Restnutzungsdauer-Rechner: Lohnt sich ein Gutachten?

Die AfA mit und ohne Gutachten

Ohne Gutachten schreiben Sie das Gebäude mit einem festen Satz pro Jahr ab, je nach Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG): 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Den Boden schreiben Sie nicht ab. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil dessen, was Sie bezahlt haben, mit den Kaufnebenkosten.

Weist ein Gutachten nach, dass das Gebäude kürzer hält, dürfen Sie schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG): 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer, in Prozent pro Jahr. Einen Gebäudeanteil von 140.000 Euro aus dem Jahr 1970 schreiben Sie regulär mit 2.800 Euro im Jahr ab, über 50 Jahre. Mit einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren sind es 4.667 Euro im Jahr.

Ist die Restnutzungsdauer nicht kürzer als die reguläre, bei einem Gebäude aus dem Jahr 1970 also 50 Jahre oder mehr, bringt ein Gutachten nichts. Bei einem Gebäude von vor 1925 liegt die Grenze bei 40 Jahren.

Wann es Ihnen etwas bringt

Mehr AfA macht Ihr steuerpflichtiges Ergebnis kleiner. Das senkt Ihre Steuer nur, wenn es Steuer zu senken gibt.

• Wohnen Sie in Deutschland, zählt die Wohnung zusammen mit Ihrem Gehalt und Ihren anderen Einkünften, zu Ihrem persönlichen Steuersatz, und einen Verlust verrechnet das Finanzamt mit diesen Einkünften. Bei 45.000 Euro übrigem zu versteuerndem Einkommen bringt das Gutachten im Beispiel 614 Euro im Jahr.
• Wohnen Sie in den Niederlanden, zahlen Sie in Deutschland ab dem ersten Euro Gewinn Steuer, ohne Grundfreibetrag. Im Beispiel bleiben nach Kosten, Zinsen und regulärer AfA 2.320 Euro, und Sie zahlen 374 Euro Steuer. Mit dem Gutachten sind es 73 Euro.
• Machen Sie dort schon Verlust, weil Zinsen und AfA höher sind als die Miete nach Kosten, bringt die zusätzliche AfA jetzt nichts. Der Verlust wird in spätere Jahre vorgetragen. Mit einem hohen Kredit ist das in den ersten Jahren oft so.

Je mehr Steuer Sie zahlen, desto schneller hat sich das Gutachten bezahlt gemacht. Im Beispiel sind die 1.000 Euro nach 2 Jahren wieder da, wenn Sie in Deutschland wohnen, und nach 4 Jahren, wenn Sie in den Niederlanden wohnen.

Verkauf innerhalb von zehn Jahren: die AfA kommt zurück

Verkaufen Sie eine Wohnung privat innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Ihr Buchwert, und Ihr Buchwert ist, was Sie bezahlt haben, minus die AfA, die Sie genommen haben. Jeder Euro zusätzliche AfA macht den Gewinn also um einen Euro höher.

Verkaufen Sie zu dem, was Sie bezahlt haben, ist Ihr Gewinn genau die AfA, die Sie genommen haben. Nach zehn Jahren sind das im Beispiel 27.200 Euro ohne Gutachten und 45.333 Euro mit. Dieser Gewinn fällt in ein Jahr, zusätzlich zu allem anderen, und damit oft in einen höheren Steuersatz als die AfA, die Sie Jahr für Jahr abgezogen haben. Im Beispiel kommen bis zu 8.262 Euro zurück, während Sie in diesen zehn Jahren 6.140 Euro weniger Steuer gezahlt haben.

Halten Sie die Wohnung länger als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn privat steuerfrei, und der Vorteil bleibt. Dass Sie Steuer später statt heute zahlen, ist auch etwas wert; das rechnet der Rechner nicht mit.

Nicht mehr abschreiben, aber früher

Mit einem Gutachten schreiben Sie über die gesamte Laufzeit nicht mehr ab: Insgesamt bleibt es der Gebäudeanteil. Sie ziehen die AfA nach vorn. Bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren ist das Gebäude nach 30 Jahren abgeschrieben; ohne Gutachten schreiben Sie dann noch 20 Jahre weiter ab. Halten Sie die Wohnung länger als die Restnutzungsdauer, zahlen Sie in diesen späteren Jahren sogar mehr Steuer als ohne Gutachten.

Eine kürzere Restnutzungsdauer bringt mehr AfA pro Jahr, ist aber auch früher vorbei. Deshalb zeigt die Tabelle für jede Restnutzungsdauer, was nach Ihrer Haltedauer netto übrig bleibt.

Was unsicher ist, Stand: 4. Oktober 2026

Der Bundesfinanzhof (IX R 25/19 und IX R 14/23) sagt: Sie dürfen jede geeignete sachverständige Methode nutzen, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen, aber das Gutachten muss sich auf diese Wohnung beziehen. Das Bundesministerium der Finanzen hat sein strenges Schreiben vom 22. Februar 2023 am 1. Dezember 2025 aufgehoben.

Ebenfalls vorgeschlagen ist § 6f EStG: eine gesetzliche Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude.

Und das Finanzamt kann das Gutachten ablehnen. Dann bleibt es bei der regulären AfA, und die Kosten des Gutachtens waren umsonst.

Was ein Gutachten kostet und wer es erstellt

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kostet meist 800 bis 1.350 Euro; der Rechner beginnt bei 1.000 Euro. Ob Sie diese Kosten selbst absetzen können, fragen Sie Ihre Steuerberatung; der Rechner rechnet mit dem vollen Betrag.

Das Gutachten muss sich auf diese Wohnung beziehen. Suchen Sie eine Gutachterin, einen Gutachter oder eine Steuerberatung, sehen Sie in unserem Verzeichnis der Spezialisten nach: Dort stehen nur Spezialisten, deren Zulassung wir im amtlichen Register geprüft haben.

Kaufen Sie über eine GmbH, gilt anderes; was dann nach 10 und 20 Jahren bleibt, rechnen Sie mit privat oder GmbH aus.

Häufige Fragen

Ihr nächster Schritt

Was Sie als Vermieter absetzen, von den Werbungskosten bis zur AfA, sehen Sie in der kostenlosen Lektion Was Sie absetzen der Akademie: ein Konto, keine Kreditkarte, in acht Minuten.

Zur kostenlosen Lektion Zum Fünf-Zahlen-Check

Alle Lektionen des Fundaments stehen in der Akademie. Was die Wohnung nach Kosten bringt, rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner aus; wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie unter Mieteinnahmen versteuern. Wie der Hebel eines Kredits wirkt, sehen Sie unter Vermögen aufbauen. Alle Rechner stehen auf einer Seite.

Sie wollen wirklich kaufen? Mit Plus rechnen Sie Ihre eigenen Wohnungen im Dealmotor durch: ein Urteil und Ihr Höchstgebot für 5 % Rendite pro Jahr über zehn Jahre, mit Steuer und Stresstest, und mit der Restnutzungsdauer aus einem Gutachten, wenn Sie eines haben. € 199 im Monat, 30 Tage Geld zurück. Premium sucht zusätzlich für Sie, liest die Unterlagen und bereitet Ihre Anfrage für die Bank vor. Plus wählen