Steuer?
Ja. Wer in Deutschland wohnt, ist unbeschränkt steuerpflichtig: Die Einkünfte aus der Vermietung laufen zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen durch den Tarif 2026, mit Solidaritätszuschlag. Sie tragen Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung ein, den Rest rechnet das Modell. Kirchensteuer und Splittingtarief rechnet es nicht mit; wer verheiratet ist oder Kirchensteuer zahlt, bekommt deshalb eine Näherung. Wie die Steuer auf Mieteinnahmen funktioniert, lesen Sie in Steuern auf Mieteinnahmen.
Gibt es eine App?
Ja, ohne App Store. Öffnen Sie olonto.nl/app auf dem Telefon und legen Sie Olonto auf den Home-Bildschirm. Auf dem iPhone: in Safari das Teilen-Symbol, dann Zum Home-Bildschirm. Unter Android: in Chrome das Menü, dann App installieren. Olonto öffnet dann wie eine App, ohne Adressleiste.
Hilft Olonto bei der Steuererklärung?
Mit Plus stellt Olonto für jede gekaufte Wohnung und jedes Jahr die Posten Ihrer Anlage V zusammen, vorausgefüllt aus Ihrer Berechnung: Mieteinnahmen, Schuldzinsen, AfA, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und die übrigen Werbungskosten. Sie ergänzen, was tatsächlich angefallen ist, und übernehmen die Beträge in Mein ELSTER, oder Sie geben das Arbeitsblatt Ihrer Steuerberatung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Das hängt von der Wohnung und der Bank ab. Im Rechenbeispiel oben sind es 14.000 bis 28.000 Euro, je nachdem, wie gut Sie kaufen, bei 80 % Finanzierung der Gesamtkosten. Dazu kommt ein Puffer. Der Fünf-Zahlen-Check rechnet es für Ihre Wohnung aus.
Funktioniert das nur im Ruhrgebiet?
Nein. Olonto rechnet für ganz Deutschland, mit der Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen. Ihre Zielstädte legen Sie selbst fest, mit der Miete, die Sie dort erwarten.
Sind die Experten in der App echte Menschen?
Nein. Das Expertenteam in der App besteht aus KI-Assistenten: Sie lesen Ihre Unterlagen, rechnen mit und sagen, wo Sie nachfragen sollten. Sie sind keine Steuerberater und keine Rechtsanwälte. Wo es darauf ankommt, ziehen Sie einen echten Spezialisten aus dem Netzwerk hinzu.
Was passiert, wenn ich kündige?
Sie zahlen den laufenden Monat und danach nichts mehr. Es gibt keinen Jahresvertrag und keine Kündigungsfrist von Monaten. Ihr kostenloses Konto bleibt, und Ihre gespeicherten Objekte können Sie weiter ansehen, herunterladen oder löschen.
Wann kann ich anfangen?
Heute. Mit einem kostenlosen Konto öffnen Sie sofort alle Lektionen der Akademie und sehen im Dealmotor, wie Olonto eine Wohnung durchrechnet. Ihre eigene Wohnung rechnen Sie mit Plus durch, mit 30 Tagen Geld zurück.
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Kaufen Sie Ihre nächste Wohnung mit den Zahlen auf dem Tisch
Legen Sie ein kostenloses Konto an: die ganze Akademie und eine Beispielwohnung im Dealmotor. Plus nehmen Sie, wenn Sie Ihre eigene Wohnung durchrechnen wollen, und Sie kündigen, wann Sie wollen.
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Wissen
Was Sie vor dem ersten Gebot wissen sollten, mit Quellen am Ende jedes Artikels. Gesetze und Steuersätze ändern sich; bei jedem Text steht, auf welchem Stand er ist. Oder rechnen Sie gleich eine Wohnung mit dem Fünf-Zahlen-Check durch.
- Kapitalanlage, ehrlich gerechnetLohnt sich eine vermietete Wohnung noch? Das ganze Rechenmodell mit Ihrer Steuer, Inflation, Risiken und einem Rechner. Stand September 2026.
- Zwangsversteigerung Schritt für SchrittVom Fund bis zum Verteilungstermin: Gutachten, Sicherheitsleistung, 5/10- und 7/10-Grenze, bestehen bleibende Rechte und was nach dem Zuschlag passiert.
- Mieteinnahmen versteuernWie Sie Mieteinnahmen versteuern, was Sie absetzen können, wie Verluste Ihre Lohnsteuer senken und wann der Verkauf steuerfrei ist. Stand 2026.
- Baufinanzierung für KapitalanlegerBeleihungswert, Eigenkapital, Haushaltsrechnung mit Mieteinnahmen, Tilgung und Zinsbindung, und wie Sie eine Zwangsversteigerung finanzieren. Stand September 2026.
- Kaufnebenkosten und GrunderwerbsteuerWas zum Kaufpreis dazukommt: Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern, Notar, Grundbuch, Makler, Kosten in der Zwangsversteigerung und was sich sparen lässt.
- Ein Gutachten lesenDas Gutachten zur Zwangsversteigerung Kapitel für Kapitel: Stichtag, Besichtigung, Grundbuch, Baulasten, Zustand, Wertermittlung und was nicht drinsteht.
- WEG-Unterlagen prüfenWelche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft Sie anfordern, worauf Sie in Protokollen, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage achten und wann Sie besser gehen.
- Vermieten in DeutschlandWas Sie als Vermieter dürfen: der Mieter, den Sie übernehmen, Mietspiegel und Mietpreisbremse, Mieterhöhung, Nebenkosten, Kaution und Kündigung.
- Wo investieren?Wie Sie eine Stadt selbst beurteilen: Miete gegenüber Kaufpreis, Leerstand, Bevölkerung, Arbeit, Lage und Steuern, mit der öffentlichen Quelle zu jedem Maßstab.
- Von der Anzeige bis zum SchlüsselEine Wohnung in Duisburg, von der Versteigerung bis zur ersten Miete: jeder Schritt, jeder Betrag aus dem Rechenkern und was Olonto dabei tut. Ein Rechenbeispiel.