Huurrendement berekenen

Bruto huurrendement: de snelle eerste blik

Deel de huur van een jaar door de koopprijs. 650 euro per maand is 7.800 euro per jaar; gedeeld door 120.000 euro is dat 6,5%. Zo vergelijk je in een paar seconden tien advertenties met elkaar.

Meer zegt het bruto rendement niet. Kosten, leegstand, de aankoopkosten en de rente staan er niet in. Twee woningen met hetzelfde bruto rendement kunnen netto ver uit elkaar liggen, bijvoorbeeld door een hoog hausgeld.

Netto huurrendement: wat de woning echt opbrengt

Voor het netto huurrendement haal je van de huur af wat jij als eigenaar betaalt, en deel je door alles wat je investeert. In het voorbeeld: 7.800 euro huur, min 156 euro leegstand (2%), min 1.320 euro kosten, is 6.324 euro netto huur. Gedeeld door 134.400 euro, de koopprijs plus 12% aankoopkosten, is dat 4,7%.

Welke kosten de huurder betaalt, regelt in Duitsland het huurcontract, binnen de grenzen van de wet. Alleen de Betriebskosten uit de lijst van de Betriebskostenverordnung mogen naar de huurder, zoals de Grundsteuer, water, verwarming, afval en schoonmaak, als dat in het contract staat. Beheer (Verwaltung) en onderhoud (Instandhaltung) horen daar uitdrukkelijk niet bij: die betaal je zelf. Bij een appartement zit een deel daarvan in het hausgeld van de WEG.

Meer over wat je zelf betaalt en wat de huurder betaalt, lees je in verhuren in Duitsland.

De factor, of Kaufpreisfaktor

In Duitsland praten makelaars en banken vaak over de factor: de koopprijs gedeeld door de jaarhuur. 120.000 euro gedeeld door 7.800 euro is 15,4. Je betaalt dus 15,4 jaarhuren voor de woning. De factor is het omgekeerde van het bruto rendement: 100 gedeeld door 6,5 is ook 15,4.

Hoe lager de factor, hoe meer huur je per euro koopprijs krijgt. Tel je de aankoopkosten mee, dan krijg je de factor all-in: 134.400 euro gedeeld door 7.800 euro is 17,2. Die laat de dealmotor zien.

Rendement op je eigen geld, en de hefboom

Met een lening van 80% steek je zelf 26.880 euro in de woning. De rente is 4.516 euro per jaar, de aflossing 2.150 euro. Na rente en aflossing leg je dan 342 euro per jaar bij, zo'n 29 euro per maand. Op je eigen geld is dat −1,3%.

Maar de aflossing is geen kostenpost. Elke euro die je aflost, wordt van jou in plaats van van de bank: het is sparen. Je legt hier 29 euro per maand bij en lost 179 euro af. Zolang je meer aflost dan je bijlegt, groeit je vermogen, hier met 150 euro per maand. Tel je de aflossing mee, dan levert je eigen geld 6,7% per jaar op, vóór belasting en zonder waardestijging.

Dat is meer dan het netto huurrendement van 4,7%. Dat komt doordat je leent tegen 4,2%, terwijl de woning netto 4,7% opbrengt: over het geleende deel verdien je het verschil. Is de rente hoger dan het netto huurrendement, dan werkt de lening de andere kant op. Hoe die hefboom twee kanten op werkt, zie je bij vermogen opbouwen.

Wat is een goed huurrendement?

Een vaste grens is er niet. Het hangt af van de stad, de staat van de woning, de rente, en hoeveel de huur en de waarde later nog stijgen. Een woning in een gewilde wijk rendeert vaak lager, maar staat minder vaak leeg. Twee vragen helpen wel:

• Is het netto huurrendement hoger dan je rente? Dan werkt de lening voor je, niet tegen je.
• Houd je na rente en aflossing genoeg over, of kun je het bijleggen missen? Zet er een buffer naast voor tegenvallers.

De dealmotor van Olonto kijkt verder dan het huurrendement. Hij rekent het rendement op je eigen geld over tien jaar uit, na Duitse belasting, met de aflossing, de waardestijging en de verkoop erbij. Haalt een woning 5% per jaar, dan is hij een bod waard. De bierdeksel doet dat gratis in vijf velden.

Wat deze rekenhulp niet meerekent

De rekenhulp rekent met het eerste jaar, vóór belasting. Hij neemt geen renovatie mee, geen huurstijging, geen waardestijging en geen verkoop. In Duitsland betaal je inkomstenbelasting over de huur, na aftrek van rente, kosten en afschrijving (AfA). Die rekent de dealmotor per woning uit, ook voor wie in Nederland woont. Of een Gutachten voor een snellere AfA bij jouw woning iets oplevert, reken je uit bij restnutzungsdauer.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Wil je zelf zien waar de huur blijft, post voor post? Doe de gratis les Bruto is niet netto in de Academie: een account, geen creditcard. Of reken een woning door met de bierdeksel, die ook je maximale bod geeft.

Doe de gratis les Naar de bierdeksel

Alle lessen van het fundament staan in de Academie. Hoeveel woningen je nodig hebt voor een vast inkomen, reken je uit bij passief inkomen uit huur; wat rente op rente doet, bij rente op rente. Alle rekenhulpen staan op één pagina.

Ga je echt kopen? Met Plus reken je je eigen woningen door in de dealmotor: een oordeel en je maximale bod op 5% rendement per jaar over tien jaar, met Duitse belasting en een stresstest. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar. Kies Plus