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Vermögen aufbauen: Was aus 16.656 Euro in dreißig Jahren wird. Tagesgeld, ETF oder vermietete Wohnung.
Sie haben einmal 16.656 Euro. Sie legen sie aufs Tagesgeldkonto, in einen breit gestreuten ETF, oder Sie kaufen damit eine vermietete Wohnung, mit einem Kredit der Bank. Hier sehen Sie, was jeder Weg nach 10, 20 und 30 Jahren bringt, was er von Ihnen verlangt und was schiefgehen kann.
Rechnet mit dem DealmotorOhne Konto nutzbarRechenbeispiel, kein Versprechen
Rechenbeispiel
Dasselbe Geld, drei Wege
16.656 Euro ist genau das Eigenkapital, das die Beispielwohnung verlangt: 55 m² in Duisburg, 115.500 Euro wert, in der Zwangsversteigerung zu 60 % des Werts gekauft und zu 80 % finanziert. Denselben Betrag legen Sie aufs Tagesgeld oder in einen ETF und lassen ihn liegen. Verschieben Sie Zins und Rendite. Die Wohnung rechnet mit dem Dealmotor, für jemanden, der in Deutschland wohnt und ohne die Wohnung 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen hat.
| Was Sie haben, nach | 10 Jahren | 20 Jahren | 30 Jahren |
|---|---|---|---|
| Tagesgeld, 1,5 % Zins | 19.330 € | 22.433 € | 26.035 € |
| ETF, 6,0 % pro Jahr (Annahme) | 29.828 € | 53.418 € | 95.663 € |
| Wohnung, wenn Sie dann verkaufen | 82.796 € | 127.767 € | 187.686 € |
| davon Cashflow, zusammengezählt | 1.687 € | 2.174 € | 12.566 € |
| Rendite pro Jahr auf Ihr Eigenkapital | 18,3 % | 11,2 % | 8,8 % |
- Tagesgeld und ETF: einmal 16.656 Euro einzahlen und liegen lassen, mit Zinseszins. Vor Steuern. Auf Zinsen und ETF-Erträge fällt 25 % Abgeltungsteuer an, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, soweit Ihre Kapitalerträge über dem Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro im Jahr liegen. Bei Aktien-ETFs sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung).
- Die Wohnung: der Wert minus 3 % Verkaufskosten, minus die Restschuld, plus aller Cashflow nach Einkommensteuer zusammengezählt. Nach 10 Jahren heißt: verkauft nach zehn Jahren und einem Tag. Verkaufen Sie genau am Stichtag, kostet es in diesem Beispiel noch 29.090 Euro Steuer auf den Gewinn.
- Der ETF rechnet mit einer Annahme. 6 % pro Jahr ist keine Prognose. Zum Vergleich: Weltweit gestreute Aktien brachten seit 1900 im Schnitt rund 5 % pro Jahr über der Inflation (Dimson, Marsh und Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook). Dazwischen lagen Jahre mit starken Einbrüchen, etwa 2008. Die Vergangenheit ist keine Garantie.
- Inflation: alle Beträge in Euro des jeweiligen Jahres. Bei 2 % Inflation sind 100 Euro in dreißig Jahren noch etwa 55 Euro von heute wert. Das gilt für alle drei Wege.
Gut gekauft
Die Wohnung ist 115.500 Euro wert und kostet alles in allem 81.214 Euro. Die Differenz von 34.286 Euro gehört Ihnen am Tag des Kaufs. Diesen Wert schaffen Sie selbst, indem Sie gut kaufen. Kaufen Sie dieselbe Wohnung zum vollen Preis beim Makler, bringen Sie 27.930 Euro ein, zahlen im ersten Jahr 160 Euro im Monat zu und haben nach zehn Jahren 52.023 Euro Vermögen in der Wohnung.
Geld der Bank
Sie kaufen für 81.214 Euro mit 16.656 Euro Eigenkapital. Steigt der Wert, steigt er auf den ganzen Betrag, nicht nur auf Ihren Teil. Das ist der Hebel. Er wirkt auch in die andere Richtung.
Der Mieter tilgt
Jeden Monat sinkt die Schuld ein Stück, zum größten Teil bezahlt aus der Miete. Von Jahr 2 bis Jahr 8 zahlen Sie ein paar Euro im Monat zu. Nach 28 Jahren ist die Wohnung schuldenfrei. Ein Sparkonto füllen Sie ganz selbst, dieses füllt vor allem der Mieter.
Das Finanzamt rechnet mit
Im ersten Jahr setzen Sie Renovierung, Leerstand und Finanzierungskosten ab. Bei 45.000 Euro Einkommen bringt das eine Steuererstattung. Später zahlen Sie auf den Überschuss Ihren persönlichen Steuersatz. Der Verkauf nach mehr als zehn Jahren ist steuerfrei.
Der Hebel
Mit wenig Eigenkapital eine ganze Wohnung. Das wirkt in beide Richtungen.
Die Bank leiht Ihnen Geld, mit der Wohnung als Sicherheit. So kaufen Sie mit 16.656 Euro eine Wohnung, die alles in allem 81.214 Euro kostet. Was die Wohnung tut, tut sie auf den ganzen Betrag. Auch das, was schiefgeht.
- Die Rendite steigt. Auf Ihr Eigenkapital von 8,4 % pro Jahr ohne Kredit auf 18,3 % mit 80 % Finanzierung, über zehn Jahre.
- Der Monat wird knapper. Der Zins geht von der Miete ab. Ohne Kredit bleiben im ersten Jahr 249 Euro im Monat übrig. Mit 80 % Finanzierung zahlen Sie 8 Euro im Monat zu.
- Ein Rückschlag trifft härter. Fällt der Wert um 10 %, sind das ohne Kredit 14,3 % Ihres Eigenkapitals. Mit 80 % Finanzierung 69,3 %.
Der Zins steht nicht für immer fest. Nach der Zinsbindung, oft nach zehn Jahren, bekommen Sie einen neuen Zins. Liegt er 2 Prozentpunkte höher, zahlen Sie in diesem Beispiel 82 Euro im Monat mehr. Oder Sie tilgen langsamer. Rechnen Sie eine Wohnung deshalb immer auch mit einem höheren Zins durch, und halten Sie einen Puffer.
Mehr dazu in Baufinanzierung für Kapitalanleger. Was Ihr Eigenkapital bei Ihrer Wohnung bringt, mit und ohne Kredit, rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner aus.
Tilgen ist Sparen
Jeden Monat sinkt die Schuld. Am Ende gehört die Wohnung Ihnen.
Der Zins ist der Preis für den Kredit; dieses Geld ist weg. Die Tilgung nicht. Jeder Euro, den Sie tilgen, wandert von der Bank zu Ihrem Anteil an der Wohnung. Das wirkt wie ein Sparkonto, und das meiste zahlt der Mieter ein. In einem normalen Jahr zahlen Sie hier 8 Euro im Monat zu und tilgen 108 Euro. Solange Sie mehr tilgen, als Sie zuzahlen, wächst Ihr Vermögen: hier um 100 Euro im Monat, noch ohne Wertsteigerung.
Bei einem Annuitätendarlehen tilgen Sie ab dem ersten Monat, in diesem Beispiel 2 % im Jahr. Der Zins sinkt mit der Schuld, also fließt jedes Jahr ein größerer Teil in die Tilgung. Der Kredit von 64.558 Euro ist nach 28 Jahren weg. Dann haben Sie zwei Wege.
- Von der Miete leben. Im Jahr 29 bleiben nach allen Kosten 446 Euro im Monat. Nach Einkommensteuer sind es rund 335 Euro im Monat, und jedes Jahr etwas mehr, weil die Miete mitwächst.
- Oder verkaufen. Die Wohnung ist dann rund 175.000 Euro wert. Nach Verkaufskosten erhalten Sie etwa 170.000 Euro. Nach mehr als zehn Jahren ist der Gewinn aus einem privaten Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG).
Wie das mit AfA, Werbungskosten und der Zehnjahresfrist zusammenhängt, lesen Sie in Steuern auf Mieteinnahmen.
Altersvorsorge
Ein paar schuldenfreie Wohnungen neben der gesetzlichen Rente
Eine Wohnung ohne Schulden bringt ein Einkommen, das mit der Miete wächst. Es kommt zur gesetzlichen Rente und zu Ihrer übrigen Vorsorge hinzu. Es ersetzt sie nicht.
Kaufen Sie mit 35, ist die Wohnung in diesem Beispiel mit 63 schuldenfrei. Fangen Sie mit 45 an, sind Sie 73. Die Zeit erledigt hier den größten Teil der Arbeit.
Wie hoch Ihre gesetzliche Rente voraussichtlich wird, steht in Ihrer Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung. Legen Sie diese Zahl neben den Regler. Die Miete versteuern Sie zusammen mit Ihrer Rente; stellen Sie dafür Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen im Ruhestand ein.
Wie viele Wohnungen Sie für einen festen Betrag im Monat brauchen und in welchem Jahr Sie ihn erreichen, rechnen Sie unter passives Einkommen mit Immobilien aus.
Mehr als Immobilien
Was jeder Weg von Ihnen verlangt
Eine vermietete Wohnung ist ein Weg, Vermögen aufzubauen. Sie ist stark in zwei Dingen: Sie arbeiten mit dem Geld der Bank, und Sie können selbst Wert schaffen. Sie verlangt aber auch am meisten von Ihnen. Wählen Sie, was zu Ihnen passt. Viele kombinieren.
| Weg | Zum Start | Zeit | Risiko | Verfügbarkeit | Hebel | Selbst Wert schaffen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tagesgeld | Jeder Betrag | Fast keine | Gering. Bis 100.000 Euro pro Person und Bank gesetzlich gesichert. Die Inflation nagt daran. | Sofort | Nein | Nein |
| Breiter ETF | Kleine Beträge, auch als Sparplan | Wenig. Kaufen und liegen lassen. | Kurse schwanken, manchmal jahrelang. Dafür gestreut über Tausende Unternehmen. | In wenigen Tagen | Meist nicht | Nein. Sie bekommen, was der Markt macht. |
| Vermietete Wohnung mit Kredit | Eigenkapital für die Nebenkosten und einen Teil des Preises, dazu ein Puffer | Viel beim Kauf. Danach Verwaltung, oder Sie bezahlen eine Mietverwaltung. | Ein Objekt: Mieter, Instandhaltung, Zins, Wert. | Monate, und der Verkauf kostet Geld | Ja, mit dem Geld der Bank | Ja. Gut kaufen, sanieren, gut vermieten. |
| Sondertilgung auf die eigene Baufinanzierung | Was übrig bleibt | Fast keine | Gering. Der Ertrag ist der Zins, den Sie nicht mehr zahlen. | Steckt im eigenen Haus | Nein | Nein |
| Ihr Beruf oder ein eigenes Unternehmen | Von wenig bis viel | Viel | Hoch, und alles an einer Stelle | Oft schwierig | Manchmal | Ja, am meisten |
Was viele tun: zuerst ein Puffer auf dem Tagesgeld, für das kaputte Auto und das undichte Dach. Dann breit gestreut anlegen, zum Beispiel in einem ETF. Und wer Eigenkapital, Zeit und Lust auf die Arbeit hat, legt eine oder mehrere Wohnungen daneben, für den Hebel und die Miete. Ob eine Wohnung oder ein ETF mit Ihren eigenen Zahlen mehr bringt, rechnen Sie unter Immobilie oder ETF aus; wie viel Vermögen Sie brauchen, um davon zu leben, unter finanzielle Freiheit berechnen. Alle Rechner stehen auf einer Seite.
Ehrlich gesagt
Was schiefgehen kann
Die Zahlen oben gehen von einer Wohnung aus, die einfach tut, was sie soll. Das hier kann die Rendite auffressen.
Leerstand und Mieter
Ein Mieter, der nicht zahlt oder auszieht, kostet Sie Monatsmieten. Im Beispiel kosten drei Monate Leerstand Sie in dem Jahr im Schnitt 86 Euro im Monat, und die Nebenkosten zahlen Sie in diesen Monaten selbst.
Instandhaltung und die WEG
Ein neues Dach oder eine Sonderumlage der WEG zahlen Sie, nicht der Mieter. Der Dealmotor rechnet eine Instandhaltungsrücklage ein, aber keinen Schaden von mehreren Tausend Euro auf einmal.
Der Zins nach der Zinsbindung
Der Zins ist oft zehn Jahre fest. Dieses Beispiel rechnet dreißig Jahre mit 4,2 %. Ist der Zins später höher, wird der Monat knapper oder die Tilgung dauert länger.
Der Wert kann fallen
Das Beispiel rechnet mit 1,5 % Wertsteigerung im Jahr. Eine Wohnung kann auch jahrelang stagnieren oder an Wert verlieren. Mit Kredit trifft ein Rückgang Ihr Eigenkapital härter.
Eine Wohnung ist keine Streuung
Ein Mieter, ein Dach, eine Stadt. Ein ETF streut über Tausende Unternehmen. Wer alles in eine Wohnung steckt, trägt mehr Risiko, als der Durchschnitt zeigt.
Sie kommen nicht schnell an Ihr Geld
Ein Verkauf dauert Monate und kostet Geld. Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig. Halten Sie deshalb immer einen Puffer auf dem Konto.
Regeln ändern sich
Mietrecht, Mietpreisbremse, Steuerrecht. Was heute gilt, kann in zehn Jahren anders sein. Lassen Sie Ihren Plan ab und zu neu prüfen.
Auch Sparen und Anlegen haben Risiken
Liegt der Zins unter der Inflation, schrumpft Ihr Erspartes an Kaufkraft. Ein ETF kann in einem schlechten Jahr einen großen Teil seines Werts verlieren. Dann wollen Sie nicht verkaufen müssen.
Ihre eigene Rechnung
Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen
Der Fünf-Zahlen-Check funktioniert ohne Konto, und alle Lektionen der Akademie öffnen Sie mit einem kostenlosen Konto. Mit Plus rechnen Sie für € 199 im Monat Ihre eigene Wohnung im Dealmotor durch, mit Ihrem Preis, Ihrer Miete, Ihrem Zins und Ihrer Steuer: Sie sehen Ihr Höchstgebot, bis zu welchem Jahr Sie zuzahlen und was die Wohnung nach zehn Jahren mit Ihrem Vermögen macht.
Quellen
- Olonto, Die vermietete Wohnung, ehrlich gerechnet: das Rechenbeispiel mit allen Posten und Quellen
- Elroy Dimson, Paul Marsh und Mike Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook: Aktienrenditen weltweit seit 1900
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
- § 32d EStG, Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge
- § 20 EStG, Sparer-Pauschbetrag
- § 20 InvStG, Teilfreistellung bei Aktienfonds
- § 8 EinSiG, gesetzliche Einlagensicherung
- Deutsche Rentenversicherung, Renteninformation