Kennis · oriënteren, stand oktober 2026

In welke stad beleggen?

Een lijst met de tien beste steden lees je overal, en hij veroudert sneller dan je een woning koopt. Beter is dat je zelf kunt beoordelen of een stad bij je past. Daar zijn zes maatstaven voor, en voor elke maatstaf is er een openbare bron die je gratis raadpleegt. Kies er daarna twee of drie, en leer die goed kennen.

Huur tegenover prijs

De eerste vraag is simpel: hoeveel jaar kale huur betaal je voor de woning? Deel de prijs door de jaarhuur. Een woning van 100.000 euro met 500 euro huur per maand heeft een factor van 16,7: je betaalt bijna zeventien jaar huur. Hoe lager de factor, hoe meer huur je per euro koopt.

Een lage factor is niet vanzelf goed. Hij kan ook betekenen dat de markt een stad niet vertrouwt, omdat er leegstand is of mensen wegtrekken. Daarom kijk je nooit naar de factor alleen, maar altijd samen met de volgende punten.

Bron: de Gutachterausschuss van elke stad of Kreis publiceert een Grundstücksmarktbericht met echte verkoopprijzen, vaak met een Rohertragsfaktor per soort woning. In de meeste deelstaten vind je de berichten en de grondwaarden via BORIS.

Leegstand

Staat een woning drie maanden leeg, dan ben je een kwart van je jaarhuur kwijt, terwijl rente, aflossing en hausgeld doorlopen. Leegstand is dus het eerste risico. De Zensus 2022 geeft de leegstand per gemeente. Een vuistregel: onder de drie procent is de markt krap; ruim daarboven moet je weten waarom, en in welke wijken.

Bevolking: groeit of krimpt de stad?

Minder inwoners betekent op termijn minder huurders. Kijk naar de ontwikkeling van de afgelopen tien jaar en naar de prognose. De Wegweiser Kommune van de Bertelsmann Stiftung geeft per gemeente een prognose tot 2040, met de leeftijdsopbouw erbij. Een stad met veel studenten of jonge gezinnen houdt de vraag naar kleine woningen vast.

Werk en inkomen

Huurders wonen waar werk is. Een stad met één grote werkgever is kwetsbaar; een stad met een universiteit, een ziekenhuis, overheid en midden- en kleinbedrijf is dat minder. De Bundesagentur für Arbeit publiceert de werkloosheid per Kreis en per stad, elke maand. Kijk naar de richting over een paar jaar, niet naar één maand.

De ligging binnen de stad

Binnen één stad kan het verschil tussen twee wijken groter zijn dan tussen twee steden. De Mietspiegel deelt de stad in liggingen in (einfach, mittel, gut) en geeft per ligging een huur. BORIS toont de Bodenrichtwert per straat: een hoge grondwaarde betekent een gewilde plek. Kijk ook op de kaart naar station, winkels, scholen en of er een snelweg of spoorlijn langs de woning loopt.

Woon je in Nederland, tel dan de afstand mee. Een woning die je in anderhalf uur bereikt, bezoek je voor een bezichtiging, de eigenaarsvergadering en als er iets misgaat. Een woning aan de andere kant van het land laat je vaker aan anderen over.

Belasting en huurregels per stad

De Grunderwerbsteuer verschilt per deelstaat, van 3,5% in Beieren tot 6,5% in onder meer Noordrijn-Westfalen. Op een woning van 100.000 euro is dat een verschil van 3.000 euro eigen geld. Zie Kaufnebenkosten.
Geldt in de stad de Mietpreisbremse of een lagere Kappungsgrenze, dan groeit je huur langzamer. Dat hoeft geen reden te zijn om de stad over te slaan, wel om er in je bod rekening mee te houden. Zie verhuren in Duitsland.
De Grundsteuer is sinds 2025 per deelstaat en per gemeente anders geregeld. Je huurder betaalt haar via de Nebenkosten, maar ze telt mee in wat de woning in totaal kost.

Zo zet je het in Olonto

Kies twee of drie steden die op de zes maatstaven goed scoren en die je kunt bereiken.
Zet ze als focussteden in de zoeker, met de huur per m² uit de Mietspiegel. De zoeker en de dealmotor rekenen dan met die huur, en een woning buiten je steden krijgt een waarschuwing.
Maak op de portals per stad een zoekopdracht die mailt naar je zoekadres. Dan komt het aanbod vanzelf binnen, doorgerekend.
Reken de eerste woningen door op de bierdeksel. Na tien woningen in één stad weet je wat daar normaal is, en zie je een goede deal direct.