Wissen · Prüfen, Stand September 2026

WEG-Unterlagen prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einem Haus, das er mit anderen verwaltet. Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus gehören allen. Ob die Gemeinschaft gesund ist, entscheidet über Ihr Hausgeld, Ihre Sonderumlagen und Ihren Schlaf. Es steht alles in den Unterlagen.

Welche Unterlagen und wie Sie sie bekommen

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan;
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung;
aktueller Wirtschaftsplan und die letzten zwei Jahresabrechnungen;
der Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage;
die Hausgeldabrechnung für diese Wohnung und eine Bestätigung, ob Rückstände bestehen;
Energieausweis und, falls vorhanden, eine Instandhaltungsplanung;
der Verwaltervertrag.

Beim freien Kauf bekommen Sie die Unterlagen über Verkäufer oder Makler. In die Beschluss-Sammlung darf nur ein Eigentümer oder jemand mit seiner Vollmacht schauen. Lassen Sie sich vom Verkäufer also eine schriftliche Vollmacht geben, dann können Sie selbst zur Verwaltung.

In der Versteigerung ist es schwieriger. Der Eigentümer hilft oft nicht, und die Verwaltung darf ohne Zustimmung wenig herausgeben. Dann ist das Gutachten häufig alles, was Sie haben. Rufen Sie trotzdem an: Die Höhe des Hausgelds und anstehende große Maßnahmen erfahren Sie oft. Wissen Sie wenig, rechnen Sie mit Puffer.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Fenster, Balkon und Leitungen sind meist Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen.
Sondernutzungsrechte an Keller, Garten oder Stellplatz. Steht es nicht drin, gehört es Ihnen nicht.
Kostenverteilung. Meist nach Miteigentumsanteilen. Manchmal zahlt jeder seine Fenster oder seinen Balkon selbst. Das kann günstig oder teuer ausgehen.
Veräußerungszustimmung durch Verwaltung oder Eigentümer (§ 12 WEG). Das verlängert die Abwicklung.
Nutzung. Darf als Wohnung vermietet werden? Gibt es Grenzen für Kurzzeitvermietung oder Gewerbe?

Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Protokolle zeigen, wie die Gemeinschaft tickt. Lesen Sie die letzten drei Jahre ganz, nicht nur die Beschlüsse.

Große Maßnahmen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzug, Balkone. Beschlossen, vertagt oder immer wieder auf der Tagesordnung, ohne Beschluss? Letzteres ist ein Signal: Irgendwann muss es passieren.
Sonderumlagen: beschlossen, aber noch nicht gezahlt? Nach dem Kauf zahlen Sie die Raten, die dann fällig werden.
Hausgeldrückstände anderer Eigentümer: Zahlen mehrere nicht, müssen die übrigen einspringen.
Streit und Klagen: angefochtene Beschlüsse, Konflikte mit der Verwaltung, häufige Verwalterwechsel.
Beteiligung: Kommen regelmäßig zu wenige, kommen Beschlüsse schwer zustande.

Seit Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 26a WEG), mit Ausnahmen für kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

Wirtschaftsplan: das Budget des Jahres und damit die Hausgeldvorschüsse. Wächst er jedes Jahr kräftig, fragen Sie nach dem Grund.
Jahresabrechnung: was es wirklich gekostet hat. Große Abweichungen vom Plan bedeuten Nachzahlungen. Eine Nachzahlung, die nach Ihrem Eigentumserwerb beschlossen wird, betrifft Sie gegenüber der WEG.
Vermögensbericht: seit der WEG-Reform vom Dezember 2020 jährlich Pflicht. Er zeigt die Erhaltungsrücklage, weitere Rücklagen sowie Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

Reicht die Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, ist das Sparkonto für die Instandhaltung. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Zwei Wege, sie einzuschätzen:

Die jährliche Zuführung

Eine verbreitete Faustregel ist die Peterssche Formel: das Anderthalbfache der Herstellungskosten pro m², geteilt durch 80 Jahre, davon der Anteil des Gemeinschaftseigentums, oft 65 bis 70 %. Bei 2.000 Euro Herstellungskosten pro m² kommen Sie auf rund 25 Euro pro m² und Jahr. Andere Faustregeln nennen 7 bis 15 Euro pro m², je nach Alter und Zustand. Liegt die Zuführung weit darunter, kommen Sonderumlagen.

Der Stand gegenüber den Plänen

Wichtiger als die Formel: Passt die Rücklage zu dem, was in den nächsten Jahren ansteht? 60.000 Euro Rücklage für ein Haus, das in fünf Jahren ein neues Dach für 200.000 Euro braucht, reichen nicht. Rechnen Sie Ihren Anteil über den Miteigentumsanteil aus.

Ihr Anteil an der Rücklage zählt beim freien Kauf zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, und steuerlich sind die Zuführungen erst abziehbar, wenn die WEG das Geld ausgibt. Siehe Kaufnebenkosten und Steuern auf Mieteinnahmen.

Hausgeld: was der Mieter zahlt und was Sie

Das Hausgeld besteht aus zwei Teilen. Den einen legen Sie über die Betriebskosten auf den Mieter um: Wasser, Müll, Reinigung, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Heizung. Welche Posten gehen, regelt die Betriebskostenverordnung.

Den anderen Teil tragen Sie selbst: Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen. Sie sind nach der Verordnung keine Betriebskosten. Dieser nicht umlagefähige Teil ist für Ihren Cashflow die entscheidende Zahl. Der Dealmotor setzt eine harte Grenze von 2 Euro pro m² und Monat; der Fünf-Zahlen-Check rechnet mit 40 % des gesamten Hausgelds. Lassen Sie sich die genaue Aufteilung von Verwaltung oder Verkäufer geben.

Warnsignale

Große Maßnahmen, die seit Jahren vertagt werden, bei kleiner Rücklage.
Mehrere Eigentümer mit Hausgeldrückständen oder eine Gemeinschaft mit eigenen Schulden.
Eine gerade beschlossene Sonderumlage, die noch zu zahlen ist.
Klagen zwischen Eigentümern oder gegen die Verwaltung.
Ein nicht umlagefähiges Hausgeld, das Ihren Cashflow auch bei günstigem Preis unter null drückt.
Unterlagen, die Sie nicht bekommen, obwohl der Verkäufer sie hat.