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Privat oder GmbH: Was bleibt von Ihrer Mietwohnung übrig?
Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt 15,825 % Körperschaftsteuer mit Soli auf den Mietgewinn, aber das ist nur die erste Ebene: Schütten Sie den Gewinn an sich aus, kommt die Abgeltungsteuer dazu, und zusammen sind es 38,0 %. Verkauft die GmbH die Wohnung, ist der Gewinn immer steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren; privat ist er dann steuerfrei. Bei einer Wohnung für 150.000 Euro bleiben Ihnen in diesem Rechenbeispiel nach 20 Jahren privat 116.189 Euro und mit der GmbH 56.701 Euro.
Bei diesen Zahlen haben Sie nach 10 und nach 20 Jahren privat am meisten in der Hand: Eine GmbH zahlt im Jahr weniger Steuer, aber privat müssen Sie das Geld nicht noch einmal ausschütten, zahlen keine laufenden Kosten für eine GmbH, und der Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei.
Mit fünf solchen Wohnungen bleiben Ihnen nach 20 Jahren, nach Ihrem Eigenkapital, privat 573.512 € und mit der GmbH 417.804 €. Mit der GmbH bleibt Ihnen nach 10 Jahren mehr als privat ab 5 Wohnungen; nach 20 Jahren nicht, auch nicht mit 50 Wohnungen.
| Was Sie in der Hand haben | Nach 10 Jahren | Nach 20 Jahren |
|---|---|---|
| Ihr Eigenkapital beim Start | −33.000 € | −33.000 € |
| Über die Jahre, nach Steuer | 2.135 € | 6.607 € |
| Beim Verkauf, nach Steuer | 55.060 € | 142.582 € |
| Zusammen, nach Ihrem Eigenkapital | 24.195 € | 116.189 € |
| Was Sie in der Hand haben | Nach 10 Jahren | Nach 20 Jahren |
|---|---|---|
| Ihr Eigenkapital und die Gründung | −34.000 € | −34.000 € |
| Über die Jahre ausgeschüttet, nach Steuer | −16.923 € | −22.758 € |
| Bei Verkauf und Ausschüttung, nach Steuer | 61.727 € | 113.459 € |
| Zusammen, nach Ihrem Eigenkapital | 10.804 € | 56.701 € |
- Über die Jahre: was die Wohnung nach Zins, Tilgung und Steuer übrig lässt. Bei der GmbH, was Sie ausgeschüttet bekommen, minus was Sie nachschießen, wenn der GmbH Geld fehlt.
- Beim Verkauf: der Wert minus 3 % Verkaufskosten und die Restschuld, nach Steuer. Bei der GmbH auch nach der Ausschüttung; Ihr eingezahltes Eigenkapital bekommen Sie steuerfrei zurück.
- Die ganze Kette je Weg, mit dem Grad der Sicherheit jeder Zeile, steht unter dem Rechner.
- Gewerblicher Grundstückshandel und § 17 EStG rechnet der Rechner nicht: siehe was unsicher ist.
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Die Kette je Weg, über 20 Jahre
Von der Miete bis zu dem, was auf Ihrem Konto ankommt, Zeile für Zeile. Unter jedem Schritt steht, wie sicher er ist. Gesetz: gilt heute oder ist schon beschlossen. Vorschlag: noch kein Gesetz. Prüfen lassen: hängt von Ihrer Lage ab, lassen Sie es prüfen. Annahme: eine Zahl, die Sie oben selbst ändern können.
Privat
| Schritt, und wie sicher | Über 20 Jahre |
|---|---|
| Einkommensteuer auf das Ergebnis aus Vermietung, zu Ihrem Steuersatz zusammen mit Ihrem übrigen zu versteuernden Einkommen von 60.000 €, mit Solidaritätszuschlag; ein Verlust aus der Wohnung senkt die Steuer auf Ihr übriges Einkommen Wie sicher: Gesetz | −20.907 € |
| Verkauf nach 20 Jahren: privat ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG) Wie sicher: Gesetz | 0 € |
| Ohne Kirchensteuer und ohne Splittingtarif Wie sicher: Annahme | nicht gerechnet |
Vermögensverwaltende GmbH
| Schritt, und wie sicher | Über 20 Jahre |
|---|---|
| Sie kaufen über die GmbH. Bringen Sie eine Wohnung, die Sie schon haben, in die GmbH ein, zahlen Sie erneut Grunderwerbsteuer; der Rechner geht vom Kauf über die GmbH aus Wie sicher: Gesetz | nicht gerechnet |
| Gründung der GmbH Wie sicher: Annahme | −1.000 € |
| Laufende Kosten: Steuerberatung, Jahresabschluss und Steuererklärungen, 2.500 € im Jahr Wie sicher: Annahme | −50.000 € |
| Körperschaftsteuer auf das Ergebnis: 15 % plus 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf, zusammen 15,825 % für 2026 und 2027, dann jedes Jahr einen Prozentpunkt weniger, bis 10 % plus Soli (10,55 %) ab 2032 Wie sicher: Gesetz | −246 € |
| Verluste werden in spätere Jahre vorgetragen (Verlustvortrag); bei diesen Beträgen greift die Mindestbesteuerung nicht Wie sicher: prüfen lassen | in der Rechnung |
| Keine Gewerbesteuer mit der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), wenn die GmbH (fast) ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet Wie sicher: prüfen lassen | 0 € |
| Verkauf nach 20 Jahren: in einer GmbH ist der Gewinn über dem Buchwert nach AfA immer steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren Wie sicher: Gesetz | −8.837 € |
| Sie schütten jedes Jahr den freien Cashflow aus, beim Verkauf den Rest. Abgeltungsteuer 25 % plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 %, ohne Kirchensteuer Wie sicher: Gesetz | −20.312 € |
| Gewerblicher Grundstückshandel und § 17 EStG beim Verkauf der Anteile Wie sicher: prüfen lassen | nicht gerechnet |
| Wie viel Steuer auf einem Euro Gewinn liegt, bevor er bei Ihnen ankommt: 15,825 % Körperschaftsteuer mit Soli sind 2026 die erste Ebene; mit der Abgeltungsteuer sind es zusammen 38,0 %. Ab 2032 sind es 34,1 % Wie sicher: Gesetz | 38,0 % |
Warum 15,8 % nicht die ganze Geschichte sind
Eine GmbH zahlt auf den Gewinn aus der Vermietung Körperschaftsteuer: 15 %, dazu 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf, zusammen 15,825 %. Mit der erweiterten Kürzung kommt keine Gewerbesteuer dazu. Das stimmt. Aber das zahlt die GmbH, nicht Sie. Das Geld liegt dann in der GmbH. Wollen Sie es selbst nutzen, schütten Sie es aus, und darauf zahlen Sie Abgeltungsteuer: 25 % plus Soli, zusammen 26,375 %, ohne Kirchensteuer.
Von 100 Euro Gewinn bleiben nach der Körperschaftsteuer 84,18 Euro, nach der Abgeltungsteuer noch 61,97 Euro. Zusammen sind das 38,0 %. Ab 2032 sinkt die Körperschaftsteuer auf 10 % plus Soli; dann sind es zusammen 34,1 %. Diese Senkung ist bereits Gesetz.
Privat zahlen Sie Einkommensteuer zu Ihrem persönlichen Steuersatz, zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen, bis 42 % und 45 %, plus Soli. Mit den Zinsen und der AfA, die Sie abziehen, ist der Gewinn einer finanzierten Wohnung in den ersten Jahren aber oft klein, und ein Verlust senkt Ihre Steuer auf das übrige Einkommen.
Der Verkauf: privat nach zehn Jahren steuerfrei, in der GmbH nie
Verkaufen Sie privat nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). In einer GmbH gilt das nicht: Der Gewinn über dem Buchwert, also über dem, was Sie bezahlt haben, minus die AfA, ist immer steuerpflichtig. Und danach schütten Sie das Geld aus, mit Abgeltungsteuer.
Im Beispiel mit einer Wohnung zahlt die GmbH nach 20 Jahren 8.837 Euro Körperschaftsteuer auf den Verkauf, und bei der Ausschüttung gehen insgesamt 20.312 Euro an Abgeltungsteuer weg. Dazu kommen 20 Jahre laufende Kosten von 2.500 Euro und die Gründung. Privat zahlen Sie in diesen 20 Jahren 20.907 Euro Einkommensteuer auf die Wohnung, und nichts auf den Verkauf.
Fünf Wohnungen, und wo die Grenze liegt
Mit mehr Wohnungen wird der Gewinn im Jahr größer. Privat steigt dann Ihr Steuersatz; die GmbH zahlt einen festen Satz, und ihre laufenden Kosten fallen weniger ins Gewicht. Mit fünf solchen Wohnungen zahlen Sie im Beispiel privat in 20 Jahren 111.967 Euro Einkommensteuer, die GmbH 22.817 Euro Körperschaftsteuer auf die Miete.
Trotzdem bleiben Ihnen nach 20 Jahren privat 573.512 Euro und mit der GmbH 417.804 Euro. Beim Verkauf zahlt die GmbH 44.187 Euro Körperschaftsteuer, und bei der Ausschüttung gehen 149.672 Euro an Abgeltungsteuer weg. Privat ist der Verkauf steuerfrei. In diesem Beispiel holt die GmbH privat nach 20 Jahren nicht ein, auch nicht mit 50 Wohnungen.
Nach 10 Jahren sieht es anders aus: Dann ist auch privat der Verkauf noch steuerpflichtig, in einem Jahr und damit oft zu einem hohen Steuersatz. In diesem Beispiel bleibt Ihnen nach 10 Jahren mit der GmbH mehr als privat ab 5 Wohnungen.
Jedes Jahr ausschütten oder alles am Ende
Die Abgeltungsteuer hat einen festen Satz. Ob Sie jedes Jahr ausschütten oder alles am Ende, ändert in der Rechnung deshalb wenig. Ihr eingezahltes Eigenkapital, und was Sie später nachschießen, bekommen Sie bei der Auflösung steuerfrei zurück; besteuert wird nur, was Sie darüber hinaus erhalten.
Lassen Sie das Geld in der GmbH, um davon weitere Wohnungen zu kaufen, arbeitet es mit weniger Steuer weiter; das rechnet der Rechner nicht. Die Auszahlung bei der Auflösung rechnet er wie eine Ausschüttung. Wer an einer GmbH mit mindestens 1 % beteiligt ist und die Anteile verkauft, fällt unter § 17 EStG; das lassen Sie prüfen.
Gewerbesteuer und die erweiterte Kürzung
Eine GmbH ist gewerblich, auch wenn sie nur vermietet. Sie zahlt deshalb Gewerbesteuer, es sei denn, die erweiterte Kürzung greift (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): Die GmbH verwaltet (fast) ausschließlich eigenen Grundbesitz. Ohne Kürzung rechnet der Rechner vereinfacht 3,5 % mal den Hebesatz der Gemeinde auf das Ergebnis; bei 450 % sind das 15,75 %. Dann ist die erste Ebene 31,575 %, und mit der Abgeltungsteuer sind es zusammen 49,6 %.
Ob die Kürzung bei Ihrer GmbH greift, hängt an Einzelheiten, etwa was die GmbH außer der Vermietung noch tut. Lassen Sie das vorab prüfen.
Was der Rechner nicht mitrechnet
- Rendite auf Geld, das in der GmbH bleibt, oder weitere Wohnungen, die sie davon kauft.
- Einen anderen Kredit oder Zins in der GmbH: Der Rechner rechnet mit demselben. Eine Bank sieht eine GmbH anders.
- Kirchensteuer, den Splittingtarif und den Sparer-Pauschbetrag.
- Einen Verlust, wenn Sie bei der Auflösung weniger zurückbekommen, als Sie eingezahlt haben.
- Eine Wohnung, die Sie schon haben, in die GmbH einzubringen: Dann zahlen Sie erneut Grunderwerbsteuer. Der Rechner geht vom Kauf über die GmbH aus.
Was unsicher ist, Stand: 4. Oktober 2026
Jede Zeile der Kette hat eine Kennzeichnung. Gesetz: gilt heute oder ist schon beschlossen, wie die Senkung der Körperschaftsteuer aus dem Juli 2025. Vorschlag: noch kein Gesetz. Prüfen lassen: hängt von Ihrer Lage ab. Annahme: eine Zahl, die Sie selbst ändern können, wie die laufenden Kosten.
Gewerblicher Grundstückshandel und § 17 EStG
Kauft und verkauft eine GmbH oft, kann aus der Vermietung ein gewerblicher Grundstückshandel werden; dann greift die erweiterte Kürzung nicht. Und wer seine Anteile an der GmbH verkauft, fällt unter § 17 EStG. Beides hängt von Ihrem Fall ab, und der Rechner rechnet es nicht.
Auch was beschlossen ist, kann sich ändern: Eine künftige Bundesregierung kann die Körperschaftsteuer wieder anpassen. Wohnen Sie in den Niederlanden, gelten andere Regeln, mit Box 2 statt der Abgeltungsteuer und Box 3, deren Reform ab 2028 noch ein Vorschlag ist: Die Erste Kammer hat die Abstimmung verschoben, eine Novelle folgt. Das rechnet die niederländische Fassung.
Häufige Fragen
Sind 15,8 % Steuer in einer GmbH wirklich alles?
Nein. 15,825 % sind die Körperschaftsteuer mit Soli, die die GmbH zahlt. Schütten Sie den Gewinn an sich aus, kommt die Abgeltungsteuer dazu: zusammen 38,0 %, ohne erweiterte Kürzung mit Gewerbesteuer 49,6 %. Ab 2032 sind es mit Kürzung 34,1 %.
Ist der Verkauf einer Wohnung aus der GmbH steuerpflichtig?
Ja, immer. In einer GmbH ist der Gewinn über dem Buchwert steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren, und wenn Sie das Geld ausschütten, auch mit Abgeltungsteuer. Privat ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei.
Ab wie vielen Wohnungen ist eine GmbH günstiger?
Das hängt von Ihren Zahlen ab und davon, wie lange Sie halten. Im Beispiel bleibt Ihnen nach 20 Jahren privat mehr, auch mit 50 Wohnungen, weil Verkauf und Ausschüttung am Ende schwer wiegen. Nach 10 Jahren ist auch privat der Verkauf steuerpflichtig; dann liegt die GmbH im Beispiel ab 5 Wohnungen vorn.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Eine Regel im Gewerbesteuergesetz (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): Verwaltet eine GmbH (fast) ausschließlich eigenen Grundbesitz, zahlt sie auf die Miete keine Gewerbesteuer. Ohne Kürzung rechnet der Rechner bei einem Hebesatz von 450 % mit 15,75 %.
Kann ich eine Wohnung, die ich schon habe, in eine GmbH einbringen?
Das geht, aber dann zahlen Sie erneut Grunderwerbsteuer, weil die Wohnung an einen anderen Eigentümer geht. Der Rechner geht vom Kauf über die GmbH aus.
Ihr nächster Schritt
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Quellen
- § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte, die Frist von zehn Jahren
- Körperschaftsteuergesetz, mit der Senkung aus dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm vom Juli 2025: 15 % für 2026 und 2027, 14 % für 2028, 13 % für 2029, 12 % für 2030, 11 % für 2031 und 10 % ab 2032
- § 4 SolZG: der Solidaritätszuschlag von 5,5 %
- § 9 GewStG: die erweiterte Kürzung (Nr. 1 Satz 2)
- § 32d EStG: die Abgeltungsteuer von 25 %
- § 17 EStG: Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
- Olonto, Mieteinnahmen versteuern
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