Appartement kopen in Duitsland om te verhuren: van bezichtiging tot sleutel

De route in zeven stappen

Het grote verschil met Nederland: vóór de notaris is er geen bindende koopovereenkomst. Een koop van een woning is alleen geldig als een notaris het contract opmaakt (§ 311b BGB). Een handdruk of een mail met "akkoord" bindt niemand, ook de verkoper niet. Tot aan de notaris kan hij nog aan een ander verkopen.

1. Rekenen en de bank, voordat je gaat kijken. Reken terug van de huur naar wat je hooguit betaalt; de bierdeksel doet dat in een minuut. Laat een bank je persoonlijke dossier vooraf beoordelen, dan hoeft ze straks alleen de woning nog te bekijken. Hoe lang dat duurt, verschilt per bank, dus begin hier. Zie financiering als Nederlander.
2. Zoeken en bezichtigen. Reken op weken. Plan als je uit Nederland komt meerdere bezichtigingen op één dag, en neem de tijd voor de straat en de buurt.
3. Stukken opvragen en bieden. Vraag de stukken uit het volgende hoofdstuk op voordat je een bod doet, en reken daarna opnieuw. Een geaccepteerd bod is een afspraak op je woord, meer niet.
4. Het ontwerp van de notaris. De notaris stelt het ontwerp van het koopcontract op, de Kaufvertragsentwurf. Volgens notaris Rink in Hannover duurt deze voorbereiding met je Finanzierungsbestätigung meestal één tot drie weken. Koop je als consument van een ondernemer, zoals een woningbedrijf, dan krijg je de tekst in de regel minstens twee weken voor het tekenen (§ 17 lid 2a BeurkG). Van een particulier geldt die termijn niet: vraag het ontwerp dan zelf ruim vooraf.
5. De Beurkundung. Je tekent bij de notaris. Hij leest de hele akte voor; reken op 60 tot 90 minuten. Neem je paspoort mee. Vanaf je handtekening zit je vast.
6. Vormerkung, Fälligkeit en betalen. De notaris laat een Auflassungsvormerkung in het Grundbuch zetten: een aantekening dat de woning aan jou is beloofd. Volgens Finanztip duurt dat meestal twee tot vier weken, bij een druk Grundbuchamt zes. Is ook de rest binnen, dan stuurt de notaris de Fälligkeitsmitteilung. Daarna heb je volgens het contract meestal tien tot veertien dagen om te betalen. Deze hele stap duurt volgens notaris Rink vaak vier tot acht weken.
7. Sleutel en Grundbuch. Met de betaling gaan meestal Besitz, Nutzen und Lasten naar jou over: de sleutels, de huur en de kosten. Dat is vaak zes tot twaalf weken na het tekenen. Je inschrijving als eigenaar volgt als de Grunderwerbsteuer betaald is, nog eens vier tot acht weken later. Van reservering tot Grundbuch zit je zo op drie tot vier maanden.

Doorlooptijden volgens notaris Rink, Finanztip en Verivox. Ze verschillen per notaris, per bank en vooral per Grundbuchamt. Vraag je notaris hoe lang het daar nu duurt.

Wat je opvraagt voordat je biedt

Bied pas als je weet wat je koopt. Bij een verhuurd appartement vraag je via de verkoper of de makelaar:

• Het Exposé. De verkoopbrochure, met foto's, oppervlak, prijs, hausgeld en huur. Het is reclame, geen belofte. Controleer waar de Wohnfläche vandaan komt en of de huur kaal is, de Kaltmiete, of met servicekosten. Een advertentie moet de kerngegevens van het Energieausweis noemen (§ 87 GEG).
• Een actuele Grundbuchauszug. Wie eigenaar is, welke rechten in Abteilung II op de woning rusten en welke Grundschulden in Abteilung III staan. Zelf inzien mag je pas als je echt met de eigenaar in gesprek bent (§ 12 GBO), dus laat de verkoper hem sturen.
• De Teilungserklärung met de Gemeinschaftsordnung. Wat van jou is en wat van iedereen, wie welke kosten betaalt, of je mag verhuren, en of de Verwalter moet instemmen met de verkoop (§ 12 WEG). Dat laatste kan de afwikkeling vertragen.
• De WEG-Protokolle van drie jaar, de Beschluss-Sammlung, de Wirtschaftsplan en de laatste Jahresabrechnung. Daarin staan het hausgeld, de stand van de Erhaltungsrücklage, grote werken en besloten Sonderumlagen. Waar je op let, lees je in WEG-stukken beoordelen.
• Het huurcontract, de Mietvertrag. De kale huur, de voorschotten voor de Nebenkosten, de hoogte van de Kaution, afspraken over huurverhoging en of de huurder op tijd betaalt. Het contract gaat ongewijzigd op jou over; zie verhuren in Duitsland.
• Het Energieausweis. De verkoper moet het je uiterlijk bij de bezichtiging laten zien, uit zichzelf, en het na de koop aan je geven (§ 80 GEG).

Krijg je een stuk niet terwijl de verkoper het wel heeft, dan is dat ook informatie. Reken met wat je weet, niet met wat je hoopt. Wat er bovenop de prijs komt, reken je uit met de rekenhulp aankoopkosten; elke post staat in Kaufnebenkosten en Grunderwerbsteuer.

Het koopcontract lezen

Het ontwerp van de notaris is in het Duits en juridisch. Lees het helemaal, en laat het nakijken als je twijfelt. Let vooral op deze punten:

Staat er inventaris in de koop, zoals een inbouwkeuken, zet die dan met een eigen, redelijke prijs apart in het contract. Over dat deel betaal je geen Grunderwerbsteuer.

Tekenen zonder Duits of op afstand

Als je onvoldoende Duits spreekt

Dan mag de notaris de akte gewoon met je opmaken. Hij zet in de akte dat je de taal onvoldoende beheerst, en in plaats van voorlezen wordt de akte voor je vertaald, door de notaris zelf of door een tolk. Op verzoek krijg je ook een schriftelijke vertaling, die bij de akte komt (§ 16 BeurkG). Spreek dat vooraf met de notaris af, zodat er op de dag zelf een tolk is.

Als je er niet bij kunt zijn

Dan tekent iemand anders voor je, met een volmacht. Omdat het Grundbuchamt met die volmacht werkt, moet je handtekening eronder minstens öffentlich beglaubigt zijn (§ 29 GBO). Daarvoor heb je drie routes:

• Een Nederlandse notaris legaliseert je handtekening. Voor gebruik in Duitsland komt daar volgens de Duitse ambassade een apostille van de rechtbank bij. Vraag de Duitse notaris vooraf of hij deze vorm accepteert.
• De Duitse ambassade in Den Haag kan je handtekening onder een volmacht beglaubigen. Neem eerst contact op, zodat ze het document kan bekijken. Je neemt de volmacht mee die je Duitse notaris heeft opgesteld, je paspoort, een bewijs van je adres in Nederland en de kosten contant. Een Beglaubigung door een Duitse consulaire ambtenaar staat gelijk aan die van een Duitse notaris (§ 10 Konsulargesetz). Het consulaat-generaal in Amsterdam maakt op dit moment geen afspraken voor volmachten (stand oktober 2026).
• Achteraf goedkeuren. Iemand tekent bij de notaris voor je zonder volmacht, en jij keurt de koop daarna goed met een Genehmigungserklärung. Ook onder die verklaring moet je handtekening öffentlich beglaubigt zijn, langs een van de twee routes hierboven.

Welke route het snelst gaat, verschilt. Vraag het de notaris voordat de afspraak vastligt.

Wat je wanneer betaalt

De koper betaalt de notaris en het Grundbuch, tenzij het contract iets anders zegt (§ 448 lid 2 BGB). Een Duitse bank leent zelden voor deze kosten: reken erop dat je ze uit eigen geld betaalt.

Na de sleutel

• Übergabeprotokoll. Loop de woning door met de verkoper of de huurder. Noteer de meterstanden, het aantal sleutels en de staat per kamer, met foto's en datum, en laat het protocol tekenen.
• De Verwalter. Geef je naam, je adres en een SEPA-machtiging voor het hausgeld. Vraag de datum van de volgende Eigentümerversammlung. Kun je er niet bij zijn, stuur dan iemand met een volmacht en een steminstructie.
• De huurder. Laat hem samen met de verkoper schriftelijk weten dat jij de verhuurder bent, met je rekeningnummer en vanaf welke maand de huur naar jou gaat. Neem de Kaution over, met het bewijs van de rekening.
• Het Finanzamt. Woon je in Nederland, schrijf dan het Finanzamt van de plaats van de woning aan voor een Steuernummer. Hoe de belasting in beide landen werkt, lees je in belasting op Duitse huur.
• Verzekering. Het gebouw is via de WEG verzekerd; vraag de Verwalter om de polis. Vraag bij je eigen aansprakelijkheidsverzekering of een verhuurde woning in Duitsland gedekt is.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Wil je de route zelf doorlopen, met vragen erbij? Doe de gratis les De route in één oogopslag in de Academie. Met een gratis account open je ook de beginnerslessen en van elke module de eerste les, en bekijk je de dealmotor met een voorbeeldwoning. Een creditcard is niet nodig.

Maak een gratis account Doe de gratis les

Ga je echt kopen? Met Plus heb je per woning de checklists voor de bezichtiging, de stukken van de Verwalter en de koop bij de notaris, en Na de sleutel: je eerste 90 dagen als verhuurder. In de dealmotor reken je je eigen woningen door tot een maximaal bod. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Kies Plus