Wissen · Prüfen, Stand September 2026

Ein Gutachten lesen

Bei einer Versteigerung ist das Verkehrswertgutachten oft das einzige Dokument, das Sie haben. Vierzig bis achtzig Seiten Fachsprache und am Ende eine Zahl, die alle abschreiben. Diese Zahl ist der uninteressanteste Teil. Was davor steht, sagt Ihnen, ob sich ein Gebot lohnt.

Was ein Gutachten ist und was nicht

Das Gericht lässt den Verkehrswert von einer oder einem Sachverständigen ermitteln. Gemeint ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Wie gerechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Das Gericht setzt den Verkehrswert anschließend fest. Er bestimmt die Sicherheitsleistung und die 5/10- und 7/10-Grenze. Er ist kein Bausubstanzgutachten, und eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG). Die Sachverständigen arbeiten für das Gericht, nicht für Sie.

Und er ist nicht Ihr Höchstgebot. Das ergibt sich aus der Miete, nicht aus dem Gutachten. Siehe den Fünf-Zahlen-Check.

Stichtag und Besichtigung

Wertermittlungsstichtag. Zwischen Gutachten und Termin liegen oft Monate, manchmal mehr als ein Jahr. Der Markt kann sich bewegt haben, die Wohnung auch. Eine leerstehende Wohnung, die einen Winter nicht beheizt wurde, ist eine andere Wohnung.
Ortsbesichtigung. Steht dort "Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht" oder "nur Außenbesichtigung", hat niemand die Wohnung von innen gesehen. Dann arbeitet das Gutachten mit Plänen, alten Unterlagen und Annahmen und nimmt oft einen Abschlag für das Risiko. Lesen Sie genau, was angenommen wird, und rechnen Sie selbst schlechter.

Rechtliches: Grundbuch, Baulasten, Miete

Grundbuch, Abteilung II. Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrecht. Das Gutachten nennt sie und schätzt manchmal ihren Einfluss auf den Wert. Ob sie bestehen bleiben, erfahren Sie sicher erst im Termin. Ein Wohnrecht zugunsten eines Bewohners ist ein Grund für große Vorsicht.
Baulasten. Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa ein Stellplatz für den Nachbarn. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern in den meisten Ländern im Baulastenverzeichnis.
Miete. Ist die Wohnung vermietet, stehen meist die Miete und manchmal der Vertrag im Gutachten. Achten Sie auf "öffentlich gefördert" oder "Belegungsbindung": Dann dürfen Sie vielleicht nur eine begrenzte Miete verlangen und nur an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermieten.
Denkmalschutz, Altlasten, offene Erschließungsbeiträge. "Nicht bekannt" heißt nicht, dass es nichts gibt.

Gebäude und Wohnung

Hier steht, was Sie später Geld kostet. Lesen Sie Baubeschreibung, Schadensliste und Fotos zusammen.

Baujahr und Modernisierungen: Wann wurden Dach, Fenster, Leitungen und Heizung zuletzt erneuert?
Heizung: Art und Alter. Ein alter Gaskessel oder Nachtspeicheröfen bedeuten eine Investition, zumal die Anforderungen an erneuerbare Wärme bis 2045 steigen.
Energieausweis: Kennwert, und ob es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis ist.
Instandhaltungsstau und Bauschäden: Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, asbestverdächtige Stoffe. Steht ein Betrag dabei, prüfen Sie, ob er zu dem passt, was Sie auf den Fotos sehen.
Wohnfläche: Woher kommt die Zahl? Nachgemessen, aus alten Plänen oder aus der Teilungserklärung? Ein paar Quadratmeter weniger heißen weniger Miete, jeden Monat.
Bei einer Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil, Keller oder Stellplatz als Sondernutzungsrecht, und was über die WEG bekannt ist. Oft ist das wenig. Fordern Sie die Unterlagen selbst an, siehe WEG-Unterlagen prüfen.

Wie der Wert entsteht

Vergleichswertverfahren: Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen, oft aus der Sammlung des Gutachterausschusses. Üblich bei Eigentumswohnungen.
Ertragswertverfahren: Wert aus der nachhaltig erzielbaren Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz. Üblich bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern.
Sachwertverfahren: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterung. Vor allem bei Einfamilienhäusern.

Was Sie prüfen:

Mit welcher Miete wird gerechnet? Mit der tatsächlichen oder mit einer angenommenen Marktmiete? Vergleichen Sie sie mit dem Mietspiegel.
Welcher Bodenrichtwert? Den finden Sie kostenlos im Portal des Landes, in NRW auf boris.nrw.de.
Welche Abschläge stehen unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen? Dort stehen Schäden und Instandhaltungsstau. Sind sie zu niedrig, ist der Verkehrswert zu hoch.
Welche Restnutzungsdauer wird angenommen? Sie sagt etwas über den Zustand und kann später für Ihre AfA eine Rolle spielen.

Checkliste

Stichtag und Datum der Besichtigung.
Innen besichtigt oder nur außen?
Rechte in Abteilung II und Baulasten.
Vermietet, leer oder vom Eigentümer bewohnt? Mietbindung?
Heizung, Dach, Fenster: Alter und Zustand.
Schäden und der Betrag, der dafür abgezogen wurde.
Wohnfläche und ihre Quelle.
Verfahren, angesetzte Miete und Bodenrichtwert.
Was über die WEG bekannt ist und was Sie noch anfordern müssen.
Ihr eigenes Höchstgebot, unabhängig vom Verkehrswert.

Wer beim Amtsgericht Akteneinsicht nimmt, findet manchmal mehr als im Download. Wie das geht, steht in Zwangsversteigerung Schritt für Schritt.