Kennis · verhuren, stand oktober 2026

Verhuren in Duitsland

In Duitsland is het huurrecht streng voor de verhuurder, en dat is geen nadeel als je het vooraf weet. Het bepaalt hoeveel huur je vraagt, hoe snel je die mag verhogen en wat je nooit terugziet. Wie dat bij de aankoop meerekent, betaalt niet te veel. Wie het daarna pas ontdekt, heeft een woning die minder oplevert dan gedacht.

Je koopt de huurder mee

Koop je een verhuurde woning, dan neem je het huurcontract over zoals het is, met alle afspraken erin. In Duitsland heet dat Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Je kunt de huur niet opnieuw vaststellen omdat er een nieuwe eigenaar is, en de huurder hoeft niet weg. De Kaution gaat met de woning mee naar jou (§ 566a BGB).

Vraag daarom vóór je bod het Mietvertrag op, en kijk naar:

de kale huur (Nettokaltmiete) en de voorschotten voor Nebenkosten;
of er een Staffelmiete of Indexmiete is afgesproken, en wanneer de huur voor het laatst omhoog ging;
achterstanden, lopende geschillen en een eventuele Mietminderung;
of de huurder iets mag wat je niet verwacht, zoals onderverhuur of een huisdier, en wat er over kleine reparaties is afgesproken;
de hoogte van de Kaution en waar die staat.

Een nieuwe huurder: Mietspiegel en Mietpreisbremse

De maatstaf voor de huur is de ortsübliche Vergleichsmiete: wat voor vergelijkbare woningen in dezelfde gemeente betaald wordt. Grotere steden leggen die vast in een Mietspiegel, per ligging, bouwjaar, grootte en staat.

In gebieden die de deelstaat aanwijst geldt de Mietpreisbremse (§ 556d BGB): bij een nieuw contract hooguit 10% boven de ortsübliche Vergleichsmiete. De Bundestag heeft haar verlengd tot eind 2029. Er zijn uitzonderingen (§§ 556e en 556f BGB): een hogere huur van de vorige huurder mag je houden, en de rem geldt niet voor een woning die na 1 oktober 2014 voor het eerst verhuurd werd, of voor de eerste verhuur na een grondige modernisering.

Een huurcontract is in Duitsland in de regel voor onbepaalde tijd. Een contract voor een vaste periode mag alleen met een reden die in de wet staat, zoals eigen gebruik later (§ 575 BGB).

De huur verhogen

Er zijn drie manieren, en je kiest er één per contract:

Mieterhöhung tot de ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). De huur moet op het moment van de verhoging 15 maanden ongewijzigd zijn. Je onderbouwt het verzoek met de Mietspiegel, drie vergelijkbare woningen of een rapport van een deskundige. De huurder heeft tot het einde van de tweede maand om in te stemmen; de nieuwe huur geldt vanaf de derde maand. De Kappungsgrenze: in drie jaar hooguit 20% erbij, in aangewezen gebieden 15%.
Indexmiete (§ 557b BGB): de huur volgt de consumentenprijsindex van het Statistisches Bundesamt. Tussen twee aanpassingen zit minstens een jaar.
Staffelmiete (§ 557a BGB): de verhogingen staan vooraf in euro in het contract, met minstens een jaar per stap.

Rekenvoorbeeld: een woning van 60 m² is verhuurd voor 7,00 euro per m², de Mietspiegel zegt 8,00. Dat is 14% erbij, binnen de Kappungsgrenze. Na de verhoging krijg je 60 euro per maand meer, 720 euro per jaar, zonder dat je er iets voor koopt. Die ruimte is precies wat je bij de aankoop wilt zien.

Na een modernisering

Maak je de woning beter, bijvoorbeeld met isolatie, nieuwe ramen of een lift, dan mag je 8% van de kosten per jaar bij de huur optellen (§ 559 BGB). In zes jaar hooguit 3 euro per m² per maand, of 2 euro als de huur onder 7 euro per m² lag. Kondig het minstens drie maanden vooraf aan (§ 555c BGB).

Gewoon onderhoud telt niet mee: vervang je een kapotte cv-ketel door een vergelijkbare, dan is dat voor jouw rekening. Bij een ketel die zuiniger is, telt alleen het deel dat meer is dan vervanging.

Nebenkosten: wat de huurder betaalt en wat jij

De huurder betaalt de Betriebskosten die in het contract staan en die de Betriebskostenverordnung toestaat: onder meer grondbelasting, water, afval, schoonmaak, de huismeester, verzekering van het gebouw en de verwarming. Hij betaalt voorschotten, en jij stuurt binnen twaalf maanden na het einde van het jaar een afrekening (§ 556 lid 3 BGB). Ben je te laat, dan kun je niets meer bijvragen.

Wat je nooit omslaat: de kosten van de WEG-Verwaltung, onderhoud en reparaties, en wat naar de Erhaltungsrücklage gaat. Dat is het niet-omlegbare hausgeld, en het drukt elke maand op je cashflow. De bierdeksel rekent standaard met 40% van het hausgeld; in de dealmotor vul je het echte bedrag in uit de jaarafrekening. Meer daarover in WEG-stukken beoordelen.

Sinds 2023 deel je ook de CO2-kosten van de verwarming met de huurder (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Hoe slechter het gebouw, hoe groter jouw deel: van niets bij een zuinig gebouw tot 95% bij het slechtste.

De Kaution

Hooguit drie maanden kale huur (§ 551 BGB). De huurder mag in drie termijnen betalen. Je bewaart de Kaution gescheiden van je eigen geld, en de rente is voor de huurder. Bij het einde van de huur mag je er wat openstaat van aftrekken, zoals een achterstand of schade.

Opzeggen

De huurder kan altijd opzeggen met drie maanden. Jij alleen met een gerechtvaardigd belang (§ 573 BGB): zelf gaan wonen of een familielid laten wonen (Eigenbedarf), een ernstige tekortkoming van de huurder zoals flinke achterstand, of, in uitzonderlijke gevallen, omdat de huur je verhindert de woning redelijk te benutten en je daardoor fors nadeel lijdt. Jouw termijn is drie maanden, na vijf jaar huur zes en na acht jaar negen (§ 573c BGB).

Koop je een appartement in een gebouw dat pas in appartementen werd gesplitst toen de huurder er al woonde, dan mag je pas drie jaar na de eerste verkoop na die splitsing opzeggen wegens Eigenbedarf. In aangewezen gebieden kan die termijn tot tien jaar zijn (§ 577a BGB). Bij de eerste verkoop na zo'n splitsing heeft de huurder een voorkooprecht (§ 577 BGB).

Voor een belegger is de conclusie simpel: reken met de huurder die er zit, en niet met een lege woning die je duurder kunt verhuren.

Wat dit betekent voor je bod

Reken met de huur die nu betaald wordt, niet met de huur in de advertentie of een belofte van de makelaar.
Leg die naast de Mietspiegel. Ligt de huur eronder, dan heb je ruimte, met een tempo dat de Kappungsgrenze bepaalt. Ligt hij erboven, dan is er risico bij een nieuwe huurder.
Trek het niet-omlegbare hausgeld, de Mietverwaltung, een reserve voor onderhoud en een paar procent leegstand van de huur af. Dat doet de dealmotor ook, en pas dan zie je wat de woning echt oplevert.
Laat een contract met afwijkende afspraken, of een huurder met achterstand, toetsen door een Rechtsanwalt voordat je biedt.