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Mietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Für die Nettomietrendite ziehen Sie Leerstand und die Kosten ab, die der Mieter nicht trägt, und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Eine Wohnung für 120.000 Euro mit 650 Euro Miete im Monat bringt brutto 6,5 %; mit 110 Euro Kosten im Monat, 2 % Leerstand und 12 % Nebenkosten sind es netto 4,7 %.
6,5 % Brutomietrendite, 4,7 % Nettomietrendite
Nach Zins und Tilgung zahlen Sie 29 € im Monat zu. Gleichzeitig tilgen Sie 179 € im Monat: Das ist Sparen, Ihr Vermögen wächst unterm Strich.
| So setzt es sich zusammen | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete im Jahr | 7.800 € |
| Leerstand und Mietausfall | −156 € |
| Nicht umlagefähige Kosten im Jahr | −1.320 € |
| Reinertrag im Jahr | 6.324 € |
| Kaufpreis | 120.000 € |
| Kaufnebenkosten | 14.400 € |
| Gesamtinvestition | 134.400 € |
| Kredit | 107.520 € |
| Eigenkapital | 26.880 € |
| Zins im Jahr | −4.516 € |
| Tilgung im Jahr | −2.150 € |
| Cashflow im Jahr, vor Steuern | −342 € |
| Faktor all-in: Gesamtinvestition geteilt durch Jahresmiete | 17,2 |
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Bruttomietrendite: der schnelle erste Blick
Teilen Sie die Miete eines Jahres durch den Kaufpreis. 650 Euro im Monat sind 7.800 Euro im Jahr; geteilt durch 120.000 Euro sind das 6,5 %. So vergleichen Sie in Sekunden zehn Inserate miteinander.
Mehr sagt die Bruttorendite nicht. Kosten, Leerstand, Kaufnebenkosten und Zins stehen nicht darin. Zwei Wohnungen mit derselben Bruttorendite können netto weit auseinanderliegen, etwa wegen eines hohen Hausgelds.
Nettomietrendite: was die Wohnung wirklich bringt
Für die Nettomietrendite ziehen Sie von der Miete ab, was Sie als Eigentümer zahlen, und teilen durch alles, was Sie investieren. Im Beispiel: 7.800 Euro Miete, minus 156 Euro Leerstand (2 %), minus 1.320 Euro Kosten, ergibt 6.324 Euro Reinertrag. Geteilt durch 134.400 Euro, Kaufpreis plus 12 % Nebenkosten, sind das 4,7 %.
Welche Kosten der Mieter trägt, regelt der Mietvertrag, in den Grenzen des Gesetzes. Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten aus der Liste der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Hausreinigung, und nur, wenn der Vertrag es vorsieht. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu: Die tragen Sie selbst. Bei einer Eigentumswohnung steckt ein Teil davon im Hausgeld der WEG.
Mehr dazu, was Sie selbst zahlen und was der Mieter zahlt, lesen Sie unter Vermieten in Deutschland.
Der Kaufpreisfaktor
Makler und Banken sprechen oft vom Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 120.000 Euro geteilt durch 7.800 Euro sind 15,4. Sie zahlen also 15,4 Jahresmieten für die Wohnung. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite: 100 geteilt durch 6,5 sind ebenfalls 15,4.
Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommen Sie je Euro Kaufpreis. Rechnen Sie die Nebenkosten mit, erhalten Sie den Faktor all-in: 134.400 Euro geteilt durch 7.800 Euro sind 17,2. Den zeigt der Dealmotor.
Rendite auf Ihr Eigenkapital und der Hebel
Mit 80 % Kredit stecken Sie selbst 26.880 Euro in die Wohnung. Der Zins beträgt 4.516 Euro im Jahr, die Tilgung 2.150 Euro. Nach Zins und Tilgung zahlen Sie dann 342 Euro im Jahr zu, etwa 29 Euro im Monat. Auf Ihr Eigenkapital sind das −1,3 %.
Die Tilgung ist aber kein Kostenposten. Jeder getilgte Euro gehört danach Ihnen statt der Bank: Das ist Sparen. Sie zahlen hier 29 Euro im Monat zu und tilgen 179 Euro. Solange Sie mehr tilgen, als Sie zuzahlen, wächst Ihr Vermögen, hier um 150 Euro im Monat. Rechnen Sie die Tilgung mit, bringt Ihr Eigenkapital 6,7 % im Jahr, vor Steuern und ohne Wertsteigerung.
Das ist mehr als die Nettomietrendite von 4,7 %. Denn Sie leihen zu 4,2 %, während die Wohnung netto 4,7 % bringt: Auf den geliehenen Teil verdienen Sie die Differenz. Liegt der Zins über der Nettomietrendite, wirkt der Kredit in die andere Richtung. Wie dieser Hebel in beide Richtungen wirkt, sehen Sie unter Vermögen aufbauen.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Es kommt auf die Stadt an, den Zustand der Wohnung, den Zins und darauf, wie stark Miete und Wert später noch steigen. Eine Wohnung in einer gefragten Lage rentiert oft niedriger, steht dafür seltener leer. Zwei Fragen helfen trotzdem:
- Liegt die Nettomietrendite über Ihrem Zins? Dann arbeitet der Kredit für Sie, nicht gegen Sie.
- Bleibt nach Zins und Tilgung genug übrig, oder können Sie das Zuzahlen verkraften? Halten Sie einen Puffer für Überraschungen bereit.
Der Dealmotor von Olonto schaut weiter als auf die Mietrendite. Er rechnet die Rendite auf Ihr Eigenkapital über zehn Jahre aus, nach Steuern, mit Tilgung, Wertsteigerung und Verkauf. Erreicht eine Wohnung 5 % im Jahr, ist sie ein Gebot wert. Der Fünf-Zahlen-Check macht das kostenlos mit fünf Angaben.
Was dieser Rechner nicht berücksichtigt
Der Rechner rechnet mit dem ersten Jahr, vor Steuern. Er berücksichtigt keine Renovierung, keine Mietsteigerung, keine Wertsteigerung und keinen Verkauf. Auf die Miete zahlen Sie Einkommensteuer, nach Abzug von Zins, Kosten und Abschreibung (AfA). Die rechnet der Dealmotor für jede Wohnung aus. Ob sich ein Gutachten für eine schnellere AfA bei Ihrer Wohnung lohnt, rechnen Sie mit dem Restnutzungsdauer-Rechner aus.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Brutto: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Netto: Leerstand und die Kosten, die der Mieter nicht trägt, von der Jahresmiete abziehen und durch Kaufpreis plus Nebenkosten teilen. 6.324 Euro Reinertrag auf 134.400 Euro Investition sind 4,7 %.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Brutto betrachtet nur Miete und Kaufpreis. Netto rechnet auch mit Leerstand, den Kosten, die Sie als Eigentümer tragen, und den Kaufnebenkosten. Netto liegt deshalb immer niedriger und sagt mehr.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Ein guter erster Test: Liegt die Nettomietrendite über dem Zins Ihres Kredits, arbeitet der Kredit für Sie. Ob eine Wohnung wirklich passt, sehen Sie erst, wenn Sie auch Steuer, Tilgung und Wertsteigerung einrechnen, wie der Dealmotor es tut.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete: wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung zahlen. Eine Wohnung für 120.000 Euro mit 7.800 Euro Miete im Jahr hat den Faktor 15,4. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Welche Kosten darf ich auf den Mieter umlegen?
Nur Betriebskosten aus der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Hausreinigung, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Verwaltung und Instandhaltung tragen Sie selbst.
Zählt die Tilgung zur Rendite?
Die Tilgung geht von Ihrem Cashflow ab, aber das Geld ist nicht weg: Ihre Schuld wird kleiner und Ihr Anteil an der Wohnung größer. Deshalb zeigt der Rechner die Rendite auf Ihr Eigenkapital mit und ohne Tilgung.
Ihr nächster Schritt
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Alle Lektionen des Fundaments stehen in der Akademie. Wie viele Wohnungen Sie für ein festes Einkommen brauchen, rechnen Sie unter passives Einkommen mit Immobilien aus; was der Zinseszins bewirkt, mit dem Zinseszinsrechner. Alle Rechner stehen auf einer Seite.
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Quellen
- § 556 BGB: Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht
- § 1 BetrKV: was Betriebskosten sind, und dass Verwaltung und Instandhaltung nicht dazugehören
- § 2 BetrKV: die Aufstellung der Betriebskosten
- § 558c BGB, der Mietspiegel: wo Sie die ortsübliche Miete finden
- Olonto, Kaufnebenkosten-Rechner: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar und Makler
- Olonto, Vermieten in Deutschland: Mietvertrag, Betriebskosten und Mietspiegel
Dieser Rechner ist eine Information und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Er rechnet mit dem ersten Jahr, vor Steuern, mit den Zahlen, die Sie selbst eingeben. Lassen Sie einen Kauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater und Ihrer Finanzierungsberatung nachrechnen.