Je vermogensplan: wanneer ben je financieel vrij?

Je eerste 90 dagen

Een plan is pas iets waard als je weet wat je maandag doet. Dit zijn je stappen, in deze volgorde.

1. Je eigen geld is genoeg voor 2 woningen. Koop toch niet in de eerste maand: zet eerst de stappen hieronder.
2. Laat je financiering vooraf toetsen. Een Duitse bank leent aan een Nederlander met een goed dossier, en de bank rekent met haar eigen waarde van de woning. Lees eerst Financiering als Nederlander.
3. Leer de basis in de gratis lessen van de Academie: hoe je een woning beoordeelt, wat een Gutachten zegt en waar je op let bij de WEG.
4. Ga één keer kijken bij een Zwangsversteigerung voor je zelf biedt, en lees Zwangsversteigerung stap voor stap. Je plan rekent met inkopen onder de waarde; daar beslist de veiling over.
5. Reken tien echte woningen door op de bierdeksel. Alleen een woning onder je maximale bod gaat door naar de volgende stap.
6. Staat er een woning onder je maximale bod? Reken hem dan helemaal door, met je eigen belasting, je financiering en een stresstest. Dat doe je in de dealmotor met Plus, € 199 per maand, met 30 dagen geld terug.

Wat het van je vraagt

• Koop 14 woningen in 25 jaar, ongeveer één per 25 maanden. De eerste koop je nu.
• Per woning zet je nu zo'n € 19.241 eigen geld in, voor een bod van € 80.900. De bank financiert de rest.
• Zet elke maand € 1.000 opzij, en laat dat meegroeien met de inflatie.
• Zolang de huur niet alles betaalt, leg je bij: hoogstens € 382 per maand voor alle woningen samen. Je aflossing is dan wel sparen: die gaat naar je eigen deel van de woningen.
• Koop alleen onder je maximale bod. Hoe goed je inkoopt, beslist het meest over je plan.

Wat er mis kan gaan

Elk plan rekent met aannames. Hier staat wat de belangrijkste met jouw plan doen.

• Je inkoopprijs. Koop je via de makelaar tegen de volle prijs, dan haal je het niet binnen 45 jaar. Het plan rekent met inkopen onder de waarde; lukt dat niet, dan verandert alles.
• De rente. Bij 5,2% in plaats van 4,2% ben je er 5 jaar later. Leg je rente lang vast, en reken bij elke woning met een hogere rente na afloop.
• Financiering voor meer woningen. Het plan neemt aan dat de bank elke woning voor 80% financiert. Een bank kijkt naar je inkomen en je totale schuld; na een paar woningen wordt lenen moeilijker. Dat rekent dit plan niet mee.
• Eén soort woning op één plek. Alle woningen in dit plan zijn zoals het voorbeeld in Duisburg. Spreid je over steden, soorten en jaren van aankoop, dan verandert de som, en je risico.
• Leegstand, een Sonderumlage of een huurder die niet betaalt. Het plan rekent met gemiddelden. Houd daarom altijd je buffer van € 5.000 opzij.

Bewaar je plan

Je plan staat in het adres van deze pagina: met de link open je het altijd weer, ook op een andere telefoon. Wil je het bewaren, bijsturen als je leven verandert en straks per woning zien of hij in je plan past? Maak dan een gratis account. Je plan staat daarna in de app onder Je plan, met dezelfde getallen.

Gratis zijn de beginnerslessen, de rekenhulpen en Je plan. Je eigen woningen doorrekenen tot een maximaal bod doe je met Plus, € 199 per maand.

Zo rekent je plan

Het plan rekent jaar voor jaar, met één soort woning: het voorbeeld in Duisburg, 55 m², 115.500 euro waard, op een veiling gekocht voor 80.900 euro, rond 70% van de waarde, en voor 80% gefinancierd. Dezelfde rekenkern als de dealmotor rekent per woning de huur, de rente, de aflossing en de Duitse belasting. Wie later koopt, betaalt meer en krijgt ook meer huur.

Nu koop je zoveel woningen als je eigen geld toelaat, met 5.000 euro buffer opzij en standaard hoogstens twee per jaar. Elk jaar komt je inleg erbij en de cashflow van je woningen, na Duitse belasting over alle woningen samen. Aan het eind van het jaar koop je weer.

Financieel onafhankelijk ben je als je vermogen, na de verkoopkosten van de woningen en in euro's van nu, 25 keer je jaaruitgaven is. Dat is de 4%-regel: je kunt er elk jaar 4% uit halen. Bij 3.000 euro per maand is dat 900.000 euro. Meer over die regel lees je bij financieel onafhankelijk.

Op weg daarheen liggen stappen, met dezelfde regel. Je woonlasten gedekt: je vermogen kan je huur of hypotheek betalen, met de energie en de vaste lasten van je huis. Vul je die niet in, dan rekent het plan met de helft van je vaste lasten. Zekerheid: je vermogen kan je vaste lasten betalen, zoals wonen, energie, boodschappen, vervoer en verzekeringen. Vul je die niet in, dan rekent het plan met 60% van je uitgaven. Ademruimte: je vaste lasten en de helft van de rest. Onafhankelijk: al je uitgaven van nu. Wil je meer dan je nu uitgeeft, vul dan onder Meer keuzes het leven in dat je wilt: dat is de stap vrij. Elke stap is een rekenvoorbeeld met dezelfde aannames, geen belofte.

Het plan is voorzichtig: je pot rendeert niet, en je herfinanciert niet. In de praktijk kun je sneller, maar dan met meer risico.

Het indexfonds ernaast

Hetzelfde geld, je eigen geld nu en elke maand dezelfde inleg, in een breed indexfonds dat 6% per jaar oplevert na kosten. Dat is een aanname, geen belofte. Over een fonds betaal je in Nederland box 3. Met de regels van 2026 is dat 36% over een verondersteld rendement van 6% op wat boven 59.357 euro uitkomt, voor één persoon.

Een Duitse huurwoning valt onder het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland. Duitsland belast de huur; Nederland telt de woning mee in box 3, maar geeft vermindering, en in de praktijk betaal je over de woning zelf geen box 3-heffing. Daarom rekent het plan bij de woningen alleen Duitse belasting. Hoe dat werkt, lees je in belasting op een Duitse huurwoning.

Rekenvoorbeeld, geen belofte en geen advies. De woning: 55 m² in Duisburg, € 115.500 waard, gekocht voor € 80.900, 80% gefinancierd tegen 4,2% rente en 2% aflossing. Huur en waarde groeien 1,5% per jaar, de kosten 2%, de inflatie 2%. Duitse belasting over alle woningen samen. Je pot rendeert niet, en er is geen herfinanciering. Het indexfonds: 6% per jaar na kosten, met box 3 volgens de regels van 2026 voor één persoon.

Veelgestelde vragen