Gratis rekenhulp
Vermogen opbouwen: wat doet 16.656 euro in dertig jaar? Sparen, beleggen of een huurwoning.
Je hebt één keer 16.656 euro. Je zet het op een spaarrekening, in een breed indexfonds, of je koopt er een huurwoning mee, met een lening van de bank. Hier zie je wat elke route na 10, 20 en 30 jaar oplevert, wat hij van je vraagt en wat er mis kan gaan.
Rekent met de dealmotorZonder account te gebruikenRekenvoorbeeld, geen belofte
Rekenvoorbeeld
Hetzelfde geld, drie routes
16.656 euro is precies het eigen geld dat de voorbeeldwoning vraagt: 55 m² in Duisburg, 115.500 euro waard, op een veiling gekocht voor 60% van de waarde en voor 80% gefinancierd. Hetzelfde bedrag zet je op een spaarrekening of in een fonds, en je laat het staan. Schuif met de rente en het rendement. De woning rekent met de dealmotor.
| Wat je hebt, na | 10 jaar | 20 jaar | 30 jaar |
|---|---|---|---|
| Spaarrekening, 1,5% rente | € 19.330 | € 22.433 | € 26.035 |
| Indexfonds, 6,0% per jaar (aanname) | € 29.828 | € 53.418 | € 95.663 |
| Huurwoning, als je dan verkoopt | € 81.146 | € 129.543 | € 194.910 |
| waarvan cashflow, opgeteld | € 37 | € 3.950 | € 19.790 |
| rendement per jaar op je eigen geld | 17,0% | 10,8% | 8,7% |
- Sparen en het fonds: één keer 16.656 euro inleggen en laten staan, rente op rente. Vóór belasting.
- De huurwoning: de waarde min 3% verkoopkosten, min de restschuld, plus alle cashflow na Duitse belasting bij elkaar opgeteld. Na 10 jaar betekent: verkocht na tien jaar en een dag. Verkoop je precies op de dag, dan kost het in dit voorbeeld nog 20.086 euro Duitse belasting over de winst.
- Het fonds rekent met een aanname. 6% per jaar is geen verwachting. Ter vergelijking: wereldwijd gespreide aandelen brachten sinds 1900 gemiddeld zo'n 5% per jaar op bovenop de inflatie (Dimson, Marsh en Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook). Daar zaten jaren met grote dalingen tussen, zoals 2008. Het verleden is geen garantie.
- Box 3: spaargeld en beleggingen vallen in Nederland in box 3. In 2026 is het heffingsvrij vermogen 59.357 euro per persoon; daaronder betaal je niets. De Duitse woning telt ook mee, maar met vermindering, zodat je er in de praktijk geen box 3 over betaalt. Box 3 verandert mogelijk vanaf 2028.
- Inflatie: alle bedragen zijn in euro's van dat jaar. Bij 2% inflatie is 100 euro over dertig jaar zo'n 55 euro van nu waard. Dat geldt voor alle drie de routes.
Goed gekocht
De woning is 115.500 euro waard en kost alles bij elkaar 81.214 euro. Dat verschil van 34.286 euro is van jou op de dag van de aankoop. Het is waarde die je zelf maakt, door goed te kopen. Koop je dezelfde woning voor de volle prijs via een makelaar, dan leg je 27.930 euro in, leg je in het eerste jaar 244 euro per maand bij en heb je na tien jaar 52.023 euro vermogen in de woning.
Geld van de bank
Je koopt voor 81.214 euro met 16.656 euro eigen geld. Stijgt de waarde, dan stijgt die over het hele bedrag, niet alleen over jouw deel. Dat is de hefboom. Hij werkt ook de andere kant op.
De huurder lost af
Elke maand gaat er een stuk van de schuld af, het grootste deel betaald uit de huur. De eerste vijf jaar leg je een beetje bij, daarna niet meer. Na 28 jaar is de woning vrij van schuld. Een spaarrekening vul je helemaal zelf; deze vult vooral de huurder.
Het vraagt werk en lef
Een fonds koop je in vijf minuten. Een woning zoek je, beoordeel je, financier je en beheer je. En hij kan tegenvallen: lees de risico's hieronder voordat je de getallen gelooft.
De hefboom
Met weinig eigen geld een hele woning. Dat werkt twee kanten op.
Een bank leent je geld met de woning als onderpand. Daardoor koop je met 16.656 euro een woning die alles bij elkaar 81.214 euro kost. Wat de woning doet, doet hij over het hele bedrag. Ook wat tegenzit.
- Je rendement gaat omhoog. Op je eigen geld van 8,7% per jaar zonder lening naar 17,0% met 80% lening, over tien jaar.
- Je maand wordt krapper. De rente gaat van de huur af. Zonder lening houd je in het eerste jaar 284 euro per maand over. Met 80% lening leg je 18 euro per maand bij.
- Een klap komt harder aan. Daalt de waarde 10%, dan is dat zonder lening 14,3% van je eigen geld. Met 80% lening 69,3%.
De rente staat niet voor altijd vast. Na de Zinsbindung, vaak na tien jaar, krijg je een nieuwe rente. Is die 2 procentpunt hoger, dan betaal je in dit voorbeeld 82 euro per maand meer. Of je lost langzamer af. Reken een woning daarom altijd door met een hogere rente, en houd een buffer aan.
Oefen het in de les over de hefboom of lees financiering als Nederlander. Wat je eigen geld bij jouw woning oplevert, met en zonder lening, reken je uit met de rekenhulp huurrendement.
Aflossen is sparen
Elke maand gaat er een stuk van de schuld af. Aan het eind is de woning van jou.
Rente is de prijs van lenen; dat geld is weg. Aflossing niet. Elke euro die je aflost, schuift van de bank naar jouw deel van de woning. Het werkt als een spaarrekening, en het meeste stort de huurder. In het begin leg je 18 euro per maand bij en los je 108 euro af. Zolang je meer aflost dan je bijlegt, groeit je vermogen: hier 90 euro per maand, nog zonder prijsstijging.
Bij een Duitse lening los je vanaf de eerste maand af, in dit voorbeeld 2% per jaar. De rente daalt mee met de schuld, dus elk jaar gaat een groter deel naar aflossing. De lening van 64.558 euro is na 28 jaar weg. Dan heb je twee wegen.
- Leef van de huur. In jaar 29 houdt de woning na alle kosten 446 euro per maand over. Na Duitse belasting is dat zo'n 389 euro per maand, en elk jaar iets meer, want de huur groeit mee.
- Of verkoop en cash uit. De woning is dan zo'n 175.000 euro waard. Na verkoopkosten ontvang je ongeveer 170.000 euro. Na meer dan tien jaar is de winst in Duitsland onbelast (§ 23 EStG). Wat je ontvangt, telt daarna in Nederland mee in box 3.
Doe de gratis les Aflossen is sparen. Hoe verkopen fiscaal uitpakt, ook de Drei-Objekt-Grenze, staat in de module Verkopen of houden.
Pensioen
Een paar vrije woningen: een extra kick voor je pensioen
Een woning zonder schuld is inkomen dat meegroeit met de huur. Het komt bovenop je AOW en je pensioen via je werkgever, niet in de plaats ervan.
Koop je op je 35e, dan is de woning in dit voorbeeld op je 63e vrij van schuld. Begin je op je 45e, dan ben je 73. Tijd doet hier het meeste werk.
Hoeveel AOW je krijgt en vanaf wanneer, zie je bij de SVB. Wat je aan pensioen hebt opgebouwd, staat op mijnpensioenoverzicht.nl. Leg dat getal naast de schuif, dan zie je wat een paar woningen toevoegen.
Doe de les Je pensioen een extra kick. Hoeveel woningen je nodig hebt voor een vast bedrag per maand, en in welk jaar je het haalt, reken je uit bij passief inkomen uit huur.
Breder dan vastgoed
Wat elke route van je vraagt
Een huurwoning is één manier om vermogen te bouwen. Hij is sterk in twee dingen: je werkt met geld van de bank, en je kunt zelf waarde toevoegen. Maar hij vraagt ook het meest van je. Kies wat bij je past. Veel mensen combineren.
| Route | Om te beginnen | Tijd | Risico | Bij je geld | Hefboom | Zelf waarde toevoegen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Spaarrekening | Elk bedrag | Bijna geen | Laag. Tot 100.000 euro per persoon per bank gegarandeerd. De inflatie knaagt eraan. | Meteen | Nee | Nee |
| Breed indexfonds | Kleine bedragen, ook elke maand | Weinig. Kopen en laten staan. | Koersen schommelen, soms jaren achter elkaar. Wel gespreid over duizenden bedrijven. | In een paar dagen | Meestal niet | Nee. Je krijgt wat de markt doet. |
| Huurwoning met lening | Eigen geld voor de kosten en een deel van de prijs, plus een buffer | Veel bij de aankoop. Daarna beheer, of je betaalt een Verwalter. | Eén object: huurder, onderhoud, rente, waarde. | Maanden, en verkopen kost geld | Ja, met geld van de bank | Ja. Goed kopen, opknappen, goed verhuren. |
| Extra aflossen op je eigen huis | Wat je overhoudt | Bijna geen | Laag. Het levert de rente op die je niet meer betaalt, min de aftrek die je misloopt. | Zit vast in je huis | Nee | Nee |
| Je vak of een eigen bedrijf | Van weinig tot veel | Veel | Hoog, en alles op één plek | Vaak lastig | Soms | Ja, het meest |
Wat veel mensen doen: eerst een buffer op de spaarrekening, voor de kapotte auto en het lekkende dak. Dan gespreid beleggen, bijvoorbeeld in een fonds. En wie eigen geld, tijd en zin heeft in het werk, zet er een of meer woningen naast, voor de hefboom en de huur. Hoe de drie zich tot elkaar verhouden, oefen je in de gratis les Waarom sparen alleen niet genoeg is. Wat een vaste inleg per maand met rente op rente wordt, zie je bij rente op rente berekenen. Of een woning of een ETF met jouw eigen getallen meer oplevert, reken je uit bij vastgoed of ETF; hoeveel vermogen je nodig hebt om ervan te leven, bij financieel onafhankelijk. Alle rekenhulpen staan op één pagina.
Eerlijk is eerlijk
Wat er mis kan gaan
De getallen hierboven gaan uit van een woning die gewoon doet wat hij moet doen. Dit zijn de dingen die het rendement kunnen opeten.
Leegstand en huurders
Een huurder die niet betaalt of vertrekt, kost je maanden huur. In het voorbeeld kost drie maanden leegstand je dat jaar gemiddeld 135 euro per maand, en de servicekosten betaal je in die maanden zelf.
Onderhoud en de WEG
Een nieuw dak of een Sonderumlage van de WEG betaal jij, niet de huurder. De dealmotor rekent een onderhoudsreserve mee, maar geen tegenvaller van duizenden euro's in één keer.
De rente na de Zinsbindung
De rente staat vaak tien jaar vast. Dit voorbeeld rekent dertig jaar met 4,2%. Is de rente later hoger, dan wordt je maand krapper of duurt aflossen langer.
De waarde kan dalen
Het voorbeeld rekent met 1,5% groei per jaar. Een woning kan ook jaren niets doen, of minder waard worden. Met een lening raakt een daling je eigen geld harder.
Eén woning is geen spreiding
Eén huurder, één dak, één stad. Een fonds spreidt over duizenden bedrijven. Wie alles in één woning stopt, loopt meer risico dan het gemiddelde laat zien.
Je kunt niet snel bij je geld
Verkopen duurt maanden en kost geld. Binnen tien jaar betaal je in Duitsland belasting over de winst. Houd daarom altijd een buffer op de bank.
Regels veranderen
Huurrecht en belasting in Duitsland, box 3 in Nederland. Wat nu geldt, kan over tien jaar anders zijn. Laat je plan af en toe opnieuw toetsen.
Ook sparen en beleggen hebben risico
Is de rente lager dan de inflatie, dan krimpt je spaargeld in koopkracht. Een fonds kan in een slecht jaar een flink deel van zijn waarde verliezen. Dan wil je niet hoeven verkopen.
Reken je eigen route
Begin met je eigen getallen
Wanneer ben jij financieel vrij, met hoeveel woningen, en brengt een indexfonds je er net zo snel? Dat zie je in je vermogensplan, gratis en zonder account. De lessen over vermogen in de Academie zijn gratis met een account, en de bierdeksel werkt zonder account. Met Plus reken je voor € 199 per maand je eigen woning door in de dealmotor, met je eigen prijs, huur, rente en belasting: je ziet je maximale bod, tot welk jaar je bijlegt en wat het na tien jaar met je vermogen doet.
Bronnen
- Olonto, Duitsland eerlijk bekeken: het rekenvoorbeeld met alle posten en bronnen
- Elroy Dimson, Paul Marsh en Mike Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook: rendement van aandelen wereldwijd sinds 1900
- Belastingdienst, berekening box 3-inkomen 2026
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte: verkoop binnen tien jaar
- De Nederlandsche Bank, het depositogarantiestelsel
- AFM, beleggen: wat moet je weten
- SVB, de AOW en mijnpensioenoverzicht.nl