Huurwoning in Duitsland: box 3 en Duitse belasting, als je in Nederland woont

Twee landen, één woning

Het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland legt vast dat inkomsten uit een woning mogen worden belast in het land waar die woning staat. Voor een woning in Duisburg is dat Duitsland. Nederland mag de woning wel meetellen, maar moet dubbele belasting voorkomen.

In de praktijk betekent dat: je betaalt Duitse inkomstenbelasting over de winst op de huur, en in Nederland komt de woning in box 3 met een vermindering die de heffing over die woning ongeveer wegstreept. Duitse belasting verreken je niet met Nederlandse. Het zijn twee losse aangiften.

Beperkt belastingplichtig in Duitsland

Wie niet in Duitsland woont maar daar wel inkomen heeft, is beschränkt steuerpflichtig. Voor jou gaat het om Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: de huur min alles wat je mag aftrekken. Over dat resultaat betaal je belasting volgens het gewone Duitse tarief.

Met één groot verschil: de Grundfreibetrag geldt niet. Een inwoner van Duitsland betaalt over de eerste 12.348 euro geen belasting (2026). Bij jou telt het Finanzamt dat bedrag er juist bij op voordat het tarief wordt toegepast (§ 50 lid 1 EStG). Je betaalt dus vanaf de eerste euro, met zo'n 14% als begintarief.

Een verlies kun je niet verrekenen met je Nederlandse salaris. Het schuift door naar de volgende jaren en wordt verrekend met latere Duitse winst. Daardoor betalen veel beleggers de eerste jaren weinig of geen Duitse belasting.

Komt bijna al je inkomen uit Duitsland, minstens 90%, dan kun je vragen om als inwoner te worden behandeld (§ 1 lid 3 EStG). Voor wie in Nederland werkt, speelt dat zelden.

Wat je aftrekt

Alles wat je uitgeeft om de huur te verdienen, heet Werbungskosten. De belangrijkste:

• Rente op de lening waarmee je de woning kocht. Aflossing is geen kostenpost.
• Afschrijving (AfA) op het gebouw, niet op de grond. Voor een gebouw uit 1925 tot en met 2022 is dat 2% per jaar, van vóór 1925 2,5% en vanaf 2023 3%. De grondslag is je aankoopprijs plus bijkomende kosten, voor het deel dat op het gebouw valt.
• Onderhoud en reparatie, direct aftrekbaar. Maar let op de 15%-regel hieronder.
• Het hausgeld voor zover het niet op de huurder wordt verhaald, zoals de kosten van de Verwalter. De storting in de Erhaltungsrücklage telt pas als de WEG het geld echt uitgeeft, niet als jij het betaalt. Dat bevestigde het Bundesfinanzhof in januari 2025 nog.
• Mietverwaltung, verzekering, reiskosten naar de woning en de kosten van je Steuerberater.
• Financieringskosten zoals afsluitkosten van de lening.

Een kortere afschrijvingstermijn kan met een gutachten over de resterende levensduur van het gebouw. Het Bundesfinanzhof accepteerde dat in 2024, maar stelde eisen aan zo'n gutachten. Vraag je Steuerberater of het bij jouw woning de kosten waard is. Wat het bij jouw getallen oplevert en wat er bij verkoop binnen tien jaar terugkomt, reken je uit met de rekenhulp restnutzungsdauer.

De Duitse aangifte

1. Steuernummer aanvragen. Schrijf na de aankoop het Finanzamt aan dat bevoegd is voor de plaats waar de woning staat. Vermeld je naam, je Nederlandse adres, het adres van de woning en de datum van aankoop of Zuschlag. Je krijgt een Steuernummer.
2. ELSTER. De aangifte kan op papier of online via ELSTER. Zonder Duits adres lukt de registratie pas als het Finanzamt je gegevens in beheer heeft; de activeringscode komt dan per post naar je Nederlandse adres. Reken op een paar weken.
3. Formulieren. Het hoofdformulier voor beperkt belastingplichtigen is ESt 1 C. Daarbij één Anlage V per woning, met de huur en alle kosten.
4. Termijn. Doe je het zelf, dan moet de aangifte over 2025 uiterlijk 31 juli 2026 binnen zijn. Met een Steuerberater heb je langer, voor 2025 tot 1 maart 2027.
5. Voorlopige aanslagen. Maak je winst, dan kan het Finanzamt je elk kwartaal een voorschot laten betalen.

Bewaar elke factuur, elk bankafschrift en de jaarafrekening van de WEG. Daarmee vul je de Anlage V in. Hoe je dat post voor post doet, en hoe je Mein ELSTER vanuit Nederland aanvraagt, lees je in de Duitse aangifte, stap voor stap.

In Nederland: box 3 met vermindering

Voor de Nederlandse inkomstenbelasting is de Duitse woning een bezitting in box 3, tegen de waarde op 1 januari. De lening is een schuld in box 3. Hypotheekrente-aftrek in box 1 is er niet voor, want het is niet je eigen woning.

In 2026 rekent box 3 met een verondersteld rendement van 6,00% op overige bezittingen en voorlopig 2,70% op schulden. Het tarief is 36% en het heffingsvrij vermogen 59.357 euro per persoon.

Daarna volgt de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Die vraag je in de aangifte aan door de Duitse woning met waarde en schuld apart op te geven. De vermindering is een breuk: het deel van je box 3-inkomen dat uit de Duitse woning komt. In de praktijk betaal je daardoor over de woning zelf geen box 3-heffing. Heb je ook ander vermogen, dan kan de uitkomst per saldo iets afwijken. Laat het uitrekenen.

Verkopen: de tienjaarstermijn

Verkoop je een woning die je als privépersoon hebt gekocht, dan is de winst in Duitsland onbelast als er meer dan tien jaar zit tussen aankoop en verkoop (§ 23 EStG). Dat geldt ook als je in Nederland woont. Verkoop je binnen tien jaar, dan wordt de winst belast als gewoon inkomen. Blijft de winst onder 1.000 euro, dan is hij vrijgesteld, maar daarboven telt het hele bedrag.

• Tel vanaf de datum van het koopcontract bij de notaris tot die van het verkoopcontract. Bij een veiling reken je vanaf de Zuschlag. Neem een marge van een paar weken.
• De afschrijving die je hebt afgetrokken, verlaagt je aankoopprijs voor deze berekening. De winst wordt daardoor hoger dan je zou denken.
• Koop en verkoop je veel woningen kort na elkaar, dan kan Duitsland je als handelaar zien: meer dan drie objecten binnen ongeveer vijf jaar verkopen is de bekende grens. Dan is de winst altijd belast, ook na tien jaar. Wie een portefeuille opbouwt, verkoopt dus niet zomaar.

In Nederland valt de opbrengst na de verkoop gewoon in box 3.

Wat je zelf regelt

• Een Steuernummer, direct na de aankoop.
• Een map per woning met alle facturen, de huurbetalingen en de stukken van de WEG.
• Elk jaar de Duitse aangifte, ESt 1 C met Anlage V.
• Elk jaar in de Nederlandse aangifte de woning in box 3, met de vermindering.
• Een Steuerberater met Nederlands-Duitse praktijk, zeker in het eerste jaar. Wat je daaraan uitgeeft, is aftrekbaar.

De bierdeksel en de dealmotor rekenen met de Duitse belasting voor beperkt belastingplichtigen. Wat de bijkomende kosten bij de aankoop zijn, lees je apart. Hoe een huurwoning zich verhoudt tot een ETF, dat in box 3 gewoon meetelt, reken je uit bij vastgoed of ETF.

Veelgestelde vragen