Kennis · rekenvoorbeeld, stand september 2026

Beleggen in Duits vastgoed, eerlijk bekeken

Een Duitse huurwoning kan voor een Nederlander nog steeds een goede belegging zijn. Je koopt een bezit dat huur oplevert, dat de huurder voor je aflost en dat meegroeit met de inflatie. De voorwaarde is dat je goed koopt, want het grootste deel van je rendement maak je op de dag van de aankoop.

Hieronder staat het hele rekenmodel, voor één gewone woning in Duisburg. Alle getallen komen uit de dealmotor. Je kunt ze onderaan zelf narekenen.

€ 16.656

eigen geld in, voor een appartement van 55 m² dat 115.500 euro waard is

€ 85.131

vermogen in de woning na tien jaar: waarde min restschuld

17,0%

rendement per jaar op je eigen geld over tien jaar, na Duitse belasting

Rekenvoorbeeld, geen belofte. Koop via een veiling op 60% van de marktwaarde, 80% gefinancierd tegen 4,2% rente, waarde en huur 1,5% groei per jaar. Wat dat 60% vraagt en wat er gebeurt als je meer betaalt, lees je hieronder.

Waar je vermogen vandaan komt

Wie alleen naar de huur van deze maand kijkt, ziet maar een klein deel. In dit voorbeeld komt er in het eerste jaar zelfs 18 euro per maand bij. Toch groeit 16.656 euro in tien jaar uit tot 85.131 euro. Dat komt uit vier bronnen.

Van eigen geld naar vermogen, na tien jaar

Veiling op 60% van de marktwaarde. Beweeg of tik op een balk voor de toelichting.

Gekocht onder de waarde

De woning is 115.500 euro waard. Alles bij elkaar, met belasting, rechtbank, renovatie en leegstand, kost hij 81.214 euro. Dat verschil van 34.286 euro is van jou op de dag van de Zuschlag. Het is de grootste bron, en je maakt hem bij de aankoop.

De huurder lost af

De huur betaalt de rente, alle lasten en bijna de hele aflossing van 2% per jaar. De eerste vijf jaar leg je samen 612 euro bij, en dat krijg je daarna terug. In tien jaar zakt de schuld van 64.558 naar 48.912 euro. Dat is 15.646 euro vermogen dat je per saldo niet zelf hebt ingelegd.

Waarde groeit mee met de inflatie

Met 1,5% per jaar is de woning na tien jaar 134.042 euro waard. Je schuld groeit niet mee. Die staat vast in euro's.

De maand wordt beter

De huur stijgt en de rente daalt mee met je schuld. Vanaf jaar 6 houd je elke maand iets over. In jaar 10 is dat 19 euro per maand. Over tien jaar samen speel je quitte.

De prijs maakt de deal

Dezelfde woning, vijf manieren van kopen. Tegen de vraagprijs via een makelaar leg je elke maand 244 euro bij en verlies je over tien jaar geld. Via een veiling op de helft van de waarde houd je vanaf maand één iets over. Daartussen zit een kleine min per maand met een groot rendement op je geld.

Cashflow per maand in het eerste jaar

Na rente, 2% aflossing, lasten en Duitse belasting. De donkere lijn rechts van nul staat op +50 per maand: de lat voor wie in de dealmotor op cashflow rekent.

Het hele plaatje over tien jaar

Aankoop	Prijs	Eigen geld	Per maand, jaar 1	Cashflow over 10 jaar	Vermogen na 10 jaar	Rendement per jaar
Makelaar, vraagprijs	115.500	27.930	−244	−27.056	52.023	−1,9%
Veiling op 70%	80.850	19.230	−70	−6.148	77.573	12,4%
Veiling op 60%	69.300	16.656	−18	37	85.131	17,0%
Veiling op 50%	57.750	14.082	30	6.127	92.689	22,2%
Veiling op 60%, contant	69.300	80.697	284	36.849	134.042	8,7%

Bedragen in euro. Rendement per jaar is het rendement op je eigen geld over tien jaar, inclusief verkoop na tien jaar en een dag, na Duitse belasting.

Contant geeft de beste maand

Zonder lening houd je 284 euro per maand over. Maar al je geld zit in één woning en groeit met 8,7% per jaar. Daarom kopen veel beleggers eerst contant en financieren ze daarna een paar woningen tegelijk. Zo komt het geld weer vrij voor de volgende.

Alles staat op één aanname

Het rendement rust op de vraag of de woning echt 115.500 euro waard is. Is hij goedkoop omdat de wijk wegzakt of het dak lekt, dan is dat voordeel er niet. Daarom lees je het Gutachten en de stukken van de WEG voordat je biedt.

Inflatie werkt voor je

Je schuld staat vast in euro's. De huur en de waarde van de woning bewegen mee met de prijzen. Hoe hoger de inflatie, hoe sneller je vermogen groeit. En ook zonder één euro groei levert deze deal nog 13% per jaar op, omdat het rendement in de aankoop en de aflossing zit.

Dezelfde deal bij verschillende inflatie

Veiling op 60%. Huur en waarde groeien elk jaar met het percentage in de eerste kolom, de kosten steeds met 2%.

Groei per jaar	Huur per maand, jaar 10	Per maand over, jaar 10	Restschuld na 10 jaar	Vermogen na 10 jaar	Rendement per jaar
0%	458	−46	48.912	66.588	13,0%
1,5%	524	19	48.912	85.131	17,0%
2,5%	572	68	48.912	98.938	19,3%
3,5%	624	114	48.912	114.013	21,6%

Hoe de huur meegaat

In Duitsland mag je de huur koppelen aan de consumentenprijsindex, de Indexmiete. Of je volgt de Mietspiegel van de stad. Allebei zijn begrensd, dus de huur volgt de inflatie met vertraging, niet sneller.

Waar het niet vanzelf gaat

De afgelopen jaren bleven de prijzen achter bij de inflatie. Na inflatie zijn Duitse woningen nu minder waard dan een jaar geleden. En als je na tien jaar opnieuw financiert, betaal je de rente van dat moment. Reken daarom met 1,5% en zie meer als meevaller.

Reken het zelf

Dit is dezelfde rekenmotor als in de dealmotor, met de belasting van 2026 voor iemand die in Nederland woont. Verander de prijs, de huur of de rente en zie wat er met je maand en je vermogen gebeurt.

Marktwaarde na renovatie

Koopprijs

Hoe je koopt

Woonoppervlak

Huur per m²

Rente

Gefinancierd deel van het totaal

Groei van huur en waarde per jaar

Vast: renovatie 91 euro per m² plus 10% onvoorzien, hausgeld 3,45 per m² waarvan 1,64 niet door te belasten, 2 maanden leeg, Mietverwaltung 30 euro, 2% aflossing, grondaandeel 20%, AfA 2%, Grunderwerbsteuer 6,5% (NRW).

per maand in jaar 1, na belasting

eigen geld

vermogen na 10 jaar

rendement per jaar op eigen geld

maximaal bod voor 5% rendement per jaar

maximaal bod voor +50 per maand

Het maximale bod rekent zoals de dealmotor: je verkoopt aan het eind van jaar tien en betaalt dan nog belasting over de winst. Het rendement hierboven gaat uit van verkoop na tien jaar en een dag, zonder die belasting, en ligt daarom hoger.

Waarom juist Duitsland

In Nederland is deze som voor een particuliere belegger bijna niet meer te maken. In Duitsland wel, om zes redenen.

€ 2.100

per m² voor een appartement in Duisburg

De instap is laag

Een gemiddelde bestaande woning in Nederland kostte in augustus 2026 503.523 euro. In Duisburg betaal je voor een appartement rond de 2.100 euro per m², in Gelsenkirchen rond 1.900, in Dortmund 2.600 en in Essen 2.800. Via een veiling ben je in het voorbeeld met 14.000 tot 17.000 euro eigen geld binnen.

5,05%

brutohuur op de koopprijs in Duisburg

De huur levert meer op

In 52 grote Duitse steden brengt een woning gemiddeld 4,17% per jaar aan huur op, gerekend over de koopprijs. In Gelsenkirchen is dat 5,16%, in Duisburg 5,05%. Koop je via een veiling op 60%, dan is het in het voorbeeld 8,1%.

52,8%

van de Duitsers woont in een huurhuis

Duitsland huurt en bouwt te weinig

Dat is het hoogste aandeel van de EU. In 2025 kwamen er maar 206.600 woningen bij, het laagste aantal sinds 2012, en het tekort wordt geschat op 1,4 miljoen. Nieuwe huurcontracten werden in een jaar 3,2% duurder, koopwoningen 1,9%. Het huurrendement loopt dus op.

€ 0

belasting in het voorbeeld, de eerste tien jaar

De belasting valt mee

Duitsland belast je huurwinst vanaf de eerste euro. Maar je trekt rente, lasten en afschrijving op het gebouw (AfA) af, dus die winst is de eerste jaren klein. In het voorbeeld betaal je tien jaar lang niets. Nederland wil de woning in box 3 zien, maar verleent op grond van het belastingverdrag vermindering, zodat je er in de praktijk geen Nederlandse belasting over betaalt. Verkoop je na meer dan tien jaar, dan is de winst in Duitsland onbelast. Hoe dat precies werkt, lees je in belasting op Duitse huur.

Ter vergelijking: over een verhuurde woning in Nederland betaal je elk jaar box 3 over een verondersteld rendement, of je nu winst maakt of niet. Bij aankoop betaal je 8% overdrachtsbelasting. In Duitsland is de Grunderwerbsteuer 3,5% tot 6,5%, afhankelijk van de deelstaat.

14.000+

veilingtermijnen per jaar

Veilingen geven prijzen onder de markt

Het aantal Zwangsversteigerungen stijgt weer, in 2025 met 4,7%. Noordrijn-Westfalen heeft een vijfde van alle termijnen. Zeven op de tien objecten zijn woningen, een op de vijf is een appartement. Hier vind je de prijzen waarbij de som uit het voorbeeld klopt.

65.000

huurwoningen verkocht door beleggers in Nederland in 2025

In Nederland stappen beleggers uit

Tegenover die verkoop stonden 27.000 aankopen. De Wet betaalbare huur, box 3 en het verbod op tijdelijke contracten maken verhuren in Nederland zwaar. Wie als Nederlander in woningen wil beleggen, kijkt daarom over de grens.

Wat tegenzit

Een goede deal is geen vanzelfsprekende deal. Dit zijn de dingen die het rendement kunnen opeten.

De rente is gestegen

Tien jaar vast kost eind september 2026 zo'n 4,0 tot 4,4%, ruim een half procentpunt meer dan in juli. Reken je op 5% rendement per jaar, dan mag je voor dezelfde woning bij 3,5% rente 102.400 euro bieden, bij 4,2% 97.900 en bij 5% nog 93.200. Wil je elke maand 50 euro overhouden, dan is het 59.900, 52.600 en 45.900 euro.

Prijzen stijgen nauwelijks

In het tweede kwartaal van 2026 lagen de prijzen 0,6% hoger dan een jaar eerder. Na inflatie is dat een daling. Reken niet op snelle waardegroei; je rendement komt uit de aankoopprijs en de huur.

Financieren als Nederlander is lastig

Veel Duitse banken financieren niemand die buiten Duitsland woont. Het lukt bij een beperkt aantal banken, met een goed dossier en meer eigen geld. Reken erop dat je de aankoopkosten zelf betaalt. Zie financiering als Nederlander.

De huurder is goed beschermd

Huurverhogingen zijn begrensd, en in aangewezen gebieden geldt de Mietpreisbremse tot eind 2029. Een huurder zet je er niet zomaar uit. Dat maakt je huur stabiel, maar je kunt hem niet vrij optrekken.

Oude gebouwen vragen geld

Sinds 10 juli 2026 vervangt het Gebäudemodernisierungsgesetz het oude Heizungsgesetz. De plicht om bij een nieuwe verwarming 65% duurzaam te stoken is weg. Het doel blijft: vanaf 2045 alleen duurzame warmte. Een woning uit de jaren zestig krijgt daar vroeg of laat mee te maken.

Hoog rendement heeft een reden

De goedkoopste steden hebben de hoogste rendementen omdat daar meer risico zit: zwakkere wijken, vaker een nieuwe huurder, WEG's met achterstallig onderhoud. Landelijk staat 2,2% van de woningen leeg, maar per straat verschilt dat sterk. De wijk kiezen is belangrijker dan de stad.

Een veiling is geen koopje op zich

Vaak mag je niet naar binnen, er zijn andere bieders en het Gutachten kan maanden oud zijn. Niet elke veiling eindigt ver onder de waarde. Wie zonder plafond de zaal in gaat, betaalt te veel. Lees Zwangsversteigerung stap voor stap.

Afstand kost tijd

Je hebt ter plaatse een Verwalter, een Mietverwaltung en een aannemer nodig, en je leest stukken in het Duits. De kosten staan in het rekenmodel. De tijd niet.

Voor wie het werkt

Het werkt als

je ver onder de marktwaarde koopt: op een veiling, van een verkoper met haast of een woning die werk nodig heeft;
je een buffer hebt voor tegenvallers en eigen geld voor de aankoopkosten;
je in tien jaar of langer denkt;
je wijk en WEG streng kiest en de stukken zelf leest;
je de belasting in beide landen goed laat inrichten.

Het werkt niet als

je vanaf de eerste maand inkomen wilt uit een woning tegen de vraagprijs;
je geen reserve hebt als het dak of de verwarming het begeeft;
je binnen een paar jaar met winst wilt verkopen;
je geen tijd hebt voor een Gutachten, WEG-stukken en een Duitse bank.

Wat dit betekent als je zoekt

De dealmotor rekent standaard op rendement. Je biedt als je eigen geld minstens 5% per jaar oplevert, met de cashflow, de aflossing, de verwachte prijsstijging en de verkoop samen. Hij verkoopt daarbij aan het eind van jaar tien, als de winst nog belast is. Met de rente van nu haal je dat bij deze woning tot 97.900 euro, bijna 85% van de marktwaarde.

Op dat bod leg je wel bij: 146 euro per maand in het eerste jaar, samen 15.278 euro over tien jaar. Tegelijk los je 149 euro per maand af. Dat is sparen, en het is net iets meer dan je bijlegt, dus je vermogen groeit per saldo. Op 60% van de waarde houd je vanaf jaar 6 iets over en is het rendement veel hoger.

Wil je elke maand geld overhouden, kies dan in de dealmotor de norm op cashflow. Voor +50 per maand mag je bij deze rente rond 45% van de marktwaarde bieden. Welke lat je legt, is een keuze. De dealmotor laat beide zien.

Die prijzen vind je niet door op de portals te wachten tot een vraagprijs zakt. Je vindt ze op veilingen, bij verkopers die haast hebben en bij woningen die werk nodig hebben.

Daarom begint de dealmotor bij de huur en rekent hij terug naar je maximale bod. Pas daarna kijk je naar de vraagprijs. En daarom is snel kunnen beslissen geen luxe: de goede deals zijn weg voordat je een spreadsheet af hebt.

Veelgestelde vragen

Mag ik als Nederlander een huurwoning in Duitsland kopen?

Ja. Voor iemand uit de EU gelden geen extra regels: je hebt geen Duitse woonplaats en geen vergunning nodig. Je koopt zoals een Duitser, met een koopcontract bij de notaris of met de Zuschlag op een veiling. Lastiger is de lening: veel Duitse banken financieren niemand die buiten Duitsland woont. Lees financiering als Nederlander.

Hoeveel executieveilingen zijn er per jaar in Duitsland?

In 2025 waren het er volgens Argetra 14.082, een vijfde daarvan in Noordrijn-Westfalen. Op sommige Nederlandse sites staat 60.000 per jaar; dat is ruim vier keer te veel. Hoe een veiling werkt, lees je in Zwangsversteigerung stap voor stap.

Waar betaal ik belasting over de huur van een Duitse woning?

In Duitsland, als beperkt belastingplichtige, over de huur min rente, kosten en afschrijving. Nederland telt de woning mee in box 3, maar geeft op grond van het belastingverdrag vermindering, zodat je er in de praktijk geen Nederlandse belasting over betaalt. Zie belasting op Duitse huur.

Wat mag een Duitse makelaar mij rekenen?

Koop je als consument een appartement of eengezinswoning en werkt de makelaar voor de verkoper, of voor jullie allebei, dan betaal je sinds 23 december 2020 nooit meer dan de verkoper (§ 656c en § 656d BGB). Gangbaar is 3,57% per kant, inclusief btw. Wat de kosten bij jouw koopprijs en deelstaat zijn, reken je uit met de rekenhulp aankoopkosten.

Moet ik Duits spreken om bij de notaris te tekenen?

Nee. Spreek je onvoldoende Duits, dan zet de notaris dat in de akte en wordt die voor je vertaald, door hemzelf of door een tolk. Op verzoek krijg je ook een schriftelijke vertaling (§ 16 BeurkG). Spreek het vooraf met de notaris af. Hoe de hele koop loopt, lees je in van bezichtiging tot sleutel.

Betaal ik belasting als ik de woning later verkoop?

In Duitsland niet als er meer dan tien jaar tussen aankoop en verkoop zit (§ 23 EStG); dat geldt ook als je in Nederland woont. Verkoop je eerder, dan is de winst belast. In Nederland valt de opbrengst daarna gewoon in box 3.

Rekenvoorbeeld met de dealmotor, stand 29 september 2026. Geen belasting- of beleggingsadvies. Laat de fiscale kant toetsen door een Steuerberater met Nederlands-Duitse praktijk. Prijzen per m² zijn gemiddelden van portals en verschillen per bron.