Kennis · veiling, stand september 2026

Zwangsversteigerung stap voor stap

Op een Duitse executieveiling kun je een woning ver onder de marktwaarde kopen. Je kunt er ook te veel betalen, een huurder erven die je niet kende of met lege handen naar huis gaan omdat je een regel over het hoofd zag. Dit is de hele route, van de aankondiging tot het moment dat je in het Grundbuch staat.

Wat een Zwangsversteigerung is

Betaalt een eigenaar zijn lening niet meer, dan kan de bank het Amtsgericht vragen de woning te verkopen. Het Amtsgericht, afdeling Vollstreckungsgericht, doet dat openbaar. Een Rechtspfleger leidt de veiling, de regels staan in het Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). De schuldeiser die de veiling heeft aangevraagd heet de betreibende Gläubiger, wie de woning koopt de Ersteher.

Hetzelfde gebeurt bij een Teilungsversteigerung, als erfgenamen of ex-partners het niet eens worden over een verkoop. De procedure is grotendeels gelijk, alleen ontbreekt dan vaak de haast van een bank.

Vinden

Elke termijn wordt officieel aangekondigd op zvg-portal.de, het gezamenlijke portaal van de deelstaten. Je zoekt per deelstaat en per Amtsgericht. Bij de meeste objecten staan de aankondiging, een korte beschrijving, foto's en het Gutachten als download. Veel Amtsgerichte zetten hun terminlijst ook op hun eigen site.

Er bestaan betaalde diensten die termijnen bundelen en je een mail sturen bij nieuwe objecten. Handig, maar de bron blijft het portaal. Noteer bij elk object het Aktenzeichen, bijvoorbeeld 012 K 034/25. Daarmee vind je alles terug en daarmee bel je de rechtbank.

Reken erop dat veel termijnen niet doorgaan. De eigenaar lost in, verkoopt zelf of de bank stelt de procedure uit. Dat is geen pech, dat hoort erbij.

Het dossier lezen

Het belangrijkste stuk is het Verkehrswertgutachten: de taxatie waarmee de rechtbank de Verkehrswert vaststelt. Lees het helemaal, niet alleen de samenvatting. Waar je op let, staat in een Gutachten lezen.

Iedereen mag bij het Amtsgericht de akte inzien voor wat de wet noemt: de mededelingen van het Grundbuchamt, de aangemelde vorderingen en de ingediende taxaties. De Bundesgerichtshof besliste in mei 2026 dat de rechtbank daarin de persoonsgegevens niet hoeft weg te lakken. Je mag wat je ziet alleen niet verder verspreiden.

Kijk in elk geval naar:

Grundbuch, Abteilung II: rechten van anderen, zoals een woonrecht, een Nießbrauch of een erfdienstbaarheid. Blijven die bestaan, dan koop je ze mee.
Grundbuch, Abteilung III: de hypotheken (Grundschulden). Die van de betreibende Gläubiger en alles wat daarna komt vervalt met de Zuschlag. Wat vóór hem staat, kan blijven bestaan.
Bewoning: woont de eigenaar er zelf, is de woning verhuurd, of staat hij leeg? Het Gutachten zegt het meestal, niet altijd.
WEG-gegevens: hoogte van het hausgeld, de Erhaltungsrücklage, aangekondigde werken. Vraag de Verwalter om de stukken; zie WEG-stukken beoordelen.

Een bezichtiging binnen is geen recht. De eigenaar mag je binnenlaten, maar hoeft dat niet. Vaak heeft ook de taxateur alleen van buiten gekeken. Dan staat er in het Gutachten een aanname over de binnenkant, en die reken je voorzichtig.

Rekenen en je plafond bepalen

Wat je in de zaal roept, is het Bargebot: het bedrag dat je aan de rechtbank betaalt, per overboeking. Wat je werkelijk betaalt, is meer:

het Bargebot;
plus de bestehenbleibende Rechte: rechten uit het Grundbuch die met de woning op jou overgaan, tegen hun kapitaalwaarde;
plus Grunderwerbsteuer over beide, de kosten van de Zuschlag en het Grundbuch, en 4% rente over het Bargebot tot de Verteilungstermin;
plus wat de woning nodig heeft: ontruiming, renovatie, maanden zonder huur.

Reken terug van de huur naar je maximale bod, voordat je het bedrag van de anderen in de zaal hoort. De rekensom in Duitsland, eerlijk bekeken laat zien waarom de prijs het verschil maakt, en de bierdeksel geeft je een eerste plafond. Schrijf dat plafond op en neem het mee. In de zaal wordt het anders nooit lager.

Het laagste bod dat de rechtbank toelaat, is het geringstes Gebot. Het dekt de kosten van de procedure en de rechten die vóór de betreibende Gläubiger staan. Een lager bod telt niet mee.

De 5/10- en 7/10-grens

Twee regels beschermen de eigenaar en de schuldeisers tegen een verkoop voor een habbekrats. Beide rekenen met je Bargebot plus de kapitaalwaarde van de bestehenbleibende Rechte, niet met het Bargebot alleen.

5/10: de rechtbank weigert zelf

Blijft het hoogste bod onder de helft van de Verkehrswert, dan weigert de rechtbank de Zuschlag, zonder dat iemand erom hoeft te vragen (§ 85a ZVG). Er komt een nieuwe termijn. Bij een Verkehrswert van 100.000 euro en geen bestehenbleibende Rechte is een bod van 45.000 euro in een eerste termijn dus zinloos.

Uitzondering: biedt een schuldeiser zelf, bijvoorbeeld de bank, dan telt ook mee wat hij bij de verdeling zou mislopen.

7/10: een schuldeiser mag weigering vragen

Ligt het hoogste bod tussen de helft en zeven tiende van de Verkehrswert, dan mag een schuldeiser wiens vordering bij 7/10 wel gedekt zou zijn, vragen de Zuschlag te weigeren (§ 74a ZVG). Doet hij dat, dan komt er een nieuwe termijn, meestal drie tot zes maanden later. Bij 100.000 euro Verkehrswert loopt een bod van 60.000 euro dat risico.

In de volgende termijn gelden beide grenzen niet meer. Maar alleen als ze eerder echt zijn toegepast: als de rechtbank de Zuschlag eerder om een van deze twee redenen heeft geweigerd. Is een eerdere termijn uitgesteld, ingetrokken of stilgelegd, dan gelden de grenzen gewoon weer. "Het is de tweede termijn" zegt dus niets. Vraag de Rechtspfleger of de grenzen al eens zijn toegepast.

Reken de grenzen voor je eigen object uit met de rekenhulp veilinggrens, met de bestehenbleibende Rechte, de Sicherheitsleistung en de Grunderwerbsteuer op je bod.

Voorbereiden: geld, Sicherheitsleistung, papieren

Financiering rond. Na de Zuschlag moet je binnen enkele weken betalen. Een bank die "waarschijnlijk" wil financieren, is niet genoeg. Hoe je dat als Nederlander regelt, lees je in financiering als Nederlander.
Sicherheitsleistung. Vraagt een betrokkene erom, en de bank doet dat bijna altijd, dan moet je direct na je bod zekerheid stellen voor 10% van de Verkehrswert (§ 67 en § 68 ZVG). Contant geld is uitgesloten (§ 69). Wat wel mag: een overboeking naar de rekening van de Gerichtskasse die vóór de termijn is bijgeschreven, met bewijs; een bankcheque of verrekencheque van een bank die hier mag werken, op zijn vroegst drie werkdagen voor de termijn uitgegeven; of een onvoorwaardelijke bankgarantie zonder einddatum. Vraag de Gerichtskasse welk rekeningnummer en welke omschrijving ze willen.
Identiteit. Neem je paspoort of identiteitskaart mee. Zonder geldig document mag je niet bieden.
Iemand anders laten bieden. Dat kan met een Bietvollmacht. De handtekening daaronder moet officieel zijn gelegaliseerd (öffentlich beglaubigt, § 71 ZVG). Een Duitse notaris doet dat in een paar minuten. Wil je het in Nederland laten doen, vraag het Amtsgericht dan vooraf welke vorm het accepteert.
Bellen. Bel de dag voor de termijn het Amtsgericht: gaat hij door? Soms loont het ook om de betreibende Gläubiger te bellen. Banken verkopen soms liever uit de hand dan op een veiling, met instemming van de eigenaar.

In de zaal

De termijn begint met het Bekanntmachungsteil. De Rechtspfleger leest voor wat er in het Grundbuch staat, welke vorderingen zijn aangemeld, wat het geringstes Gebot is en welke rechten blijven bestaan. Luister goed: wat hier wordt voorgelezen, zijn de voorwaarden waaronder je koopt. Wijkt het af van wat je dacht, reken dan opnieuw of bied niet.

Daarna begint de Bietstunde. Die duurt minstens dertig minuten (§ 73 ZVG) en loopt door zolang er geboden wordt. Je roept je bod, de Rechtspfleger herhaalt het. Wordt er gevraagd om Sicherheitsleistung, dan laat je direct je bewijs zien. Na de laatste oproep sluit de Rechtspfleger de veiling.

Tot de Zuschlag kan de bank het nog stilleggen (§ 30 ZVG). Dat gebeurt, bijvoorbeeld als het hoogste bod haar te laag is. Je bent dan niets kwijt behalve je tijd.

De Zuschlag

De rechtbank beslist over de Zuschlag in de zaal of in een aparte termijn, die niet later dan een week erna mag liggen (§ 87 ZVG). Met de Zuschlag gebeurt veel tegelijk:

Je bent eigenaar (§ 90 ZVG), ook al sta je nog niet in het Grundbuch.
Het risico is van jou, en de lasten en opbrengsten ook (§ 56). Verzeker de woning dezelfde dag.
Je hebt geen recht op garantie. Blijkt het dak lek of de kelder nat, dan is dat van jou (§ 56).
De Zuschlagsbeschluss is een executoriale titel. Woont de vorige eigenaar er nog, dan kun je daarmee een Gerichtsvollzieher laten ontruimen, zonder aparte rechtszaak (§ 93).

Tegen de Zuschlag kan binnen twee weken beroep worden ingesteld. Pas daarna is hij definitief.

Na de Zuschlag, tot de Verteilungstermin

Ongeveer zes tot acht weken na de Zuschlag volgt de Verteilungstermin. Dan verdeelt de rechtbank het geld over de schuldeisers. Tot die dag betaal je 4% rente over het Bargebot, gerekend vanaf de Zuschlag (§ 49 ZVG). Het Bargebot met rente moet vóór de Verteilungstermin op de rekening van de Gerichtskasse staan, per overboeking. Je Sicherheitsleistung wordt daarmee verrekend.

Betaal je niet, dan kan de woning opnieuw worden geveild, op jouw risico. Wat de tweede veiling minder opbrengt, kan op jou worden verhaald.

Is alles betaald en de Zuschlag definitief, dan vraagt de rechtbank het Grundbuchamt jou als eigenaar in te schrijven en de vervallen rechten te schrappen.

De huurder

Een bestaand huurcontract gaat over op jou. Je hebt een bijzonder opzegrecht met de wettelijke termijn (§ 57a ZVG), maar alleen tegen de eerste datum waarop dat kan, en de huurbescherming blijft gelden. Je hebt dus nog steeds een erkende reden nodig, zoals eigen gebruik. Voor een belegger is dit recht zelden bruikbaar. Reken met de huurder en de huur die er zijn.

Let op de borg: aan het eind van het contract moet jij hem terugbetalen, ook als de vorige eigenaar hem nooit aan je heeft gegeven. Vraag de huurder daarom om het contract en het bewijs van de borg.

De WEG

Vanaf de Zuschlag betaal je het hausgeld. Achterstanden van de vorige eigenaar zijn niet van jou. De WEG krijgt ze voor een deel uit de veilingopbrengst: tot 5% van de Verkehrswert, met voorrang boven de bank. Maar alles wat na de Zuschlag opeisbaar wordt, betaal jij: termijnen van een Sonderumlage die al eerder is besloten, en een nabetaling uit de jaarafrekening die pas na de Zuschlag wordt goedgekeurd. Vraag dus vóór je biedt naar lopende Sonderumlagen.

Meld je na de Zuschlag bij de Verwalter, de verzekering, het energiebedrijf en de gemeente voor de Grundsteuer.

De kosten op een rij

Post	Hoeveel
Bargebot	Je bod, te betalen vóór de Verteilungstermin
Rente	4% per jaar over het Bargebot, van de Zuschlag tot de Verteilungstermin
Bestehenbleibende Rechte	Rechten die op jou overgaan, tegen hun waarde
Grunderwerbsteuer	3,5% tot 6,5% over het Bargebot plus de bestehenbleibende Rechte, per deelstaat; zie Kaufnebenkosten
Zuschlagsgebühr	Een halve gerechtelijke vergoeding, berekend over hetzelfde bedrag
Grundbuch	Kosten voor je inschrijving als eigenaar
Makelaar en notaris voor de koop	Geen. Een notaris heb je alleen nodig voor de Grundschuld van je bank
Ontruiming	Gerichtsvollzieher en verhuizer, als de vorige eigenaar niet vrijwillig vertrekt

De Grunderwerbsteuer komt apart, per aanslag van het Finanzamt. Zonder betaling krijg je de Unbedenklichkeitsbescheinigung niet, en zonder die verklaring kom je niet in het Grundbuch.

Als Nederlander

Je mag gewoon zelf bieden, met je Nederlandse paspoort. Er is geen Duitse woonplaats of Duits bankrekeningnummer voor nodig, al maakt dat laatste de betalingen eenvoudiger.
De hele procedure is in het Duits. Neem iemand mee die het goed volgt, of oefen eerst: termijnen zijn openbaar, je kunt er zonder te bieden bij zitten.
Je bent in Duitsland beperkt belastingplichtig over de huur. Regel je Steuernummer vroeg; zie belasting op Duitse huur.
Zoek een Verwalter en een Mietverwaltung voordat je biedt, niet erna. Vanaf de Zuschlag ben je verantwoordelijk.

Veelgestelde vragen

Hoeveel executieveilingen zijn er per jaar in Duitsland?

Argetra telde in 2025 in heel Duitsland 14.082 veilingtermijnen voor onroerend goed, 4,7% meer dan de 13.445 van 2024. Ongeveer een op de vijf termijnen was in Noordrijn-Westfalen. Het getal van 60.000 per jaar dat op sommige Nederlandse sites staat, is dus ruim vier keer te hoog. En een deel van de termijnen gaat niet door.

Begint het bieden op 70% van de Verkehrswert?

Nee. Je mag bieden vanaf het geringstes Gebot: het bedrag dat de kosten van de procedure en de rechten die vóór de schuldeiser staan dekt (§ 44 ZVG). De 5/10- en de 7/10-grens gaan over de Zuschlag, niet over het bieden. Onder de helft weigert de rechtbank de Zuschlag zelf, tussen de helft en 7/10 kan een schuldeiser weigering vragen.

Vervallen de grenzen in de tweede termijn?

Alleen als de rechtbank de Zuschlag in een eerdere termijn echt heeft geweigerd omdat een van de twee grenzen niet werd gehaald (§ 74a lid 4 en § 85a lid 2 ZVG). Werd een eerdere termijn uitgesteld, ingetrokken of stilgelegd, of bood niemand, dan gelden ze gewoon weer. Vraag het de Rechtspfleger als het niet in de aankondiging staat.

Hoe betaal ik de Sicherheitsleistung als ik in Nederland woon?

De Sicherheitsleistung is 10% van de Verkehrswert, niet van je bod (§ 68 ZVG), en contant mag niet (§ 69 ZVG). Vanuit Nederland is een overboeking naar de Gerichtskasse vooraf de praktische weg: het geld moet vóór de termijn zijn bijgeschreven en je neemt het bewijs mee. Het Amtsgericht Olpe vraagt bijvoorbeeld om minstens tien werkdagen vooraf over te maken, met het Aktenzeichen in de omschrijving. Een bankcheque die op zijn vroegst drie werkdagen voor de termijn is uitgeschreven door een bank die in Duitsland mag werken, of een onvoorwaardelijke bankgarantie zonder einddatum, mag ook.

Moet ik zelf op de veiling zijn?

Nee. Iemand anders mag voor je bieden met een Bietvollmacht. Die moet hij direct kunnen tonen als openbare of öffentlich beglaubigte akte, anders weigert de rechtbank het bod (§ 71 lid 2 ZVG). Een volmacht met een gewone handtekening of een kopie is niet genoeg. Laat je de handtekening in Nederland legaliseren, dan hoort er een apostille van de rechtbank bij; vraag het Amtsgericht vooraf of het die vorm accepteert.

Heb ik op een veiling een makelaar of notaris nodig?

Voor de koop niet. Je koopt met de Zuschlag van de rechtbank, zonder koopcontract bij de notaris en zonder courtage. Een notaris heb je alleen nodig voor de Grundschuld van je bank. Je betaalt wel Grunderwerbsteuer, de kosten van de Zuschlag en het Grundbuch, en 4% rente over je bod tot de Verteilungstermin.