Von der Anzeige bis zum Schlüssel: eine Wohnung, jeder Schritt

Die Anzeige und der Fünf-Zahlen-Check

Jede Zwangsversteigerung steht amtlich auf zvg-portal.de. Dort finden Sie eine Wohnung in Duisburg: 55 m², Baujahr 1965, leerstehend. Das Gericht hat den Verkehrswert auf 115.500 Euro festgesetzt. Es ist der zweite Termin. Im ersten lag das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, und das Gericht hat den Zuschlag versagt.

Lohnt sich ein genauerer Blick? Dafür ist der Fünf-Zahlen-Check da: fünf Zahlen, und Sie wissen, ob Sie weitermachen. Die Stadt, die Fläche, der Verkehrswert, das Hausgeld aus dem Gutachten, hier 190 Euro im Monat, und die Kaltmiete, die Sie erwarten. Die schätzen Sie selbst, mit dem Mietspiegel der Stadt: in diesem Beispiel 8,50 Euro pro m², 467,50 Euro im Monat.

Das ist ein Sieb, keine Entscheidung. Der Fünf-Zahlen-Check rechnet ohne Renovierung und nimmt an, dass 40 % des Hausgelds bei Ihnen bleiben und der Rest beim Mieter. Hier sagt er: genauer hinsehen. Im nächsten Schritt kommen die Renovierung und Ihre eigene Schätzung des nicht umlegbaren Hausgelds dazu, und dann sinkt das Höchstgebot um 6.500 Euro.

Durchrechnen bis zum Höchstgebot

Im Dealmotor rechnen Sie die Wohnung ganz durch: was Sie in der Versteigerung zahlen, was Sie an der Wohnung machen und wie Sie finanzieren. In diesem Beispiel kommen 5.000 Euro Renovierung dazu, mit 10 % für Unvorhergesehenes. Bis der erste Mieter einzieht, zahlen Sie 2 Monate Hausgeld ohne Miete. Die Bank finanziert 80 % von allem zu 4,2 % Zins, und Sie tilgen 2 % im Jahr.

Der Dealmotor rechnet zweimal. Einmal mit dem Preis, zu dem Sie die Wohnung in diesem Beispiel bekommen, und einmal mit dem höchsten Gebot, das die Vorgabe noch erfüllt.

Die Vorgabe von Olonto: Sie bieten, wenn Ihr Eigenkapital über 10 Jahre mindestens 5 % im Jahr bringt, nach Einkommensteuer. Darin steckt alles. Der Cashflow, die Tilgung, die Wertsteigerung, die Sie erwarten, und der Verkauf am Ende, mit der Steuer auf den Gewinn. Das höchste Gebot, das diese Vorgabe erfüllt, ist Ihr Höchstgebot.

Beim Zuschlag kommt die Rechnung auf 9,3 % im Jahr. Lesen Sie das nicht als Erwartung. Es ist das, was diese Annahmen ergeben, und es liegt vor allem daran, dass Sie deutlich unter dem Wert kaufen. Im ersten Jahr bleibt Ihnen dank der Steuererstattung etwas übrig. Ab Jahr 2 legen Sie drauf, zusammen 4.143 Euro in 10 Jahren, während Sie 124 Euro im Monat tilgen: Was Sie drauflegen, fließt in Ihren eigenen Anteil an der Wohnung. Tilgen ist Sparen: Ihr Vermögen wächst um 82 Euro im Monat, noch ohne Wertsteigerung. Beim Höchstgebot sind es 5,0 %, genau die Vorgabe. Dann legen Sie mehr drauf, ab Jahr 2, zusammen 9.025 Euro in 10 Jahren, während Sie 145 Euro im Monat tilgen. Ohne Wertsteigerung wächst Ihr Vermögen dann nur noch um 59 Euro im Monat, und es bleiben 2,2 % im Jahr. Ihr Höchstgebot ist eine Grenze, kein Ziel.

Annahmen: 8,50 Euro Kaltmiete pro m² und 2 % Mietausfall. Von 190 Euro Hausgeld im Monat zahlen Sie 90 Euro selbst, den Rest zahlt der Mieter. Für die Mietverwaltung 30 Euro im Monat, für Instandhaltung 5 Euro pro m² im Jahr. Miete und Wert steigen 1,5 % im Jahr, die Kosten 2 %. Verkauf nach 10 Jahren mit 3 % Kosten. Einkommensteuer 2026 mit Solidaritätszuschlag für jemanden, der in Deutschland wohnt und ohne die Wohnung 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen hat, ledig, ohne Kirchensteuer. AfA 2 % im Jahr auf das Gebäude, 80 % dessen, was Sie zahlen. Die Kosten für Olonto sind nicht eingerechnet.

Die Unterlagen lesen

In der Versteigerung kaufen Sie die Wohnung, wie sie ist. Es gibt keine Gewährleistung, und hinein kommen Sie nur, wenn der Eigentümer Sie hereinlässt. Was Sie nicht sehen können, lesen Sie. Je weniger Sie wissen, desto vorsichtiger rechnen Sie.

Beim normalen Kauf bekommen Sie die Unterlagen vom Verkäufer. In der Versteigerung ist das schwieriger. Der Eigentümer arbeitet oft nicht mit, und der Verwalter darf ohne seine Zustimmung wenig herausgeben. Das Gutachten und die Akte beim Amtsgericht sind dann oft alles, was Sie haben. Rufen Sie den Verwalter trotzdem an: Wie hoch das Hausgeld ist und ob große Arbeiten anstehen, erfahren Sie oft schon.

Was Sie finden, geht zurück in die Rechnung. Nennt der Wirtschaftsplan zum Beispiel 120 Euro nicht umlegbares Hausgeld statt 90, dann sinkt Ihr Höchstgebot um 3.000 Euro, auf 92.500 Euro.

Beim Lesen hilft das KI-Expertenteam von Olonto. Das sind KI-Assistenten, keine Menschen. Sie lesen Ihre Unterlagen mit und sagen, wo Sie nachfragen sollten. Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1965 schaut der Bausachverständige auf Leitungen, Elektrik und Asbest. Der WEG- und Verwaltungsanalyst prüft Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Rückstände anderer Eigentümer. Der Immobilienjurist prüft Rechte im Grundbuch, die bestehen bleiben. Aus den WEG-Unterlagen kommt ein Urteil in Grün, Orange oder Rot, mit den Fragen an den Verwalter und Vorschlägen für Ihre Rechnung. Geht es um viel Geld oder eine Rechtsfrage, fragen Sie eine echte Rechtsanwältin oder einen Steuerberater.

Die Bank

Nach dem Zuschlag müssen Sie innerhalb weniger Wochen zahlen. Die Bank muss also vor dem Termin zusagen, für einen festen Betrag. Bitten Sie um die Zusage für Ihr Höchstgebot, nicht für das Gebot, auf das Sie hoffen. Wie der Termin ausgeht, wissen Sie vorher nicht.

Achten Sie auf den Unterschied zwischen der Vorgabe und der Bank. Die Bank prüft, ob die Miete Zins und Tilgung trägt. Beim Zuschlag deckt die Miete beides 0,82-fach; Banken verlangen oft 1,20. Die Miete deckt Ihre Rate also nicht ganz, und beim Höchstgebot noch weniger: 0,70-fach. In der Vorgabe von Olonto darf das sein, weil Tilgung und Verkauf mitzählen. Eine Bank finanziert dann vielleicht weniger oder verlangt mehr Eigenkapital. Fragen Sie vorher, mit diesen Zahlen.

Eine Bank will für diese Wohnung 29 Unterlagen sehen: 10 zu Ihrer Person, 15 zum Objekt und 4 zur Auszahlung. Zu Ihrer Person gehören:

• Ihre Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und die vom Dezember des Vorjahres;
• Ihre Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre;
• Ihre Einwilligung in die SCHUFA-Abfrage, die Bank fragt selbst;
• die unterschriebene Selbstauskunft und ein Nachweis Ihres Eigenkapitals;
• eine Aufstellung Ihrer Kredite, und bei langer Laufzeit Ihre Renteninformation.

Wie viel Eigenkapital eine Bank erwartet und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen, lesen Sie in Finanzierung einer Kapitalanlage.

Bieten

Sie nehmen die Bieterkarte mit: Ihre Grenzen und Ihr Höchstgebot auf einer Seite A4, für den Saal. Für diese Wohnung steht darauf:

Am Termin bringen Sie Ihren Ausweis mit und den Nachweis, dass die Sicherheitsleistung bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist. Bargeld geht nicht (§ 69 ZVG). Zuerst liest die Rechtspflegerin vor, was im Grundbuch steht und welche Rechte bestehen bleiben. Weicht das von dem ab, was Sie dachten, rechnen Sie neu oder bieten nicht. Danach beginnt die Bietzeit. Sie dauert mindestens eine halbe Stunde (§ 73 ZVG).

Sie bieten in kleinen Schritten und hören bei Ihrem Höchstgebot auf, auch wenn andere weitermachen. In diesem Beispiel endet das Bieten bei 80.900 Euro, 70,0 % des Verkehrswerts, und Sie bekommen den Zuschlag. Das ist eine Annahme: Oft bieten andere mehr. Geht es über Ihr Höchstgebot, lassen Sie die Wohnung gehen.

Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer (§ 90 ZVG), auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch stehen. Ab diesem Tag tragen Sie die Lasten und das Risiko (§ 56 ZVG). Bis zum Zuschlag kann der Gläubiger das Verfahren noch einstellen lassen; dann haben Sie nur Ihre Zeit verloren.

Zahlen, Notar und Grundbuch

In der Versteigerung kaufen Sie ohne Notar. Einen brauchen Sie nur für die Grundschuld: das Recht Ihrer Bank an der Wohnung, als Sicherheit für das Darlehen. Die unterschreiben Sie rechtzeitig, mit dem Formular Ihrer Bank. Ohne Grundschuld zahlt die Bank nicht aus.

In diesem Beispiel ist der Verteilungstermin 6 Wochen nach dem Zuschlag. Bis dahin zahlen Sie 4,0 % Zinsen auf Ihr Gebot (§ 49 ZVG). Ihr Gebot mit den Zinsen muss dann auf dem Konto der Gerichtskasse sein; die Sicherheitsleistung wird angerechnet. So fließt das Geld:

Die Grunderwerbsteuer kommt gesondert, mit einem Bescheid des Finanzamts. Sie ist einen Monat danach fällig (§ 15 GrEStG). Danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG), und erst dann trägt das Grundbuchamt Sie ein, auf Ersuchen des Gerichts. Das dauert oft ein paar Monate. Eigentümer sind Sie schon seit dem Zuschlag; das Grundbuch hinkt hinterher.

Hätten Sie dieselbe Wohnung über einen Makler für 115.500 Euro gekauft, wäre mehr dazugekommen: 7.508 Euro Grunderwerbsteuer, 2.310 Euro für Notar und Grundbuch und 4.123 Euro Maklerprovision. Zusammen 13.941 Euro, nur an Nebenkosten. Was beim Kauf wo anfällt, lesen Sie in Kaufnebenkosten.

Der Schlüssel und Ihre ersten 90 Tage

Nach einer Versteigerung übergibt Ihnen niemand die Wohnung. Sie machen selbst ein Übergabeprotokoll an dem Tag, an dem Sie hineinkommen: pro Raum der Zustand und die Mängel, mit Fotos und Datum. Sie notieren die Zählerstände, melden den Strom auf Ihren Namen an und lassen den Zylinder der Wohnungstür tauschen, weil Sie nicht wissen, wie viele Schlüssel im Umlauf sind. Bekommen Sie den Schlüssel nicht, ist der Zuschlagsbeschluss Ihr Titel für den Gerichtsvollzieher (§ 93 ZVG).

Die WEG hat schon einen Verwalter für das Gebäude. Für Ihre eigene Wohnung und Ihren Mieter nehmen Sie eine Mietverwaltung, auch Sondereigentumsverwaltung genannt, oder Sie machen es selbst. Nach der Schlüsselübergabe stellt für diese Wohnung 20 Punkte zusammen:

1. Am Tag selbst4 PunkteDas Übergabeprotokoll, die Zählerstände, der Strom und die Schlösser.
2. In der ersten Woche2 PunkteDem Verwalter Ihre Daten geben, mit einem SEPA-Mandat für das Hausgeld. Und entscheiden: eine Mietverwaltung, in der Rechnung 30 Euro im Monat, oder selbst verwalten.
3. Im ersten Monat10 PunkteDie Grunderwerbsteuer, der Brief des Grundbuchamts, die Grundsteuer und die Versicherungen. Die Miete geben Sie bei Ihrem eigenen Finanzamt an, in der Anlage V Ihrer Steuererklärung. Ein Mietvertrag, der stimmt, mit einer Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten, hier 1.402,50 Euro (§ 551 BGB). Der Energieausweis bei der Besichtigung, die Wohnungsgeberbestätigung für Ihren Mieter und Rauchmelder.
4. Innerhalb von 90 Tagen4 PunkteDie erste Miete auf Ihrem Konto, 467,50 Euro kalt. Vorauszahlungen für die Nebenkosten aus dem umlegbaren Teil des Hausgelds, hier 100 Euro im Monat. Die erste Nebenkostenabrechnung im Kalender, und ein Ordner für die Steuererklärung.

Ihre erste Anlage V

Die Miete geben Sie jedes Jahr in der Anlage V an. In der Rechnung sieht das erste Jahr so aus:

Ein Verlust. Er mindert Ihr übriges Einkommen: In dieser Rechnung bekommen Sie für das erste Jahr 2.398 Euro Steuer zurück. Ab Jahr 10 zahlen Sie auf die Miete Steuer. Die Renovierung setzen Sie sofort ab, weil sie in den ersten drei Jahren netto unter 15 % des Gebäudeanteils bleibt: 4.622 Euro ohne Umsatzsteuer, bei einer Grenze von 10.481 Euro. Liegen Sie darüber, wird sie über die AfA abgeschrieben. Lassen Sie Ihre erste Erklärung von einer Steuerberaterin prüfen.