Restnutzungsdauer-Gutachten: loont het voor je woning?

De AfA met en zonder Gutachten

Zonder Gutachten schrijf je het gebouw af met een vast percentage per jaar, naar het jaar waarin het klaar was (§ 7 lid 4 zin 1 EStG): 2,5% bij Fertigstellung vóór 1925, 2% van 1925 tot en met 2022 en 3% vanaf 2023. Grond schrijf je niet af. De grondslag is het gebouwdeel van wat je betaalde, met de aankoopkosten erbij.

Toont een Gutachten aan dat het gebouw korter meegaat, dan mag je sneller afschrijven (§ 7 lid 4 zin 2 EStG): 100 gedeeld door de restnutzungsdauer, in procenten per jaar. Een gebouwdeel van 140.000 euro uit 1970 schrijf je standaard af met 2.800 euro per jaar, in 50 jaar. Met een restnutzungsdauer van 30 jaar is dat 4.667 euro per jaar.

Is de restnutzungsdauer niet korter dan de standaard, bij een gebouw uit 1970 dus 50 jaar of meer, dan levert een Gutachten niets op. Bij een gebouw van vóór 1925 ligt die grens op 40 jaar.

Wanneer het je iets oplevert

Meer AfA maakt je belastbare resultaat kleiner. Dat scheelt alleen belasting als er belasting is om te verlagen.

• Woon je in Nederland, dan betaal je in Duitsland belasting vanaf de eerste euro winst, zonder Grundfreibetrag. In het voorbeeld houd je na kosten, rente en de standaard-AfA 2.320 euro over, en betaal je 374 euro belasting. Met het Gutachten is dat 73 euro.
• Maak je al verlies, omdat rente en AfA hoger zijn dan de huur na kosten, dan levert de extra AfA nu niets op. Het verlies schuift door naar later jaren. Met een grote lening is dat in de eerste jaren vaak zo.
• Woon je in Duitsland, dan telt de woning mee met je salaris en ander inkomen, tegen je eigen tarief, en verrekent het Finanzamt een verlies met dat inkomen. Bij 45.000 euro overig zu versteuerndes Einkommen levert het Gutachten in het voorbeeld 614 euro per jaar op.

Hoe meer belasting je betaalt, hoe sneller het Gutachten terug is. In het voorbeeld heb je de 1.000 euro na 4 jaar terugverdiend als je in Nederland woont, en na 2 jaar als je in Duitsland woont.

Verkopen binnen tien jaar: de AfA komt terug

Verkoop je een woning privé binnen tien jaar na de aankoop, dan is de winst belast (§ 23 EStG). Die winst is de verkoopprijs min je boekwaarde, en je boekwaarde is wat je betaalde min de AfA die je nam. Elke euro extra AfA maakt de winst dus een euro hoger.

Verkoop je voor wat je betaalde, dan is je winst precies de AfA die je nam. Na tien jaar is dat in het voorbeeld 27.200 euro zonder Gutachten en 45.333 euro met. Die winst valt in één jaar, bovenop de rest, en daardoor vaak in een hoger tarief dan de AfA die je jaar voor jaar aftrok. Woon je in Nederland, dan komt er in het voorbeeld tot 6.033 euro terug, terwijl je in die tien jaar 3.010 euro minder belasting betaalde.

Houd je de woning langer dan tien jaar, dan is de verkoopwinst privé vrij en blijft het voordeel. Dat je belasting later betaalt in plaats van nu, is ook iets waard; dat rekent de rekenhulp niet mee.

Niet meer afschrijven, wel eerder

Met een Gutachten schrijf je over de hele looptijd niet meer af: in totaal blijft het het gebouwdeel. Je haalt de AfA naar voren. Bij een restnutzungsdauer van 30 jaar is het gebouw na 30 jaar afgeschreven; zonder Gutachten schrijf je dan nog 20 jaar door. Houd je de woning langer dan de restnutzungsdauer, dan betaal je in die latere jaren juist meer belasting dan zonder Gutachten.

Een kortere restnutzungsdauer geeft meer AfA per jaar, maar is ook eerder op. Daarom laat de tabel per restnutzungsdauer zien wat er na je houdduur netto overblijft.

Wat er onzeker is, stand 4 oktober 2026

Het Bundesfinanzhof (IX R 25/19 en IX R 14/23) zegt: je mag elke geschikte deskundige methode gebruiken om een kortere restnutzungsdauer aan te tonen, maar het Gutachten moet over deze woning gaan. Het Bundesministerium der Finanzen trok zijn strenge schrijven van 22 februari 2023 in op 1 december 2025.

Ook voorgesteld is § 6f EStG: een wettelijke verdeling van de koopprijs over grond en gebouw.

En het Finanzamt kan het Gutachten afwijzen. Dan blijft het bij de standaard-AfA, en heb je de kosten van het Gutachten voor niets gemaakt.

Wat een Gutachten kost en wie het maakt

Een Gutachten over de restnutzungsdauer kost meestal 800 tot 1.350 euro; de rekenhulp begint bij 1.000 euro. Of je die kosten zelf mag aftrekken, vraag je je Steuerberater; de rekenhulp rekent met het volle bedrag.

Het Gutachten moet over deze woning gaan. Zoek je een Gutachter of een Steuerberater, kijk dan in de specialistengids: daar staan alleen specialisten van wie we de registratie in het officiële register hebben gecontroleerd.

Koop je via een BV of GmbH, dan werkt het anders; wat er dan na 10 en 20 jaar overblijft, reken je uit bij privé of BV.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Waarom je in Duitsland vanaf de eerste euro belasting betaalt en wat er met een verlies gebeurt, zie je in de gratis les Twee landen, één woning in de Academie: een account, geen creditcard, in vijf minuten.

Doe de gratis les Naar de bierdeksel

Alle lessen van het fundament staan in de Academie. Wat de woning na kosten oplevert, reken je uit bij huurrendement; hoe de belasting op een Duitse huurwoning werkt, lees je in huurwoning in Duitsland: box 3 en Duitse belasting. Hoe de hefboom van een lening werkt, zie je bij vermogen opbouwen. Alle rekenhulpen staan op één pagina.

Ga je echt kopen? Met Plus reken je je eigen woningen door in de dealmotor: een oordeel en je maximale bod op 5% rendement per jaar over tien jaar, met Duitse belasting en een stresstest, en met de restnutzungsdauer uit een Gutachten als je die hebt. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar. Kies Plus