Kennis · beoordelen, stand september 2026

Een Gutachten lezen

Bij een veiling is het Verkehrswertgutachten vaak het enige document dat je hebt. Veertig tot tachtig pagina's, vol vakjargon, met een getal onderaan dat iedereen overneemt. Dat getal is het minst interessante deel. Wat ervoor staat, vertelt je of de woning het waard is om op te bieden.

Wat een Gutachten is, en wat niet

De rechtbank laat een beëdigde of erkende Sachverständige de Verkehrswert bepalen. Die waarde is in de wet omschreven als de prijs die op de peildatum in het gewone verkeer te krijgen zou zijn, zonder bijzondere of persoonlijke omstandigheden (§ 194 BauGB). De methode staat in de ImmoWertV, de Duitse regels voor waardering.

De rechtbank stelt de Verkehrswert daarna vast. Dat bedrag bepaalt de Sicherheitsleistung en de 5/10- en 7/10-grens. Het is geen bouwkundige keuring, en je hebt geen recht op garantie als er later iets blijkt (§ 56 ZVG). De Sachverständige werkt voor de rechtbank, niet voor jou.

En het is niet je maximale bod. Dat haal je uit de huur, niet uit de taxatie. Zie de bierdeksel.

Datum en bezichtiging

Kijk eerst naar twee dingen voorin: de Wertermittlungsstichtag en de zin over de Ortsbesichtigung.

De peildatum. Tussen de taxatie en de veiling zitten vaak maanden, soms meer dan een jaar. In die tijd kan de markt zijn veranderd, en de woning ook. Een leegstaande woning die een winter niet is verwarmd, is een andere woning.
De bezichtiging. Staat er "Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht" of "nur Außenbesichtigung", dan heeft de Sachverständige de binnenkant niet gezien. Hij werkt dan met bouwtekeningen, oude stukken en aannames, en past vaak een korting toe voor dat risico. Lees precies welke aannames hij doet. Reken zelf met slechter.

Recht: Grundbuch, Baulasten, huur

Grundbuch, Abteilung II. Woonrecht, Nießbrauch, recht van overpad, voorkeursrecht. Het Gutachten noemt ze en schat soms hun invloed op de waarde. Of ze blijven bestaan, hoor je pas zeker in de zaal, maar een woonrecht voor een bewoner is een reden om heel voorzichtig te zijn.
Baulasten. Verplichtingen tegenover de gemeente, zoals een parkeerplaats voor de buren of een afstand die niet mag worden bebouwd. Ze staan niet in het Grundbuch, maar in de meeste deelstaten in het Baulastenverzeichnis van de gemeente.
Huur. Is de woning verhuurd, dan staat er meestal de huur en soms het contract. Let op woorden als "öffentlich gefördert" of "Belegungsbindung": dan mag je misschien maar een beperkte huur vragen en alleen aan huurders met een Wohnberechtigungsschein.
Monumentenzorg, vervuilde grond, openstaande heffingen van de gemeente. Het Gutachten zegt meestal of daarover iets bekend is. "Nicht bekannt" betekent niet dat het er niet is.

Het gebouw en de woning

Hier staat wat je later geld gaat kosten. Lees de beschrijving van het gebouw, de lijst met gebreken en schade, en de foto's samen.

Bouwjaar en modernisering. Wanneer zijn dak, ramen, leidingen en verwarming voor het laatst vernieuwd?
Verwarming. Soort en leeftijd. Een oude gasketel of nachtstroomkachels betekenen een investering, zeker nu de regels voor duurzame warmte naar 2045 toe strenger worden.
Energieausweis. De energiewaarde en of het een verbruiks- of een behoeftepas is.
Instandhaltungsstau en Bauschäden. Vocht, schimmel, scheuren, asbestverdachte materialen. Staat er een bedrag bij, controleer dan of dat realistisch is voor wat je op de foto's ziet.
Wohnfläche. Waar komt het getal vandaan: nagemeten, uit oude tekeningen of uit de Teilungserklärung? Een paar vierkante meter verschil scheelt huur, elke maand.
Bij een appartement: de Miteigentumsanteil, bijbehorende kelder of parkeerplaats (Sondernutzungsrecht), en wat er bekend is over de WEG: hausgeld, reserve, geplande werken. Vaak is dat weinig. Vraag de stukken zelf op; zie WEG-stukken beoordelen.

Hoe de waarde tot stand komt

De ImmoWertV kent drie methoden. De Sachverständige kiest wat past en controleert soms met een tweede.

Vergleichswertverfahren: Waarde uit verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, vaak uit de gegevens van de Gutachterausschuss. Gebruikelijk bij appartementen.
Ertragswertverfahren: Waarde uit de huur die duurzaam te halen is, min de beheerkosten, gekapitaliseerd met de Liegenschaftszins. Gebruikelijk bij verhuurde woningen en Mehrfamilienhäuser.
Sachwertverfahren: Waarde uit de grond plus wat het zou kosten om het gebouw na te bouwen, min veroudering. Vooral bij eengezinswoningen.

Wat je controleert:

Welke huur rekent hij? De huur die de huurder nu betaalt, of een marktconforme huur die hij aanneemt? Kijk die na in de Mietspiegel.
Welke Bodenrichtwert gebruikt hij? Die vind je zelf gratis in het portaal van de deelstaat, in Noordrijn-Westfalen op boris.nrw.de.
Welke kortingen staan onder "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale"? Daar staan de aftrekposten voor schade en achterstallig onderhoud. Zijn ze te laag, dan is de Verkehrswert te hoog.
Welke Restnutzungsdauer neemt hij aan? Die zegt iets over de staat, en speelt later een rol bij je afschrijving.

Je leeslijst

Peildatum en datum van bezichtiging.
Binnen gezien, of alleen buiten?
Rechten in Abteilung II, en Baulasten.
Verhuurd, leeg of door de eigenaar bewoond? Huurbinding?
Verwarming, dak, ramen: leeftijd en staat.
Gebreken en het bedrag dat ervoor is afgetrokken.
Woonoppervlak en waar dat getal vandaan komt.
De methode, de gebruikte huur en de Bodenrichtwert.
Wat er over de WEG bekend is, en wat je nog moet opvragen.
Je eigen maximale bod, los van de Verkehrswert.

Wie de akte bij het Amtsgericht inziet, vindt soms meer dan in de download staat. Hoe dat werkt, lees je in Zwangsversteigerung stap voor stap.