Kennis · kosten, stand september 2026

Kaufnebenkosten en Grunderwerbsteuer

Bovenop de koopprijs betaal je in Duitsland 5 tot 15% aan bijkomende kosten. Welk percentage, hangt vooral af van twee dingen: de deelstaat waar de woning staat, en of er een makelaar tussen zit. Die kosten betaal je vrijwel altijd uit eigen geld, dus reken ze vóór je gaat zoeken.

Wat je betaalt

Post	Gebruikelijk	Waarover
Grunderwerbsteuer	3,5% tot 6,5%	De koopprijs; zie de tabel per deelstaat
Notaris	ongeveer 1 tot 1,5%	Koopcontract, Vormerkung en afwikkeling, volgens een vast tarief (GNotKG)
Grundbuch	ongeveer 0,5%	Inschrijving als eigenaar en van de Vormerkung
Makelaar	vaak 3,57% inclusief btw	Het deel van de koper, als er een makelaar is
Grundschuld	enkele tienden van een procent	Notaris en Grundbuch voor de zekerheid van je bank, over het leenbedrag

Notaris en Grundbuch samen komen meestal op 1,5 tot 2% van de koopprijs. De tarieven liggen wettelijk vast; onderhandelen heeft geen zin.

Wat het bij jouw koopprijs en deelstaat wordt, en hoeveel eigen geld je nodig hebt, reken je uit met de rekenhulp aankoopkosten.

Grunderwerbsteuer per deelstaat

Elke deelstaat bepaalt zijn eigen tarief. Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste is bijna het dubbele. De laatste wijzigingen: Hamburg en Saksen gingen in 2023 naar 5,5%, Thüringen ging in 2024 omlaag naar 5,0% en Bremen ging op 1 juli 2025 naar 5,5%. Voor 2026 zijn er geen nieuwe verhogingen bekend.

Deelstaat	Tarief 2026
Baden-Württemberg	5,0%
Beieren	3,5%
Berlijn	6,0%
Brandenburg	6,5%
Bremen	5,5%
Hamburg	5,5%
Hessen	6,0%
Mecklenburg-Voor-Pommeren	6,0%
Nedersaksen	5,0%
Noordrijn-Westfalen	6,5%
Rijnland-Palts	5,0%
Saarland	6,5%
Saksen	5,5%
Saksen-Anhalt	5,0%
Sleeswijk-Holstein	6,5%
Thüringen	5,0%

Ter vergelijking: wie in Nederland een woning koopt om te verhuren, betaalt in 2026 8% overdrachtsbelasting.

Wat wel en niet meetelt

Inventaris met een eigen, redelijke prijs in het contract, zoals een inbouwkeuken, valt buiten de Grunderwerbsteuer.
Je aandeel in de Erhaltungsrücklage van de WEG telt wel mee. Het Bundesfinanzhof besliste in 2020 dat de koopprijs daarvoor niet wordt verlaagd.
De belasting komt per aanslag van het Finanzamt, meestal binnen een paar weken na het contract. Pas als die betaald is, krijgt de notaris de Unbedenklichkeitsbescheinigung en kun je in het Grundbuch.

De makelaar

Werkt een makelaar voor koper en verkoper, en koop je als consument een appartement of eengezinswoning, dan moeten beide partijen sinds december 2020 in principe hetzelfde deel van de courtage betalen (§ 656c BGB). Gebruikelijk is 3,57% per kant, inclusief 19% btw, maar het verschilt per regio en is onderhandelbaar.

Of die regel ook geldt als je puur als belegging koopt, hangt af van de situatie en is niet altijd duidelijk. Lees het makelaarscontract voor je tekent, en vraag schriftelijk welk deel jij betaalt.

Op een veiling

Bij een Zwangsversteigerung vallen notaris en makelaar voor de koop weg. Je betaalt:

Grunderwerbsteuer over het hoogste bod plus de rechten die blijven bestaan;
een halve gerechtelijke vergoeding voor de Zuschlag en de kosten van het Grundbuch;
4% rente over je bod van de Zuschlag tot de Verteilungstermin.

Samen kom je zo uit op ruwweg 1% plus de Grunderwerbsteuer. Een notaris heb je alleen nodig voor de Grundschuld van je bank. Alles over de procedure in Zwangsversteigerung stap voor stap; de kosten en de grenzen bij je eigen bod reken je uit met de rekenhulp veilinggrens.

Rekenvoorbeeld

Een appartement van 100.000 euro, met notaris en Grundbuch op 2%. Het is een voorbeeld; je eigen notaris maakt een precieze berekening.

Koop	Grunderwerbsteuer	Notaris en Grundbuch	Makelaar	Samen
Noordrijn-Westfalen, via makelaar	6.500	2.000	3.570	12.070
Noordrijn-Westfalen, zonder makelaar	6.500	2.000	0	8.500
Beieren, via makelaar	3.500	2.000	3.570	9.070
Noordrijn-Westfalen, veiling	6.500	1.000	0	7.500

Bedragen in euro. Bij de veiling staat 1.000 euro voor Zuschlag, Grundbuch en rente; zonder bestehenbleibende Rechte.

In de Duitse belasting zijn deze kosten onderdeel van de aankoop. Het deel dat op het gebouw valt, schrijf je af; het deel voor de grond niet. Zie belasting op Duitse huur. De bierdeksel rekent met het tarief van de deelstaat die je kiest.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kosten koper betaal je in Duitsland?

Dat hangt vooral af van de deelstaat en de makelaar. Voor een appartement van 100.000 euro in Noordrijn-Westfalen betaal je via een makelaar ongeveer 12.070 euro bovenop de prijs, zonder makelaar 8.500 euro. In Beieren via een makelaar is het 9.070 euro. Je notaris kan het voor jouw koop precies uitrekenen.

In welke deelstaat is de Grunderwerbsteuer het laagst?

In Beieren, met 3,5%. Het hoogst is 6,5%, in Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland en Sleeswijk-Holstein. De laatste wijziging was Bremen, dat op 1 juli 2025 naar 5,5% ging. Stand oktober 2026.

Mag de makelaar mij de hele courtage laten betalen?

Niet als de verkoper hem heeft ingeschakeld en je als consument een appartement of eengezinswoning koopt. Dan mag hooguit de helft naar jou (§ 656d BGB). Een afspraak waarin jij alles betaalt, is volgens de Bundesgerichtshof helemaal ongeldig: je kunt dan alles terugvragen wat je betaalde, niet alleen de helft (BGH 6 maart 2025, I ZR 138/24).

Betaal ik Grunderwerbsteuer over de inbouwkeuken en de Erhaltungsrücklage?

Over inventaris met een eigen, redelijke prijs in het contract, zoals een inbouwkeuken, niet. Over je aandeel in de Erhaltungsrücklage wel: volgens het Bundesfinanzhof wordt de koopprijs daarvoor niet verlaagd. Zet de inventaris dus apart in het contract, met een prijs die je kunt onderbouwen.

Welke bijkomende kosten heb je op een veiling?

Minder dan bij een gewone koop, omdat notaris en makelaar wegvallen. Je betaalt Grunderwerbsteuer over het hoogste bod plus de rechten die blijven bestaan, een halve gerechtelijke vergoeding voor de Zuschlag, de kosten van het Grundbuch en 4% rente over je bod tot de Verteilungstermin. Samen is dat ruwweg 1% plus de Grunderwerbsteuer.