Van advertentie tot sleutel: één woning, elke stap

De advertentie en de bierdeksel

Elke Duitse executieveiling staat officieel op zvg-portal.de. Daar vind je een appartement in Duisburg: 55 m², bouwjaar 1965, leeg. De rechtbank stelde de Verkehrswert vast op 115.500 euro. Het is de tweede termijn. In de eerste lag het hoogste bod onder de helft van de Verkehrswert, en toen weigerde de rechtbank de Zuschlag.

Is hij het uitzoeken waard? Daarvoor is de bierdeksel: vijf getallen, en je weet of je verder kijkt. De stad, de oppervlakte, de Verkehrswert, het Hausgeld uit het Gutachten, hier 190 euro per maand, en de kale huur die je verwacht. Die huur schat je zelf, met de Mietspiegel van de stad: in dit voorbeeld 8,50 euro per m², 467,50 euro per maand.

Dat is een zeef, geen besluit. De bierdeksel rekent zonder renovatie, en hij neemt aan dat 40% van het Hausgeld voor jou is en de rest voor de huurder. Hier zegt hij: kijk verder. In de volgende stap komen de renovatie en een eigen schatting van je deel van het Hausgeld erbij, en dan zakt het maximale bod met 6.500 euro.

Doorrekenen tot je maximale bod

In de dealmotor reken je de woning helemaal door: wat je op een veiling betaalt, wat je aan de woning doet en hoe je financiert. In dit voorbeeld komt er 5.000 euro renovatie bij, met 10% voor onvoorzien. Tot de eerste huurder erin zit, betaal je 2 maanden Hausgeld zonder huur. De bank leent 80% van alles tegen 4,2% rente, en je lost 2% per jaar af.

De dealmotor rekent twee keer. Eén keer op de prijs waarvoor je de woning in dit voorbeeld krijgt, en één keer op het hoogste bod dat de norm nog haalt.

De norm van Olonto: je biedt als je eigen geld over 10 jaar minstens 5% per jaar oplevert, na Duitse belasting. Daarin zit alles. De cashflow, de aflossing, de prijsstijging die je verwacht en de verkoop aan het eind, met de belasting op de winst. Het hoogste bod dat die norm haalt, is je maximale bod.

Op de Zuschlag komt de som uit op 9,9% per jaar. Lees dat niet als een verwachting. Het is wat deze aannames opleveren, en het komt vooral doordat je ruim onder de waarde koopt. Je legt wel elke maand bij, samen 6.175 euro in 10 jaar, terwijl je 124 euro per maand aflost: wat je bijlegt, gaat naar je eigen deel van de woning. Dat aflossen is sparen: je vermogen groeit 54 euro per maand, nog zonder prijsstijging. Op je maximale bod is het 5,0%, precies de norm. Dan leg je meer bij, samen 15.278 euro in 10 jaar, terwijl je 149 euro per maand aflost. Zonder prijsstijging groeit je vermogen dan nog 3 euro per maand, en blijft er 1,7% per jaar over. Je maximale bod is een grens, geen doel.

Aannames: 8,50 euro kale huur per m² en 2% huurderving. Van de 190 euro Hausgeld per maand betaal je 90 euro zelf; de rest betaalt de huurder. Voor de Mietverwaltung 30 euro per maand, voor onderhoud 5 euro per m² per jaar. Huur en waarde stijgen 1,5% per jaar, de kosten 2%. Verkoop na 10 jaar met 3% kosten. Duitse belasting van 2026 voor iemand die in Nederland woont, zonder ander inkomen in Duitsland. AfA 2% per jaar over het gebouw, 80% van wat je betaalt. De kosten van Olonto zitten er niet in.

De stukken lezen

Op een veiling koop je de woning zoals hij is. Er is geen garantie, en naar binnen kun je alleen als de eigenaar je binnenlaat. Wat je niet kunt zien, lees je. Hoe minder je weet, hoe voorzichtiger je rekent.

Bij een gewone koop krijg je de stukken van de verkoper. Bij een veiling is dat lastiger. De eigenaar werkt vaak niet mee, en de Verwalter mag zonder zijn toestemming weinig delen. Het Gutachten en de akte bij het Amtsgericht zijn dan vaak alles wat je hebt. Bel de Verwalter toch: wat het Hausgeld is en of er grote werken komen, hoor je vaak wel.

Wat je vindt, gaat terug in de doorrekening. Noemt de Wirtschaftsplan bijvoorbeeld 120 euro niet-omlegbaar Hausgeld in plaats van 90, dan zakt je maximale bod met 3.000 euro, naar 94.900 euro.

Bij het lezen helpen de specialisten in Olonto. Dat zijn AI-assistenten, geen mensen. Ze lezen je stukken mee en zeggen waar je moet doorvragen. Bij een gebouw uit 1965 kijkt de bouwkundig inspecteur naar de leidingen, de elektra en asbest. De WEG- en beheeranalist kijkt naar het Hausgeld, de Rücklage, Sonderumlagen en achterstanden van andere eigenaren. De vastgoedjurist kijkt naar rechten in het Grundbuch die blijven bestaan. Uit de stukken van de WEG komt een oordeel in groen, oranje of rood, met de vragen voor de Verwalter en voorstellen voor je doorrekening. Gaat het om veel geld of een juridische vraag, dan vraag je een echte Rechtsanwalt of Steuerberater.

De bank

Na de Zuschlag moet je binnen een paar weken betalen. De bank moet dus vóór de veiling ja zeggen, voor een vast bedrag. Vraag die toezegging voor je maximale bod, niet voor het bod waarop je hoopt. Hoe de veiling afloopt, weet je vooraf niet.

Let op het verschil tussen de norm en de bank. De bank kijkt of de huur de rente en de aflossing draagt. Op de Zuschlag draagt de huur ze 0,82 keer; banken vragen vaak 1,20. De huur dekt je maandlast dus niet helemaal, en op je maximale bod nog minder: 0,68 keer. In de norm van Olonto mag dat, want de aflossing en de verkoop tellen mee. Een bank leent dan misschien minder, of vraagt meer eigen geld. Vraag het vooraf, met deze cijfers erbij.

Een Duitse bank wil voor deze woning 33 stukken zien: 14 over jou, 15 over de woning en 4 voor de uitbetaling. Woon je in Nederland, dan zitten daar een paar bij die een Duitser niet nodig heeft:

• je overzicht van het BKR, want in de SCHUFA sta je niet;
• je aanslagen inkomstenbelasting van de laatste twee jaar en een werkgeversverklaring;
• als de bank erom vraagt: een Zustellungsbevollmächtigter, iemand in Duitsland die post voor je mag ontvangen;
• als de bank erom vraagt: een Duitse rekening, waarop de huur binnenkomt en de maandlast afgaat;
• vertalingen, alleen van de stukken die de bank in het Duits wil.

Weinig Duitse banken lenen aan iemand die in Nederland woont, en wie het doet, vraagt vaak meer eigen geld dan in dit voorbeeld. Hoe dat gaat, lees je in financiering als Nederlander.

Bieden

Je neemt de Veilingkaart mee: je grenzen en je maximale bod op één A4, voor in de zaal. Voor deze woning staat erop:

Op de dag zelf neem je je paspoort mee, en het bewijs dat de Sicherheitsleistung bij de Gerichtskasse is bijgeschreven. Contant geld mag niet (§ 69 ZVG). Eerst leest de Rechtspfleger voor wat er in het Grundbuch staat en welke rechten blijven bestaan. Wijkt dat af van wat je dacht, reken dan opnieuw of bied niet. Daarna begint de Bietstunde. Die duurt minstens een half uur (§ 73 ZVG).

Je biedt in kleine stappen en stopt bij je maximale bod, ook als anderen doorgaan. In dit voorbeeld houdt het bieden op bij 80.900 euro, 70,0% van de Verkehrswert, en krijg jij de Zuschlag. Dat is een aanname: vaak bieden anderen meer. Gaat het boven je maximale bod, dan laat je de woning gaan.

Met de Zuschlag ben je eigenaar (§ 90 ZVG), ook al sta je nog niet in het Grundbuch. Vanaf die dag zijn de lasten en het risico van jou (§ 56 ZVG). Tot de Zuschlag kan de schuldeiser de veiling nog stilleggen; dan ben je alleen je tijd kwijt.

Betalen, notaris en Grundbuch

Op een veiling koop je zonder notaris. Je hebt er alleen een nodig voor de Grundschuld: het recht van je bank op de woning, als zekerheid voor de lening. Die teken je op tijd, met het formulier van je bank. Zonder Grundschuld betaalt de bank niet uit.

In dit voorbeeld is de Verteilungstermin 6 weken na de Zuschlag. Tot die dag betaal je 4,0% rente over je bod (§ 49 ZVG). Je bod met de rente moet dan op de rekening van de Gerichtskasse staan; de Sicherheitsleistung gaat ervan af. Zo loopt het geld:

De Grunderwerbsteuer komt apart, met een aanslag van het Finanzamt. Je betaalt binnen een maand (§ 15 GrEStG). Daarna geeft het Finanzamt de Unbedenklichkeitsbescheinigung af (§ 22 GrEStG), en pas dan schrijft het Grundbuchamt je in, op verzoek van de rechtbank. Dat duurt vaak een paar maanden. Eigenaar ben je al sinds de Zuschlag; het Grundbuch loopt achter.

Had je dezelfde woning via een makelaar gekocht voor 115.500 euro, dan kwam er meer bij: 7.508 euro Grunderwerbsteuer, 2.310 euro voor de notaris en het Grundbuch en 4.123 euro courtage. Samen 13.941 euro, alleen aan bijkomende kosten. Hoe zo'n koop gaat, lees je in kopen uit de hand.

De sleutel en je eerste 90 dagen

Na een veiling draagt niemand de woning aan je over. Je maakt zelf een Übergabeprotokoll op de dag dat je binnenkomt: per kamer de staat en de gebreken, met foto's en de datum. Je noteert de meterstanden, zet de stroom op je naam en laat de cilinder van de voordeur vervangen, want je weet niet hoeveel sleutels er rondgaan. Krijg je de sleutel niet, dan is de Zuschlagsbeschluss je titel voor de Gerichtsvollzieher (§ 93 ZVG).

De WEG heeft al een Verwalter voor het gebouw. Voor je eigen woning en je huurder neem je een Mietverwaltung, een Hausverwaltung voor één woning, of je doet het zelf. Na de sleutel zet voor deze woning 20 punten op een rij:

1. Op de dag zelf4 puntenHet Übergabeprotokoll, de meterstanden, de stroom en de sloten.
2. In de eerste week2 puntenDe Verwalter je gegevens geven, met een SEPA-machtiging voor het Hausgeld. En kiezen: een Mietverwaltung, in de doorrekening 30 euro per maand, of zelf beheren.
3. In de eerste maand10 puntenDe Grunderwerbsteuer, de brief van het Grundbuchamt, de Grundsteuer, de verzekeringen en een Steuernummer bij het Finanzamt waar de woning ligt (§ 19 lid 2 AO). Een huurcontract dat klopt, met een Kaution van hooguit drie kale maandhuren, hier 1.402,50 euro (§ 551 BGB). Het Energieausweis bij de bezichtiging, de Wohnungsgeberbestätigung voor je huurder, en rookmelders.
4. Binnen 90 dagen4 puntenDe eerste huur op je rekening, 467,50 euro kaal. Voorschotten voor de Nebenkosten uit het omlegbare deel van het Hausgeld, hier 100 euro per maand. De eerste Nebenkostenabrechnung in je agenda, en één map voor de aangifte.

Je eerste aangifte in Duitsland

Over de huur doe je elk jaar Duitse aangifte, met de Anlage V. In de doorrekening ziet het eerste jaar er zo uit:

Een verlies. Over dit jaar betaal je geen Duitse belasting, en het verlies schuift door naar de jaren erna. In deze doorrekening betaal je de hele 10 jaar geen Duitse belasting op de huur. De renovatie trek je in één keer af, omdat hij binnen drie jaar na de koop netto onder 15% van het gebouwdeel blijft: 4.622 euro zonder btw, tegen een grens van 10.481 euro. Kom je daarboven, dan schrijf je hem af met de AfA. Laat je eerste aangifte nakijken door een Steuerberater.