Immobilie oder ETF: Was bringt mehr?

So vergleichen Sie fair

Beginnen Sie bei dem Eigenkapital, das die Wohnung verlangt. Eine Wohnung für 120.000 Euro kostet mit 12 % Kaufnebenkosten 134.400 Euro. Finanziert die Bank davon 80 %, also 107.520 Euro, bringen Sie selbst 26.880 Euro ein. Genau dieser Betrag geht auf der anderen Seite in einen ETF.

Danach laufen beide Seiten nicht ganz gleich. Im ersten Jahr reicht die Miete knapp nicht für Zins und Tilgung: Sie zahlen 342 Euro zu, etwa 29 Euro im Monat. In den ersten vier Jahren zusammen 794 Euro. Wer dieses Geld nicht in die Wohnung steckt, kann es anlegen. Deshalb geht es auf der ETF-Seite ebenfalls in den ETF. Ab Jahr 5 lässt die Wohnung Geld übrig, und das legen Sie im selben ETF an. So zahlen Sie auf beiden Seiten gleich viel ein und vergleichen nur, was das Geld leistet.

Die Wohnung nach 10, 20 oder 30 Jahren ist, was Ihnen bleibt, wenn Sie sie dann verkaufen: der Wert, abzüglich 3 % Verkaufskosten, abzüglich dessen, was Sie der Bank noch schulden. Nach 10 Jahren ist die Wohnung 139.265 Euro wert, und es stehen noch 81.461 Euro Kredit offen. Nach 28 Jahren ist der Kredit vollständig getilgt.

Warum der ETF zuerst vorn liegt

Beim Kauf zahlen Sie 14.400 Euro Kaufnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer und Notar, und beim Verkauf noch einmal 3 %. Dieses Geld ist weg. Der ETF arbeitet vom ersten Tag an mit den ganzen 26.880 Euro. Deshalb haben Sie nach einem Jahr mit dem ETF 28.844 Euro und mit der Wohnung 12.776 Euro.

Diesen Rückstand holt die Wohnung auf, weil sie mit dem Geld der Bank arbeitet. Mit 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr holt sie den ETF in Jahr 8 ein. Ohne Wertsteigerung dauert es bis Jahr 18. Eine Wohnung kaufen Sie also, um sie lange zu halten. Wer nach ein paar Jahren verkauft, verliert meist gegen einen ETF.

Der Hebel: warum die Wohnung langfristig stärker wächst

Sie kaufen mit 26.880 Euro Eigenkapital eine Wohnung für 120.000 Euro. Steigt der Wert um 1,5 % pro Jahr, steigt er auf die ganze Wohnung, nicht nur auf Ihren Anteil. Gleichzeitig tilgen Sie jeden Monat ein Stück des Kredits, zum größten Teil aus der Miete. Im ersten Jahr zahlen Sie 29 Euro im Monat zu und tilgen 179 Euro: Solange Sie mehr tilgen, als Sie zuzahlen, wächst Ihr Vermögen, hier um 150 Euro im Monat, noch ohne Wertsteigerung. Nach 30 Jahren ist die Wohnung 187.570 Euro wert und schuldenfrei.

Auf Ihr Eigenkapital bringt die Wohnung im Beispiel über 30 Jahre 8 % pro Jahr, ohne Wertsteigerung 6,9 %. Der ETF rechnet mit 6 %. Der Unterschied kommt vom Kredit: Die Miete trägt den größten Teil von Zins und Tilgung, und die Wohnung gehört am Ende Ihnen.

Der Hebel wirkt auch in die andere Richtung. Fällt der Wert, trifft das Ihr Eigenkapital viel stärker als bei einem ETF ohne Kredit. Und die Bank will ihren Zins, auch in einem Monat ohne Miete. Wie das in einem schlechten Jahr aussieht, sehen Sie unter Vermögen aufbauen.

Was die Zahlen nicht zeigen

• Alles an einem Ort. Ein breiter ETF streut Ihr Geld über Tausende Unternehmen in Dutzenden Ländern. Eine Wohnung ist ein Mieter, ein Dach und eine Stadt. Geht dort etwas schief, merken Sie es sofort.
• Arbeit und Zeit. Einen ETF kaufen Sie in ein paar Minuten und lassen ihn liegen. Eine Wohnung suchen, prüfen, finanzieren und verwalten Sie. Eine Verwaltung nimmt viel ab, kostet aber Geld, und die Entscheidungen bleiben bei Ihnen.
• Leerstand und Instandhaltung. Der Rechner rechnet mit 2 % Leerstand und festen Kosten im Monat. Ein Mieter, der monatelang nicht zahlt, oder ein neues Dach über die WEG kostet mehr. Halten Sie einen Puffer bereit.
• An Ihr Geld kommen. Einen ETF verkaufen Sie in ein paar Tagen, auch einen Teil davon. Eine Wohnung zu verkaufen dauert Monate und kostet Geld, und innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig.
• Der Zins. Der Rechner rechnet dreißig Jahre mit demselben Zins. Meist ist der Zins zehn Jahre fest; danach kann er höher oder niedriger sein.
• Auch ein ETF kann enttäuschen. Weltweit gestreute Aktien brachten seit 1900 im Schnitt rund 5 % pro Jahr über der Inflation (Dimson, Marsh und Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook), mit Jahren starker Einbrüche dazwischen, etwa 2008. Die 6 % im Rechner sind eine Annahme.

Und die Steuer?

Der Rechner rechnet auf beiden Seiten vor Steuern. Besteuert werden beide, nur unterschiedlich.

• Beim ETF fällt auf Ausschüttungen und Kursgewinne 25 % Abgeltungsteuer an, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, soweit Ihre Kapitalerträge über dem Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro im Jahr liegen. Bei Aktien-ETFs sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung).
• Bei der Wohnung wird der Überschuss aus der Miete nach Zins, Kosten und Abschreibung (AfA) mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen. In den ersten Jahren entsteht dabei oft ein Verlust, und der senkt Ihre Steuer auf das Gehalt.
• Verkaufen Sie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG). Verkaufen Sie früher, versteuern Sie ihn. Die 10 Jahre im Rechner sind also zehn Jahre und ein Tag.

Wie die Steuer auf Mieteinnahmen genau funktioniert, lesen Sie unter Mieteinnahmen versteuern. Der Dealmotor rechnet sie für Ihre eigene Wohnung aus.

Warum nicht beides?

Es muss keine Entscheidung sein. Viele halten zuerst einen Puffer auf dem Konto, sparen dann jeden Monat in einen breiten ETF und nehmen eine Wohnung dazu, wenn sie das Eigenkapital, die Zeit und die Lust auf die Arbeit haben. So streuen Sie über Aktien und Immobilien, und ein Teil Ihres Vermögens ist immer schnell verfügbar.

Wie viel Vermögen Sie brauchen, um davon zu leben, rechnen Sie unter finanzielle Freiheit berechnen aus. Wie viele Wohnungen Sie für ein festes Einkommen brauchen, unter passives Einkommen mit Immobilien. Und Tagesgeld, ETF und vermietete Wohnung nebeneinander sehen Sie unter Vermögen aufbauen.

Häufige Fragen

Ihr nächster Schritt

Wie eine vermietete Wohnung aus vier Quellen zugleich Vermögen aufbaut, sehen Sie in der kostenlosen Lektion Vier Motoren unter einer Wohnung der Akademie: ein Konto, keine Kreditkarte, in vier Minuten.

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Alle Lektionen des Fundaments stehen in der Akademie. Was eine Wohnung bringt, rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner aus; was der Zinseszins aus einer festen Sparrate macht, mit dem Zinseszinsrechner. Alle Rechner stehen auf einer Seite.

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