Kaufnebenkosten berechnen

Rechnen Sie die ganze Wohnung durch

Die Nebenkosten sind eine Zeile in der Rechnung. Ob sich eine Wohnung trägt, hängt von Miete, Zins, Hausgeld und Steuer ab. Der Dealmotor in Plus rechnet das mit Ihren eigenen Zahlen durch:

• Ihr Höchstgebot für 5 % Rendite im Jahr, mit diesen Nebenkosten;
• Ihre eigene Steuer, Renovierung mit der 15-Prozent-Grenze und ein Stresstest für Zins, Miete und Leerstand;
• zehn Jahre voraus: bis zu welchem Jahr Sie monatlich zuzahlen und was Sie in der Zeit tilgen;
• Ihre Wohnungen speichern und per Link teilen, mit Ihrem Partner oder Ihrer Bank.

Plus kostet € 199 im Monat und ist monatlich kündbar. Ist es Ihnen innerhalb von 30 Tagen das Geld nicht wert, bekommen Sie es zurück. Premium sucht zusätzlich für Sie, liest die Unterlagen und bereitet Ihre Anfrage für die Bank vor.

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Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern

Jedes Land legt seinen Satz selbst fest, von 3,5 % bis 6,5 %. Die letzte Spalte rechnet mit dem Kaufpreis, den Sie oben eingeben; das gewählte Bundesland ist hervorgehoben.

Sätze zum 30. September 2026, aus den Übersichten von mehrwertsteuerrechner.de und kaufodermieten.de. Ändert sich ein Satz, zählt in der Regel der Tag, an dem Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

Was die Grunderwerbsteuer ist

Die Grunderwerbsteuer fällt einmal an, wenn Sie ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen, und richtet sich nach dem Kaufpreis (§ 1, § 8 und § 9 GrEStG). Im Gesetz selbst stehen 3,5 % (§ 11 GrEStG), seit 2006 legen die Länder den Satz aber selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Nur Bayern ist noch bei 3,5 %.

Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag übernimmt fast immer der Käufer die Steuer. Das Finanzamt schickt den Bescheid einige Wochen nach dem Vertrag. Erst nach der Zahlung erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst dann kommen Sie ins Grundbuch (§ 22 GrEStG).

Mitverkauftes Inventar mit eigenem, angemessenem Preis im Vertrag, etwa eine Einbauküche, zählt nicht mit. Was zählt und was nicht, steht in Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer.

Der Makler: wer die Provision zahlt

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten feste Regeln für die Provision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB):

• Arbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Arbeitet er für den Verkäufer unentgeltlich, darf er auch von Ihnen nichts verlangen.
• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf höchstens die Hälfte der Provision an Sie weitergegeben werden. Zahlen müssen Sie erst, wenn der Verkäufer seinen Teil gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Für ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie gelten diese beiden Regeln nicht, ebenso wenig, wenn Sie als Unternehmer kaufen. Jeder Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht aber die Textform; eine E-Mail genügt (§ 656a BGB). Ob Sie beim Kauf als Kapitalanlage Verbraucher sind (§ 13 BGB), hängt vom Einzelfall ab: Wer privat eine Wohnung zum Vermieten kauft, ist es oft, aber nicht immer. Lesen Sie den Maklervertrag vor der Unterschrift.

Üblich sind 3,57 % pro Seite: 3 % plus 19 % Umsatzsteuer (§ 12 UStG). Das ist Gewohnheit, kein Tarif; es ist regional verschieden und verhandelbar. Tragen Sie ein, was im Exposé oder im Vertrag steht.

Notar und Grundbuch: warum 2 % eine Annahme sind

Ein Kaufvertrag über eine Wohnung muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Tabellen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Wie viel es wird, hängt vom Kaufpreis ab und davon, was anfällt: Vertrag, Vormerkung, Vollzug und Ihre Eintragung als Eigentümer.

Die Tabellen steigen nicht linear. Bei einer günstigen Wohnung ist der Anteil deshalb höher als bei einer teuren. Zusammen sind es meist 1,5 bis 2 % des Kaufpreises; der Rechner beginnt mit 2 %. Fragen Sie Ihren Notar vorab nach einer Schätzung.

Nehmen Sie ein Darlehen auf, kommen Notar und Grundbuch für die Grundschuld Ihrer Bank dazu, berechnet auf den Darlehensbetrag. Diese Kosten stehen nicht in dieser Rechnung.

Warum Sie die Nebenkosten selbst zahlen

Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis, sondern den Beleihungswert, den sie selbst festlegt. Die Nebenkosten machen die Wohnung nicht wertvoller. Deshalb finanzieren Banken sie selten, und Sie zahlen sie aus Eigenkapital, zusammen mit dem Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert. Wie groß dieser Teil ist, hängt von der Bank ab; mehr in Baufinanzierung für Kapitalanleger.

Zwei Beispiele

Dieselbe Wohnung für 150.000 Euro, an zwei Orten gekauft. Notar und Grundbuch mit 2 %:

• In Nordrhein-Westfalen mit Makler: 9.750 Euro Grunderwerbsteuer, 5.355 Euro Provision und 3.000 Euro Notar und Grundbuch. Zusammen 18.105 Euro, 12,1 % des Kaufpreises.
• In Bayern ohne Makler: 5.250 Euro Grunderwerbsteuer und 3.000 Euro Notar und Grundbuch. Zusammen 8.250 Euro, 5,5 % des Kaufpreises.

Für dieselbe Wohnung sind das 9.855 Euro Eigenkapital Unterschied.

Häufige Fragen

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Mehr zu jedem Posten, auch in der Versteigerung: Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer. Kaufen Sie in der Zwangsversteigerung, rechnen Sie mit dem Zwangsversteigerungsrechner. Ein erstes Gebot aus der Miete gibt Ihnen der Fünf-Zahlen-Check.