Duitse belastingaangifte voor je huurwoning: Steuernummer, Anlage V en ELSTER

Beperkt belastingplichtig: wat dat betekent

Wie in Duitsland geen woonplaats heeft en er ook niet gewoonlijk verblijft, maar wel Duits inkomen heeft, is beschränkt steuerpflichtig (§ 1 lid 4 EStG). Huur uit een woning die in Duitsland staat, is zo'n Duits inkomen (§ 49 lid 1 nr. 6 EStG). Duitsland belast dan alleen dat inkomen. Je Nederlandse salaris blijft erbuiten.

Twee dingen gaan anders dan bij iemand die in Duitsland woont (§ 50 lid 1 EStG):

• Geen vrije voet. Het Finanzamt telt de Grundfreibetrag bij jouw resultaat op voordat het tarief wordt toegepast. In 2026 is dat 12.348 euro. Daardoor betaal je vanaf de eerste euro winst, met 14% als begintarief.
• Geen persoonlijke aftrek. Sonderausgaben en außergewöhnliche Belastungen, zoals premies en ziektekosten, trek je niet af.

Wat je wel aftrekt, zijn de kosten die bij de verhuur horen: de Werbungskosten. Die staan in de Anlage V. Wat de belasting is bij 1.000 of 10.000 euro winst, en wat er gebeurt als bijna al je inkomen uit Duitsland komt, lees je in Box 3 en belasting op Duitse huur.

Een Steuernummer aanvragen

Dit is je eerste stap na de aankoop. Voor wie niet in Duitsland woont, is het Finanzamt bevoegd van de plaats waar de woning staat. Heb je woningen in meer plaatsen, dan het Finanzamt waar het meest waardevolle deel ligt (§ 19 lid 2 AO).

Stuur dat Finanzamt een korte brief. Zet erin:

• je naam, geboortedatum en je adres in Nederland;
• het adres van de woning en, bij een appartement, welk appartement;
• de datum van het koopcontract, of van de Zuschlag als je op een veiling kocht, en de dag waarop de woning van jou werd;
• dat je de woning verhuurt, en vanaf wanneer;
• dat je een Steuernummer vraagt en wilt dat ze je Nederlandse adres opslaan, ook voor ELSTER.

Wacht er niet mee. Zonder Steuernummer kun je je niet bij ELSTER registreren, en de registratie loopt via een brief per post. Doe ook in een jaar met verlies aangifte, zodat het verlies wordt vastgelegd en later tegen je winst wegvalt.

Welke formulieren

• ESt 1 C. Het hoofdformulier van de Einkommensteuererklärung voor wie beperkt belastingplichtig is.
• Anlage V. Eén per woning: de inkomsten en kosten van een verhuurd gebouw of appartement. Met een gewoon verhuurde woning is dit de bijlage die je nodig hebt.
• Anlage V-Sonstige. Voor inkomsten uit verhuur die niet in de Anlage V passen.
• Anlage V-FeWo. Alleen als je een woning als vakantiewoning of kort verhuurt. Die komt dan naast de Anlage V.

Formulieren veranderen af en toe van indeling. Wat hieronder staat, volgt de Anlage V van 2025. Kijk voor je eigen jaar naar de versie in Mein ELSTER.

De Anlage V, post voor post

Bovenaan staat de woning zelf: het adres, wanneer je hem kocht en de woonoppervlakte. Daaronder twee kanten. Wat binnenkwam, de Einnahmen, en wat je uitgaf, de Werbungskosten. Het verschil is je resultaat uit verhuur. Huur en kosten tel je in het jaar waarin je ze ontving of betaalde. De afschrijving is de uitzondering: die is geen betaling, maar telt elk jaar mee.

Wat binnenkwam

• Mieteinnahmen. De kale huur, de Kaltmiete, die je in het jaar ontving.
• Umlagen. De voorschotten op de Nebenkosten die de huurder betaalde, plus wat hij na de jaarafrekening bijbetaalde, min wat je hem terugbetaalde. Dit telt als inkomen. De kosten die je ermee betaalt, trek je aan de andere kant af. Wie de Umlagen vergeet, trekt kosten af zonder de inkomsten ertegenover.

Wat je uitgaf

• Absetzung für Abnutzung (AfA). De afschrijving op het gebouw, niet op de grond. De grondslag is wat je voor het gebouwdeel betaalde, met de bijkomende kosten erbij. Voor een gebouw dat tussen 1925 en eind 2022 klaar was, is het 2% per jaar, van vóór 1925 2,5% en vanaf 2023 3% (§ 7 lid 4 EStG). In het jaar van aankoop krijg je de AfA per maand, vanaf de maand waarin de woning van jou werd (§ 7 lid 1 EStG). Voor nieuwbouw waarvan de bouw na 30 september 2023 en vóór 1 oktober 2029 begon, bestaat ook een degressieve AfA van 5% van de restwaarde (§ 7 lid 5a EStG). Bij een bestaand appartement speelt die niet. Een kortere afschrijving met een gutachten over de restlevensduur staat in het artikel over belasting.
• Schuldzinsen. De rente op de lening voor deze woning, volgens het jaaroverzicht van je bank. Aflossing is geen kostenpost.
• Geldbeschaffungskosten. De kosten van de lening zelf, zoals notaris en Grundbuch voor de Grundschuld. Die trek je af in het jaar dat je ze betaalt.
• Erhaltungsaufwendungen. Onderhoud en reparaties, met btw. Normaal trek je ze af in het jaar van betalen. Een groot bedrag mag je ook gelijk verdelen over twee tot vijf jaar (§ 82b EStDV). Dat kan schelen in een jaar met veel winst. Let op de 15%-grens hieronder.
• Hausgeld. Wat je aan de WEG betaalde, met één uitzondering. Het deel dat naar de Erhaltungsrücklage gaat, trek je pas af als de WEG het uitgeeft. Dat bevestigde het Bundesfinanzhof in januari 2025. Hoeveel dat is, staat in de jaarafrekening van de Verwalter.
• Grundsteuer. Volgens de aanslag van de gemeente.
• Versicherungen, Verwaltungskosten en de rest. Verzekeringen die je buiten het Hausgeld betaalt, de Mietverwaltung, reiskosten naar de woning, bankkosten en het deel van je Steuerberater dat over de verhuur gaat.

Hausgeld: wat terugkomt en wat bij jou blijft

Het Hausgeld bestaat uit twee soorten kosten. Een deel mag je op de huurder verhalen, zoals water, verwarming en afval. Dat is umlagefähig, en het komt als Umlagen terug aan de inkomstenkant. Een deel blijft bij jou: de Verwalter, onderhoud van het gebouw en de Rücklage. In de Anlage V zet je het Hausgeld bij de kosten en de Umlagen bij de inkomsten. Per saldo telt dan alleen wat bij jou blijft.

Zo ziet het eruit

De voorbeeldwoning van de bierdeksel: 55 m² in Duisburg, via een makelaar gekocht voor 89.000 euro, 80% gefinancierd tegen 4,2%. Kale huur 8 euro per m², min 2% leegstand. Hausgeld 240 euro per maand, waarvan 144 euro op de huurder wordt verhaald. Een heel jaar, zonder onderhoud, Grundsteuer of verzekering apart. Dit zijn de bedragen die het werkblad in Plus uit de doorrekening voorstelt.

Bedragen in euro, afgerond. Rekenvoorbeeld uit de rekenkern van Olonto, met de aannames van de bierdeksel.

Van de 2.880 euro Hausgeld komt 1.728 euro als Umlagen terug. De AfA kost je geen geld, maar verlaagt je resultaat wel. Het verlies van 1.285 euro schuift door naar latere jaren, en Duitse belasting betaal je dit jaar niet.

In het jaar van aankoop ziet het er iets anders uit. Werd de woning in april van jou, dan krijg je 9 van de 12 maanden AfA: 1.197 euro. De kosten van de lening trek je dat jaar in één keer af, in het voorbeeld 0,8% van de lening: 638 euro.

Mein ELSTER vanuit Nederland

ELSTER is het online loket van de Duitse belastingdienst; Mein ELSTER is je account daar. In Mein ELSTER staat de ESt 1 C, met de Anlage V erbij. Woon je niet in Duitsland, dan registreer je met je Steuernummer.

1. Controleer je adres. Vraag het Finanzamt of je Nederlandse adres goed in hun systeem staat. Daarheen gaat straks de brief met je code.
2. Registreer op elster.de. Kies de registratie met Steuernummer. ELSTER biedt die aan bij organisaties, ook als je de aangifte als privépersoon doet. Twijfel je welke je kiest, vraag het dan het Finanzamt.
3. Twee helften. Je krijgt een Aktivierungs-ID per e-mail en een Aktivierungscode per brief. Die brief gaat naar het adres dat het Finanzamt van je heeft, ook als dat in Nederland is.
4. Binnen 90 dagen. Maak de registratie af binnen 90 dagen na het begin. Daarna vervalt ze en begin je opnieuw.
5. Bewaar je sleutel. Aan het eind download je een certificaatbestand. Met dat bestand en je wachtwoord log je voortaan in. Bewaar het op twee plekken.

Termijnen

Doe je de aangifte zelf, dan moet hij binnen zijn op 31 juli van het jaar erna. Met een Steuerberater heb je langer, tot het eind van februari van het tweede jaar erna. Valt de laatste dag in het weekend, dan schuift hij naar de maandag (§ 149 AO).

Maak je winst, dan kan het Finanzamt je elk kwartaal een voorschot laten betalen: op 10 maart, 10 juni, 10 september en 10 december (§ 37 EStG). Met de aanslag wordt dat verrekend. Houd er rekening mee in je cashflow.

Wanneer een Steuerberater

Een jaar zonder wijzigingen, met één woning, kun je zelf leren. Het eerste jaar is het lastigst, en fouten daarin werken jaren door. Neem in elk geval iemand als:

• het je eerste jaar is: de verdeling tussen grond en gebouw bepaalt je AfA voor tientallen jaren;
• je in de eerste drie jaar flink opknapt, vanwege de 15%-grens;
• je binnen tien jaar wilt verkopen: dan is de winst belast, zie de tienjaarstermijn;
• je meerdere woningen koopt en weer verkoopt.

Kies iemand die de Nederlandse en de Duitse kant kent. Wat je hem betaalt voor de verhuur, trek je af als Werbungskosten. Op de specialistengids staan adviseurs die zich zelf hebben aangemeld. Olonto krijgt daar niets voor.

Daarna: je Nederlandse aangifte

In Nederland telt de Duitse woning mee in box 3, met de lening als schuld. Het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland van 2012 laat Nederland de woning meetellen, maar dan geeft Nederland vermindering (artikel 22). Voor onroerend goed in box 3 is dat altijd de vrijstellingsmethode: het deel van je box 3-inkomen dat bij de Duitse woning hoort, wordt vrijgesteld. De Duitse belasting trek je in Nederland dus niet af. Die twee staan los van elkaar.

Wat je invult:

• de woning als bezitting in het buitenland, tegen de waarde in het economische verkeer, meestal de verkoopwaarde. Is hij verhuurd en kent het land vergelijkbare huurbescherming, dan telt een percentage van die waarde, net als bij een verhuurde woning in Nederland;
• de lening als schuld;
• dat het om een woning in Duitsland gaat, zodat de vermindering wordt berekend. Zonder die opgave krijg je geen vermindering.

In 2026 rekent box 3 met 6,00% verondersteld rendement op overige bezittingen, waaronder vastgoed, en voorlopig 2,70% op schulden. Het tarief is 36% en het heffingsvrij vermogen 59.357 euro per persoon. Hoe de vermindering uitwerkt als je ook ander vermogen hebt, lees je in box 3 met vermindering.

Het werkblad in Plus

Heb je nog geen woning? Begin dan gratis. Je volgt de beginnerslessen en van elke module de eerste les, zoals Je Steuernummer uit de module over de Duitse aangifte, en je rekent woningen door met de bierdeksel. Maak een gratis account.

Veelgestelde vragen