Wissen · Kosten, Stand September 2026

Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer

Zum Kaufpreis kommen 5 bis 15 % Nebenkosten. Wie viel genau, hängt vor allem vom Bundesland und vom Makler ab. Die Bank will diese Kosten fast immer aus Ihrem Eigenkapital sehen. Rechnen Sie sie deshalb, bevor Sie suchen.

Was Sie zahlen

Posten	Üblich	Worauf
Grunderwerbsteuer	3,5 % bis 6,5 %	Kaufpreis; siehe Tabelle nach Bundesland
Notar	etwa 1 bis 1,5 %	Kaufvertrag, Vormerkung und Vollzug, nach festem Tarif (GNotKG)
Grundbuch	etwa 0,5 %	Eintragung von Vormerkung und Eigentum
Makler	oft 3,57 % inklusive Umsatzsteuer	Käuferanteil, falls ein Makler beteiligt ist
Grundschuld	einige Zehntel Prozent	Notar und Grundbuch für die Sicherheit der Bank, auf den Kreditbetrag

Notar und Grundbuch zusammen liegen meist bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, verhandeln bringt nichts.

Was das bei Ihrem Kaufpreis und Bundesland ergibt und wie viel Eigenkapital Sie brauchen, berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Jedes Land legt seinen Satz selbst fest. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten liegt fast das Doppelte. Die letzten Änderungen: Hamburg und Sachsen gingen 2023 auf 5,5 %, Thüringen senkte 2024 auf 5,0 %, und Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 auf 5,5 %. Für 2026 sind keine weiteren Erhöhungen bekannt.

Bundesland	Satz 2026
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Was zählt und was nicht

Inventar mit eigenem, angemessenem Preis im Vertrag, etwa eine Einbauküche, bleibt außen vor.
Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage der WEG zählt mit. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass der Kaufpreis darum nicht gekürzt wird.
Die Steuer setzt das Finanzamt per Bescheid fest, meist einige Wochen nach dem Vertrag. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht ins Grundbuch kommen.

Der Makler

Arbeitet ein Makler für Käufer und Verkäufer und kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, müssen seit Dezember 2020 grundsätzlich beide Seiten gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Üblich sind 3,57 % pro Seite einschließlich Umsatzsteuer, regional verschieden und verhandelbar.

Ob die Halbteilung auch beim reinen Kauf als Kapitalanlage greift, hängt vom Einzelfall ab und ist nicht immer eindeutig. Lesen Sie den Maklervertrag vor der Unterschrift und lassen Sie sich schriftlich geben, welchen Anteil Sie tragen.

In der Zwangsversteigerung

Notar und Makler für den Kauf fallen weg. Sie zahlen:

Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte;
eine halbe Gerichtsgebühr für den Zuschlag und die Grundbuchkosten;
4 % Zinsen auf Ihr Bargebot vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin.

Zusammen sind das grob 1 % plus Grunderwerbsteuer. Einen Notar brauchen Sie nur für die Grundschuld Ihrer Bank. Mehr in Zwangsversteigerung Schritt für Schritt; Kosten und Grenzen für Ihr eigenes Gebot berechnet der Zwangsversteigerungsrechner.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 100.000 Euro, Notar und Grundbuch mit 2 % gerechnet. Ein Beispiel; Ihre Notarin rechnet es genau aus.

Kauf	Grunderwerbsteuer	Notar und Grundbuch	Makler	Zusammen
Nordrhein-Westfalen, mit Makler	6.500	2.000	3.570	12.070
Nordrhein-Westfalen, ohne Makler	6.500	2.000	0	8.500
Bayern, mit Makler	3.500	2.000	3.570	9.070
Nordrhein-Westfalen, Versteigerung	6.500	1.000	0	7.500

Beträge in Euro. Bei der Versteigerung stehen 1.000 Euro für Zuschlag, Grundbuch und Zinsen, ohne bestehen bleibende Rechte.

Steuerlich gehören diese Kosten zu den Anschaffungskosten. Den Anteil, der auf das Gebäude fällt, schreiben Sie ab, den für den Boden nicht. Siehe Steuern auf Mieteinnahmen. Der Fünf-Zahlen-Check rechnet mit dem Satz des Bundeslands, das Sie auswählen.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Wohnung?

Das hängt vor allem vom Bundesland und vom Makler ab. Für eine Wohnung für 100.000 Euro in Nordrhein-Westfalen zahlen Sie mit Makler rund 12.070 Euro zum Kaufpreis dazu, ohne Makler 8.500 Euro. In Bayern mit Makler sind es 9.070 Euro. Ihr Notar rechnet es für Ihren Kauf genau aus.

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

In Bayern, mit 3,5 %. Am höchsten sind 6,5 %, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Die letzte Änderung war Bremen, das zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht hat. Stand Oktober 2026.

Darf der Makler mir die ganze Provision auferlegen?

Nicht, wenn der Verkäufer ihn beauftragt hat und Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Dann darf höchstens die Hälfte an Sie weitergegeben werden (§ 656d BGB). Eine Vereinbarung, nach der Sie alles zahlen, ist nach dem Bundesgerichtshof insgesamt nichtig: Sie können alles zurückverlangen, nicht nur die Hälfte (BGH, 6. März 2025, I ZR 138/24).

Zahle ich Grunderwerbsteuer auf die Einbauküche und die Erhaltungsrücklage?

Auf Inventar mit eigenem, angemessenem Preis im Vertrag, etwa eine Einbauküche, nicht. Auf Ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage schon: Nach dem Bundesfinanzhof wird der Kaufpreis darum nicht gekürzt. Weisen Sie das Inventar deshalb gesondert im Vertrag aus, mit einem Preis, den Sie belegen können.

Welche Nebenkosten fallen in der Zwangsversteigerung an?

Weniger als beim Kauf, weil Notar und Makler wegfallen. Sie zahlen Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte, eine halbe Gerichtsgebühr für den Zuschlag, die Grundbuchkosten und 4 % Zinsen auf Ihr Gebot bis zum Verteilungstermin. Zusammen sind das grob 1 % plus Grunderwerbsteuer.