Je Nederlandse huurwoning verkopen en in Duitsland herbeleggen: een rekenvoorbeeld

Waarom verhuurders nu verkopen

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Een woning met 144 tot 186 punten in het woningwaarderingsstelsel is middenhuur, en voor een nieuw huurcontract geldt dan een maximale huur. In 2026 ligt de bovengrens van de middenhuur op 1.228,07 euro per maand. Voor een deel van de lopende contracten van vóór 1 juli 2024 gelden de nieuwe regels pas bij de volgende huurder. Op dezelfde dag ging de Wet vaste huurcontracten in: een nieuw huurcontract is in de regel voor onbepaalde tijd.

Daarbovenop komt box 3. Over een verhuurde woning rekent box 3 in 2026 met een verondersteld rendement van 6,00%, over spaargeld met voorlopig 1,28%. Over je hypotheek gaat er voorlopig 2,70% af. Over het verschil betaal je 36%.

Het Kadaster ziet het terug. In het vierde kwartaal van 2025 verkochten investeerders ruim 20.700 woningen, het hoogste aantal sinds 2021. Op 1 januari 2026 was 9% van alle woningen in handen van een investeerder, tegen 9,4% twee jaar eerder.

Lag je werkelijke rendement in een jaar lager dan het veronderstelde, dan mag je dat aantonen. Bij een verhuurde woning telt in dat werkelijke rendement ook de stijging van de WOZ-waarde mee. In een jaar waarin de waarde flink steeg, levert dat weinig op.

Wat box 3 je huurwoning nu kost

Een voorbeeld. Je verhuurt een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro voor 1.150 euro kale huur per maand, en er staat nog 140.000 euro hypotheek op.

• De jaarhuur is 13.800 euro, 3,9% van de WOZ-waarde. Bij een huur tussen 3 en 4% van de WOZ-waarde telt een verhuurde woning met huurbescherming voor 90% mee: 315.000 euro. Dat percentage heet de leegwaarderatio.
• Box 3 rekent daarover 6,00%: 18.900 euro.
• Over de schuld gaat 2,70% af: 3.780 euro.
• Over het verschil van 15.120 euro betaal je 36%: 5.443 euro per jaar, 454 euro per maand.

Dat is als je heffingsvrij vermogen al opgaat aan ander spaargeld. De schuldendrempel van 3.800 euro laat ik weg; die scheelt hier een paar tientjes. Hoe hoog je eigen bedrag is, hangt af van je partner, je andere bezittingen en je andere schulden.

Wat je na de verkoop vrij hebt

Stel dat je de woning leeg verkoopt voor 350.000 euro.

Aannames voor het voorbeeld. De courtage spreek je zelf af met je makelaar; vraag een paar offertes.

Overdrachtsbelasting betaal jij niet. Die is voor de koper: in 2026 8% als hij er niet zelf gaat wonen, en 2% of niets als hij dat wel doet. Kijk wel in je leningvoorwaarden of je een vergoeding betaalt als je de hypotheek bij de verkoop aflost.

Box 3 belast de waarde op 1 januari, niet de winst bij verkoop. Zat de woning in box 3, dan kost de verkoop zelf je geen inkomstenbelasting. Let wel op die 1 januari: staat de opbrengst dan op de bank, dan telt hij als spaargeld.

Hoeveel Duitse woningen dat geld draagt

Ik reken voorzichtig. De bank leent 70% van de koopprijs; de bijkomende kosten en de rest betaal je zelf. Weinig Duitse banken lenen aan iemand die in Nederland woont, en ze vragen meer eigen geld (zie financiering als Nederlander). De rente zet ik op 4,5% voor tien jaar vast, iets boven de ruim 4% die Interhyp in september 2026 noemde. Als klant uit het buitenland reken je niet op de laagste rente. Je lost 2% per jaar af.

De woning is de voorbeeldwoning van de bierdeksel: 55 m² in Duisburg voor 89.000 euro, 8 euro kale huur per m² en 240 euro Hausgeld per maand. Via een makelaar komen er Grunderwerbsteuer, notaris en courtage bij, samen 10.742 euro (zie Kaufnebenkosten).

• Per woning leent de bank 62.300 euro.
• Je eigen geld per woning is 37.941 euro, met de kosten van de lening.
• Met 178.750 euro koop je er vier. Er blijft 26.987 euro over, bovenop je buffer. Samen staat er dan 51.987 euro op de bank.

De andere aannames zijn die van de bierdeksel: 2% leegstand, 40% van het Hausgeld niet om te slaan op de huurder, 30 euro Mietverwaltung per woning per maand en 5 euro per m² per jaar voor onderhoud. Huur en waarde stijgen 1,5% per jaar, de kosten 2%. De Duitse belasting is die van 2026 voor iemand die in Nederland woont, over de woningen samen.

Tien jaar naast elkaar

Links houd je de Nederlandse woning. In het midden koop je vier appartementen tegen de vraagprijs. Rechts koop je dezelfde appartementen voor 77.300 euro: de prijs waarbij de dealmotor met deze aannames 5% rendement per jaar haalt, zijn maximale bod. Voor dat geld koop je er vijf.

Bedragen in euro. De Nederlandse woning: 4,0% rente op een hypotheek zonder aflossing en 300 euro eigen lasten per maand, zoals OZB, verzekering en onderhoud, met dezelfde groei als in Duitsland. Belasting is box 3 voor de Nederlandse woning, tien jaar met de regels van 2026, en Duitse belasting voor de appartementen. Cashflow is na rente, aflossing, lasten en belasting. Vermogen is de waarde van de woningen min de schuld, plus het geld op de bank en de cashflow over tien jaar, zonder verkoopkosten aan het eind. Rente en box 3 over het geld op de bank laat ik weg.

Tegen de vraagprijs schiet je weinig op

Na tien jaar heb je ongeveer hetzelfde vermogen als met de Nederlandse woning: 258.456 tegen 259.255 euro. Je lost 61.244 euro af, maar je legt elke maand bij: de huur na lasten dekt de rente en aflossing niet, en het verschil betaal je uit je inkomen. Het rendement op je eigen geld is 2,0% per jaar, en zonder prijsstijging −0,8%. Dat is ver onder de 5% die de dealmotor als norm gebruikt.

Het verschil zit in de prijs

Voor 77.300 euro haalt dezelfde woning 5,0% per jaar. Je eigen geld draagt dan vijf woningen. Je legt de eerste vier jaar een paar tientjes per maand bij, vanaf jaar 5 houd je iets over, en na tien jaar heb je ruim 95.000 euro meer dan met de Nederlandse woning. Die prijs ligt 13% onder de vraagprijs. Die vind je niet bij elke woning. Daarom reken je elke kandidaat apart door, met je eigen financiering.

En box 3?

Houd je de Nederlandse woning, dan betaal je in tien jaar samen 59.213 euro box 3 over die woning. Over Duitse woningen geeft Nederland vermindering, zodat je over de woningen zelf in de praktijk geen box 3 betaalt (zie box 3 met vermindering). Duitse belasting betaal je in dit voorbeeld de eerste tien jaar niet: rente en afschrijving zijn hoger dan wat de woningen verdienen. Het verlies schuift door naar later.

Dit is een rekenvoorbeeld met aannames, geen advies. Met een hogere rente, meer leegstand of een Sonderumlage van de WEG valt het lager uit.

Wat anders is als verhuurder in Duitsland

• Geen puntenstelsel, wel een Mietspiegel. De maatstaf is de ortsübliche Vergleichsmiete: wat voor vergelijkbare woningen in de gemeente betaald wordt. Je mag de huur daar naartoe verhogen, met in drie jaar hooguit 20% erbij, of 15% in gebieden die de deelstaat aanwijst.
• De Mietpreisbremse geldt niet overal. Waar ze geldt, mag de huur bij een nieuwe huurder hooguit 10% boven de ortsübliche Vergleichsmiete liggen (§ 556d BGB), tot eind 2029. In Noordrijn-Westfalen zijn dat sinds 1 maart 2025 57 gemeenten. In het Ruhrgebied staat alleen Dortmund op die lijst, Duisburg niet.
• Kaution. Hooguit drie maanden kale huur, die de huurder in drie termijnen mag betalen, en je bewaart haar gescheiden van je eigen geld (§ 551 BGB). In Nederland is de waarborgsom sinds 1 juli 2023 hooguit twee maanden kale huur.
• Je koopt in een WEG. Een appartement hoort bij een Wohnungseigentümergemeinschaft, te vergelijken met een VvE. De Verwalter maakt elk jaar een Wirtschaftsplan met de voorschotten, het Hausgeld, en na afloop een Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Een deel van het Hausgeld sla je om op de huurder, een deel niet. Lees de stukken vóór je koopt: WEG-stukken beoordelen.
• De huurder regel je zelf. De Verwalter beheert het gebouw voor de WEG. Voor je huurder neem je een Mietverwaltung, of je doet het zelf. In het voorbeeld kost dat 30 euro per woning per maand.
• Aangifte in Duitsland. Over de huur doe je elk jaar Duitse aangifte, en in Nederland komt de woning in box 3 met vermindering. Hoe dat gaat, staat in de Duitse aangifte, stap voor stap.

Meer over huurverhoging, Nebenkosten en opzeggen lees je in Verhuren in Duitsland.

De volgorde: eerst de financiering, dan verkopen

1. Reken je eigen situatie door. Wat heb je vrij na de verkoop, wat kost box 3 je nu, en hoeveel buffer houd je apart?
2. Laat een Duitse bank eerst ja zeggen. Laat je persoonlijke dossier in principe goedkeuren, met de verwachte opbrengst van je verkoop als eigen geld. Vraag welke stukken ze daarover willen zien.
3. Zoek en reken kandidaten door met die financiering, en teken pas bij de notaris als de bank schriftelijk heeft toegezegd. Zie eerst geld, dan tekenen.
4. Verkoop de Nederlandse woning, zo dat het geld er is als de koopprijs in Duitsland betaald moet worden.
5. Vraag na de aankoop meteen een Steuernummer aan bij het Finanzamt van de woning.

Waarom niet eerst verkopen? Dan staat je geld op de bank terwijl je nog niet weet of een Duitse bank aan je leent, en hoeveel. Het omgekeerde, eerst kopen en dan verkopen, kan alleen als je de koopprijs ook zonder de opbrengst kunt betalen.

Reken het met je eigen woningen door

Eerst een gevoel krijgen? Op de gratis bierdeksel vul je vijf gegevens in en zie je je rendement en je maximale bod. Die rekent met 80% financiering en 4,2% rente, iets ruimer dan hier.

Veelgestelde vragen