Die Versteigerungsgrenzen

Rechnen Sie die ganze Wohnung durch

Die Grenzen sagen, ob Ihr Gebot den Zuschlag bekommen kann, nicht, ob es ein guter Kauf ist. Das hängt von Miete, Hausgeld, Renovierung und Finanzierung ab.

Der erste Schritt ist kostenlos. Mit dem Fünf-Zahlen-Check rechnen Sie in einer Minute Ihr Höchstgebot aus, von der Miete zurück, mit 80 % Finanzierung zu 4,2 % Zins. Wählen Sie bei "Wie Sie kaufen" die Versteigerung und geben Sie den Verkehrswert ein. Sie sehen dann sofort, ob dieses Gebot die 5/10- und die 7/10-Grenze eines ersten Termins erreicht.

Der Dealmotor in Plus rechnet danach mit Ihrer Wohnung und Ihrer Lage:

• Ihre eigene Finanzierung und Ihre eigene Steuer, mit Ihrem tatsächlichen übrigen Einkommen;
• Renovierung mit der 15-Prozent-Grenze und ein Stresstest für Zins, Miete und Leerstand;
• zehn Jahre voraus: bis zu welchem Jahr Sie monatlich zuzahlen und was Sie in der Zeit tilgen;
• die Bieterkarte: Ihre Grenzen, Ihr Höchstgebot und die Sicherheitsleistung auf einer A4-Seite, für den Saal;
• Ihre Wohnungen speichern und per Link teilen, mit Ihrem Partner oder Ihrer Bank.

Plus kostet € 199 im Monat und ist monatlich kündbar. Ist es Ihnen innerhalb von 30 Tagen das Geld nicht wert, bekommen Sie es zurück. Premium sucht zusätzlich für Sie, liest die Unterlagen und bereitet Ihre Anfrage für die Bank vor.

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Wie die beiden Grenzen funktionieren

Beide Grenzen rechnen mit Ihrem Gebot plus dem Wert der bestehen bleibenden Rechte, verglichen mit dem Verkehrswert, den das Gericht festgesetzt hat. Nicht mit dem Gebot allein.

Versagt das Gericht den Zuschlag wegen einer der beiden Grenzen, gibt es einen neuen Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später (§ 74a Abs. 3 ZVG).

Wann die Grenzen entfallen

In diesem neuen Termin darf das Gericht den Zuschlag aus keiner der beiden Grenzen mehr versagen (§ 74a Abs. 4 und § 85a Abs. 2 ZVG). Dann kann jedes Gebot ab dem geringsten Gebot den Zuschlag bekommen. Aber nur, wenn die Grenzen vorher wirklich angewendet wurden: wenn das Gericht den Zuschlag aus einem dieser beiden Gründe schon einmal versagt hat.

Dass es der zweite oder dritte Termin ist, sagt darüber nichts. Wurde der frühere Termin aufgehoben, verlegt oder vom Gläubiger eingestellt, oder hat niemand geboten, hat das Gericht die Grenzen nicht angewendet. Dann gelten sie wieder. Steht es nicht in der Bekanntmachung, fragen Sie die Rechtspflegerin oder den Rechtspfleger. Wissen Sie es nicht, wählen Sie im Rechner "Weiß nicht": Er rechnet dann so, als ob die Grenzen noch gelten.

Auch wenn die Grenzen entfallen sind, kann der Gläubiger das Verfahren bis zum Zuschlag noch einstellen lassen (§ 30 ZVG).

Bestehen bleibende Rechte

Manche Rechte im Grundbuch erlöschen nicht mit dem Zuschlag, weil sie dem Gläubiger vorgehen, der die Versteigerung betreibt (§ 52 ZVG). Das kann ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit in Abteilung II sein, oder eine Grundschuld in Abteilung III. Diese Rechte übernehmen Sie. Das Gericht nennt zu Beginn des Termins, welche Rechte bestehen bleiben und mit welchem Wert sie zählen.

Dieser Wert zählt dreimal: bei beiden Grenzen, bei der Grunderwerbsteuer und in dem, was die Wohnung Sie kostet. Sie erreichen die Grenzen also mit einem niedrigeren Gebot, zahlen die Rechte aber mit.

Sicherheitsleistung

Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, und die Bank tut das fast immer, leisten Sie sie direkt nach Ihrem Gebot: 10 % des Verkehrswerts aus der Bekanntmachung, nicht Ihres Gebots (§ 68 Abs. 1 ZVG). Übersteigt die Sicherheit Ihr Bargebot, wird der Rest freigegeben. Bargeld ist ausgeschlossen. Zulässig sind eine Überweisung, die vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben ist, ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, und eine Bankbürgschaft (§ 69 ZVG). Bekommen Sie den Zuschlag, wird der Betrag auf Ihr Gebot angerechnet.

Grunderwerbsteuer und weitere Kosten in der Versteigerung

In der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot Ihr Erwerb (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), zum Satz des Bundeslands. Notar und Makler für den Kauf brauchen Sie nicht.

Sie zahlen aber eine Gebühr für den Zuschlag und das Grundbuch und 4 % Zinsen im Jahr auf Ihr Gebot, vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG und § 246 BGB). Der Rechner setzt dafür 1 % Ihres Gebots und sechs Wochen Zinsen an, wie der Dealmotor. Das sind Annahmen, keine Tarife.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen mit einem Verkehrswert von 120.000 Euro, im ersten Termin. Sie bieten 78.000 Euro.

• Ohne bestehen bleibende Rechte ist Ihr Gebot 65 % des Verkehrswerts. Sie erreichen die 5/10-Grenze von 60.000 Euro, aber nicht die 7/10-Grenze von 84.000 Euro: Ein Gläubiger kann die Versagung beantragen.
• Bleibt ein Wohnrecht bestehen, das das Gericht mit 10.000 Euro ansetzt, zählt es 88.000 Euro: 73,3 % des Verkehrswerts, über der 7/10-Grenze. Die Grenzen erreichen Sie dann schon ab einem Gebot von 50.000 und 74.000 Euro.
• Dafür zahlen Sie mehr. Die Grunderwerbsteuer auf 88.000 Euro beträgt 5.720 Euro statt 5.070 Euro, und das Wohnrecht übernehmen Sie. Mit Zuschlag, Grundbuch und Zinsen kostet die Wohnung Sie 94.860 Euro statt 84.210 Euro.
• Die Sicherheitsleistung beträgt in beiden Fällen 12.000 Euro.

Häufige Fragen

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Das ganze Verfahren, von der Bekanntmachung bis zum Grundbuch: Zwangsversteigerung Schritt für Schritt. Alle Kosten beim normalen Kauf: der Kaufnebenkosten-Rechner.