Privé of BV voor je Duitse huurwoning: wat houd je over?

De keten per route, over 20 jaar

Van de huur tot wat er op jouw rekening staat, regel voor regel. Onder elke stap staat hoe zeker hij is. Wet: geldt nu of is al wet. Voorstel: nog geen wet. Adviseur: hangt af van jouw situatie, laat het nakijken. Aanname: een getal dat je hierboven zelf kunt veranderen.

Privé

Nederlandse BV

Duitse GmbH

Waarom 15,8% niet het hele verhaal is

Een BV of GmbH betaalt in Duitsland Körperschaftsteuer over de winst op de huur: 15%, plus 5,5% Solidaritätszuschlag daarover, samen 15,825%. Dat klopt. Maar dat is wat de vennootschap betaalt, niet jij. Het geld staat dan in de BV. Wil je het zelf gebruiken, dan keer je het uit, en daarover betaal je in Nederland box 2: 24,5% tot 68.843 euro per persoon per jaar, 31% daarboven (2026).

Van 100 euro winst blijft na de Körperschaftsteuer 84,18 euro over, en na box 2 nog 63,55 euro. Samen is dat 36,4%. Valt de uitkering boven de grens, dan is het 41,9%. Vanaf 2032 daalt de Körperschaftsteuer naar 10% plus Soli; dan is het samen 32,5% en 38,3%. Die verlaging is al wet.

Privé betaal je als je in Nederland woont Duitse inkomstenbelasting vanaf de eerste euro winst, zonder Grundfreibetrag. Het tarief loopt op naarmate de winst groeit, tot 42% en 45%, plus Soli. Maar met de rente en de AfA die je aftrekt, is de winst van één woning met een lening in de eerste jaren vaak klein.

De verkoop: privé na tien jaar vrij, in een vennootschap nooit

Verkoop je privé na meer dan tien jaar, dan is de winst in Duitsland vrij (§ 23 EStG). In een BV of GmbH geldt dat niet: de winst boven de boekwaarde, wat je betaalde min de AfA die je nam, is altijd belast met Körperschaftsteuer. En daarna keer je het geld uit, met box 2.

In het voorbeeld met één woning betaalt de BV na 20 jaar 8.837 euro Körperschaftsteuer over de verkoop, en gaat er bij het uitkeren in totaal 19.393 euro naar box 2. Daar komen 20 jaar vaste kosten van 2.500 euro bij, en de oprichting. Privé betaal je in die 20 jaar 9.271 euro Duitse inkomstenbelasting, en niets over de verkoop.

Vijf woningen, en waar de grens ligt

Met meer woningen wordt de winst per jaar groter. Privé betaal je dan een hoger tarief; de BV betaalt een vast percentage, en haar vaste kosten tellen minder zwaar. Met vijf zulke woningen betaal je in het voorbeeld privé in 20 jaar 63.404 euro inkomstenbelasting, de BV 22.817 euro Körperschaftsteuer over de huur.

Toch houd je na 20 jaar privé 622.075 euro over en met de BV 399.945 euro. Bij de verkoop betaalt de BV 44.187 euro Körperschaftsteuer, en bij het uitkeren gaat er 167.530 euro naar box 2. Privé is de verkoop vrij. In dit voorbeeld haalt de BV privé na 20 jaar niet in, ook niet met 50 woningen.

Na 10 jaar ligt het anders: dan is ook privé de verkoop nog belast, in één jaar en daardoor vaak tegen een hoog tarief. In dit voorbeeld houd je na 10 jaar met de BV meer over dan privé vanaf 15 woningen.

Elk jaar uitkeren of alles aan het eind

Keer je elk jaar uit, dan betaal je elk jaar box 2, vaak in het tarief van 24,5%. Laat je alles in de BV tot de verkoop, dan komt het in één jaar binnen, en valt een groot deel boven de grens van 68.843 euro, in 31%. Met een fiscale partner is de grens het dubbele.

Wat je aan eigen geld in de BV stopte, en wat je later bijlegde, krijg je bij de opheffing onbelast terug. Box 2 gaat alleen over wat je meer terugkrijgt. Laat je het geld in de BV om er meer woningen van te kopen, dan werkt het met minder belasting door; dat rekent de rekenhulp niet.

Een Duitse GmbH als je in Nederland woont

Een GmbH betaalt dezelfde Körperschaftsteuer als de BV. Daarbij komt Gewerbesteuer, tenzij de erweiterte Kürzung geldt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): de GmbH beheert (bijna) uitsluitend eigen grondbezit. Zonder rekent de rekenhulp vereenvoudigd 3,5% maal de Hebesatz van de gemeente over het resultaat; bij 450% is dat 15,75%. Dan is de eerste laag 31,575%, en met box 2 samen 48,3%, boven de grens 52,8%.

Keert de GmbH uit, dan houdt Duitsland Kapitalertragsteuer in, volgens het belastingverdrag hooguit 15%. Wat Duitsland meer inhoudt, vraag je terug. In Nederland betaal je box 2 en verreken je die 15%. En waar de GmbH feitelijk wordt geleid, telt: vanuit Nederland kan ze ook in Nederland belastingplichtig worden. Laat dat vooraf nakijken.

Wat de rekenhulp niet meerekent

• Rendement op geld dat in de vennootschap blijft, of nieuwe woningen die je ervan koopt.
• Een andere lening of rente in de vennootschap: de rekenhulp rekent met dezelfde. Een bank kijkt bij een BV of GmbH anders.
• Een verlies in box 2, als je bij de opheffing minder terugkrijgt dan je inbracht.
• Box 3 over wat je privé spaart, en erven of schenken.
• Een woning die je al hebt in een BV brengen: dan betaal je opnieuw Grunderwerbsteuer. De rekenhulp gaat uit van kopen via de BV.

Wat er onzeker is, stand 4 oktober 2026

Elke regel in de keten heeft een label. Wet: geldt nu of is al wet, zoals de verlaging van de Körperschaftsteuer uit juli 2025 en box 2 voor 2026. Voorstel: nog geen wet. Adviseur: hangt af van jouw situatie; laat het nakijken. Aanname: een getal dat je zelf kunt veranderen, zoals de vaste kosten.

Ook wat al wet is, kan veranderen: een volgende Duitse regering kan de Körperschaftsteuer weer aanpassen, en Nederland stelt de tarieven van box 2 elk jaar vast. De rekenhulp rekent elk jaar met box 2 van 2026.

Wat van jouw situatie afhangt: of je BV toch een vaste inrichting in Duitsland heeft, of de erweiterte Kürzung bij jouw GmbH geldt, waar de GmbH wordt geleid, de grenzen van het Verlustvortrag, de teruggave van Duitse Kapitalertragsteuer, en hoeveel box 3 er overblijft als je ook ander vermogen hebt.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Waarom je in Duitsland vanaf de eerste euro belasting betaalt en wat er met een verlies gebeurt, zie je in de gratis les Twee landen, één woning in de Academie: een account, geen creditcard, in vijf minuten.

Doe de gratis les Naar de bierdeksel

Twijfel je over een BV of GmbH, laat dan een Steuerberater en een Nederlandse belastingadviseur meekijken. In de specialistengids staan alleen specialisten van wie we de registratie in het officiële register hebben gecontroleerd. Hoe de belasting op een Duitse huurwoning werkt, lees je in huurwoning in Duitsland: box 3 en Duitse belasting. Alle lessen van het fundament staan in de Academie, alle rekenhulpen op één pagina.

Ga je echt kopen? Met Plus reken je je eigen woningen door in de dealmotor: een oordeel en je maximale bod op 5% rendement per jaar over tien jaar, met Duitse belasting en een stresstest. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar. Kies Plus