Kennis · beoordelen, stand september 2026

WEG-stukken beoordelen

Koop je een appartement, dan koop je een stuk van een gebouw dat je samen met anderen beheert, in een Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Het dak, de gevel, de verwarming en de trap zijn van iedereen. Of die WEG gezond is, bepaalt je hausgeld, je Sonderumlagen en je nachtrust. Het staat allemaal in de stukken.

Welke stukken en hoe je eraan komt

Teilungserklärung met Gemeinschaftsordnung en Aufteilungsplan;
notulen van de eigenaarsvergaderingen van de laatste drie jaar, en de Beschluss-Sammlung;
de actuele Wirtschaftsplan en de laatste twee jaarafrekeningen;
de Vermögensbericht, met de stand van de Erhaltungsrücklage;
de hausgeldafrekening voor deze woning, en een verklaring of er achterstanden zijn;
het Energieausweis en, als die er is, een onderhoudsplanning;
het contract met de Verwalter.

Bij een gewone koop krijg je deze stukken via de verkoper of de makelaar. Inzage in de Beschluss-Sammlung heeft alleen een eigenaar of iemand die hij machtigt. Vraag de verkoper dus om een schriftelijke machtiging, dan kun je zelf bij de Verwalter terecht.

Bij een veiling is dat lastiger. De eigenaar werkt vaak niet mee, en de Verwalter mag zonder toestemming weinig delen. Wat in het Gutachten staat, is dan vaak alles. Bel de Verwalter toch: hij mag je vaak wel vertellen wat het hausgeld is en of er grote werken op stapel staan. Weet je weinig, reken dan met een buffer.

Teilungserklärung en Gemeinschaftsordnung

Dit is de grondwet van het gebouw. Let op:

Wat van jou is en wat van iedereen. Ramen, balkon en leidingen zijn meestal gemeenschappelijk eigendom, ook al zitten ze in jouw woning.
Sondernutzungsrechte op een kelder, tuin of parkeerplaats. Staat hij niet in de stukken, dan is hij niet van jou.
Kostenverdeling. Meestal naar Miteigentumsanteil. Soms betaalt elke eigenaar zijn eigen ramen of balkon. Dat kan gunstig of ongunstig uitpakken.
Toestemming bij verkoop van de Verwalter of de andere eigenaars (§ 12 WEG). Dat vertraagt de afwikkeling.
Gebruik. Mag de woning als woning worden verhuurd? Zijn er beperkingen voor kortverhuur of een bedrijf aan huis?

Notulen en Beschluss-Sammlung

De notulen vertellen je hoe de WEG werkt. Lees de laatste drie jaar helemaal, niet alleen de besluiten.

Grote werken: dak, gevel, ramen, verwarming, liften, balkons. Zijn ze besloten, uitgesteld, of steeds opnieuw op de agenda gezet zonder besluit? Dat laatste is een signaal: het moet een keer gebeuren.
Sonderumlagen: besloten, maar nog niet betaald? Na de koop betaal jij de termijnen die dan vervallen.
Achterstanden van eigenaars: als meerdere eigenaars hun hausgeld niet betalen, moet de rest bijspringen.
Ruzie en rechtszaken: aangevochten besluiten, conflicten met de Verwalter, een Verwalter die vaak wisselt.
Opkomst: komen er steeds te weinig eigenaars, dan komen besluiten moeilijk tot stand.

Sinds december 2023 kan elke eigenaar eisen dat de WEG een gecertificeerde Verwalter aanstelt (§ 26a WEG), met uitzonderingen voor kleine WEG's met een eigenaar als Verwalter. Kijk of dat het geval is.

Wirtschaftsplan, jaarafrekening en Vermögensbericht

Wirtschaftsplan: de begroting voor het jaar, en daarmee de voorschotten van het hausgeld. Groeit hij elk jaar hard, vraag dan waarom.
Jaarafrekening: wat het echt kostte. Grote tekorten ten opzichte van de begroting betekenen nabetalingen. Een nabetaling die na je koop wordt goedgekeurd, betaal jij.
Vermögensbericht: sinds de WEG-hervorming van december 2020 elk jaar verplicht. Daarin staan de stand van de Erhaltungsrücklage, andere reserves, en wat de WEG te vorderen heeft en schuldig is.

Is de Erhaltungsrücklage genoeg?

De Erhaltungsrücklage, vroeger Instandhaltungsrücklage, is de spaarpot voor onderhoud. Een vaste wettelijke hoogte is er niet. Twee manieren om haar te beoordelen:

De jaarlijkse inleg

Een veelgebruikte vuistregel is de Peterssche Formel: anderhalf keer de bouwkosten per m², gedeeld door 80 jaar, en daarvan het deel dat op het gemeenschappelijk eigendom valt, vaak 65 tot 70%. Bij 2.000 euro bouwkosten per m² kom je zo op zo'n 25 euro per m² per jaar. Andere vuistregels geven 7 tot 15 euro per m², afhankelijk van leeftijd en staat. Ligt de inleg ver daaronder, dan komen er Sonderumlagen.

De stand tegenover de plannen

Belangrijker dan de formule: past de reserve bij wat er de komende jaren moet gebeuren? Een reserve van 60.000 euro voor een gebouw dat binnen vijf jaar een nieuw dak van 200.000 euro nodig heeft, is te weinig. Reken jouw deel uit via je Miteigentumsanteil.

Je aandeel in de reserve telt bij een gewone koop mee voor de Grunderwerbsteuer, en in je Duitse belasting is de inleg pas aftrekbaar als de WEG het geld uitgeeft. Zie Kaufnebenkosten en belasting op Duitse huur.

Hausgeld: wat de huurder betaalt en wat jij

Het hausgeld dat je aan de WEG betaalt, bestaat uit twee delen. Het ene deel mag je via de servicekosten doorberekenen aan je huurder: water, afval, schoonmaak, huismeester, verzekering van het gebouw, verlichting, de verwarming. Welke posten mogen, staat in de Betriebskostenverordnung.

Het andere deel betaal je zelf: de kosten van de Verwalter, de inleg in de Erhaltungsrücklage en reparaties. Die tellen volgens de wet niet als Betriebskosten. Dit niet om te slaan deel is voor je cashflow de post die telt. De dealmotor hanteert een harde grens van 2 euro per m² per maand; de bierdeksel rekent met 40% van het totale hausgeld. Vraag bij de Verwalter of verkoper de precieze verdeling op.

Signalen om weg te lopen

Grote werken die al jaren worden uitgesteld, met een kleine reserve.
Meerdere eigenaars met hausgeldachterstanden, of een WEG die zelf schulden heeft.
Een Sonderumlage die net is besloten en nog moet worden betaald.
Rechtszaken tussen eigenaars of met de Verwalter.
Een niet om te slaan hausgeld dat je cashflow onder nul duwt, ook bij een lage prijs.
Stukken die je niet krijgt terwijl de verkoper ze wel heeft.