De bierdeksel

Van eerste indruk naar een bod dat je kunt onderbouwen

De bierdeksel rekent met vaste aannames. De dealmotor in Plus rekent met jouw woning en jouw situatie:

• je eigen financiering en je eigen belasting, met je andere inkomen en je woonland;
• renovatie met de 15%-grens, leegstand en het echte hausgeld;
• een stresstest op rente, huur en leegstand;
• tien jaar vooruit, jaar voor jaar: tot welk jaar je bijlegt, wat je aflost en wat je vermogen doet;
• de Veilingkaart voor in de zaal, en je woningen bewaren en delen met één link.

Zo weet je bij je eerste woning wat je maximaal biedt en waarom. Plus kost € 199 per maand en is per maand opzegbaar. Vind je het binnen 30 dagen het geld niet waard, dan krijg je het terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar.

Kies Plus

Liever eerst de basis? De beginnerslessen van de Academie zijn gratis.

Hoe je de uitkomst leest

Het rendement is wat je eigen geld per jaar oplevert, over tien jaar en na belasting. Daarin zit alles: wat je elke maand overhoudt of bijlegt, de aflossing, de verwachte prijsstijging en de verkoop aan het eind. Kom je op 5% of meer, dan haal je de norm. Tussen 0 en 5% is het twijfelen, onder 0 verlies je geld. Het maximale bod is de prijs waarbij je precies op 5% uitkomt.

Bij een gewone koop vul je de vraagprijs in. Zit die ver boven het maximale bod, dan is dat je onderhandelingsruimte, of een reden om door te zoeken.

Bij een veiling vul je de Verkehrswert uit het Gutachten in. De bierdeksel zegt dan hoeveel je hooguit kunt bieden voor 5% per jaar, en welk deel van de Verkehrswert dat is. Ligt dat onder de helft, dan krijg je in een eerste termijn geen Zuschlag. Het rendement, de cashflow en de regels onder de uitkomst gelden voor een bod op de volle Verkehrswert; bied je minder, dan valt alles beter uit. Hoe de grenzen van de veiling werken, lees je in Zwangsversteigerung stap voor stap.

Een negatieve cashflow is niet meteen een slechte deal. Leg je de eerste jaren elke maand wat bij, dan los je intussen een deel van je lening af: dat is sparen. Onder de uitkomst staat tot welk jaar je bijlegt, hoeveel samen, en wat je rendement is zonder prijsstijging. Zo zie je of de deal ook overeind blijft als de prijzen niet stijgen.

5% per jaar is de standaardnorm van de dealmotor. Het is een keuze, geen natuurwet. Wil je elke maand geld overhouden, dan kies je in de app de norm op cashflow, bijvoorbeeld +50 per maand na aflossing. In Duitsland, eerlijk bekeken zie je wat beide over tien jaar doen.

Waar de bierdeksel mee rekent

Vijf velden zijn niet genoeg voor een besluit. Alles wat je niet invult, staat vast. Het zijn gemiddelde aannames, geen advies:

• 80% van alle kosten samen geleend, tegen 4,2% rente en 2% aflossing per jaar;
• 40% van het hausgeld niet om te slaan op de huurder (vooral Erhaltungsrücklage en Verwalter);
• 30 euro per maand voor een Mietverwaltung, 5 euro per m² per jaar onderhoudsreserve en 2% huurderving;
• geen renovatie en geen ontruiming;
• bij koop: 3,57% makelaarscourtage en 2% notaris en Grundbuch; bij een veiling: 1% kosten, 4% rente tot de Verteilungstermin en twee maanden hausgeld zonder huur;
• afschrijving (AfA) 2% op 80% van de prijs, en Duitse belasting als beperkt belastingplichtige zonder ander inkomen in Duitsland;
• de woning is de ingevulde prijs waard: bij een koop de vraagprijs, bij een veiling de Verkehrswert;
• de waarde stijgt 1,5% per jaar, de huur ook 1,5% en de kosten 2%;
• aan het eind van jaar tien verkoop je, met 3% verkoopkosten en belasting over de winst. Pas na meer dan tien jaar is die winst onbelast.

Klopt de uitkomst, dan begint het echte werk: het Gutachten, de stukken van de WEG en de staat van de woning. Lees een Gutachten lezen en WEG-stukken beoordelen.