Kosten koper in Duitsland

Reken de hele woning door

De kosten zijn één regel in de som. Of een woning past, hangt af van de huur, de rente, het hausgeld en de belasting. De dealmotor in Plus rekent dat met jouw getallen door:

• je maximale bod voor 5% rendement per jaar, met deze kosten erin;
• je eigen belasting, renovatie met de 15%-grens en een stresstest op rente, huur en leegstand;
• tien jaar vooruit: tot welk jaar je elke maand bijlegt en wat je intussen aflost;
• je woningen bewaren en delen met één link, met je partner of je bank.

Plus kost € 199 per maand en is per maand opzegbaar. Vind je het binnen 30 dagen het geld niet waard, dan krijg je het terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar.

Kies Plus

Liever eerst de basis? De beginnerslessen van de Academie zijn gratis.

Grunderwerbsteuer in alle 16 deelstaten

Elke deelstaat kiest zijn eigen tarief, van 3,5% tot 6,5%. De laatste kolom rekent met de koopprijs die je hierboven invult; de gekozen deelstaat licht op.

Tarieven per 30 september 2026, uit de overzichten van mehrwertsteuerrechner.de en kaufodermieten.de. Verandert een tarief, dan telt meestal de dag waarop je het koopcontract bij de notaris tekent.

Wat de Grunderwerbsteuer is

De Grunderwerbsteuer is de Duitse overdrachtsbelasting. Je betaalt hem één keer, als je grond of een woning koopt, over de koopprijs (§ 1, § 8 en § 9 GrEStG). De wet zelf noemt 3,5% (§ 11 GrEStG), maar sinds 2006 kiezen de deelstaten hun eigen tarief (artikel 105 lid 2a van de Duitse grondwet). Alleen Beieren zit nog op 3,5%.

Wettelijk zijn koper en verkoper allebei aansprakelijk (§ 13 GrEStG). In het koopcontract staat vrijwel altijd dat de koper betaalt. Het Finanzamt stuurt de aanslag een paar weken na het contract. Pas als die betaald is, krijgt de notaris de Unbedenklichkeitsbescheinigung en kun je in het Grundbuch (§ 22 GrEStG).

Inventaris met een eigen, redelijke prijs in het contract, zoals een inbouwkeuken, telt niet mee. Wat wel en niet meetelt, lees je in Kaufnebenkosten en Grunderwerbsteuer.

De makelaar: wie betaalt de courtage

Sinds 23 december 2020 gelden vaste regels voor de courtage bij een appartement of een eengezinswoning, als de koper een consument is (§ 656b BGB):

• Werkt de makelaar voor koper en verkoper allebei, dan betalen ze hetzelfde bedrag (§ 656c BGB). Werkt hij voor de verkoper gratis, dan mag hij ook jou niets rekenen.
• Heeft alleen de verkoper de makelaar ingeschakeld, dan mag hooguit de helft van de courtage naar jou. Jij hoeft pas te betalen als de verkoper zijn deel heeft betaald en dat is aangetoond (§ 656d BGB).

Voor een Mehrfamilienhaus of een bedrijfspand gelden deze twee regels niet, en ook niet als je als ondernemer koopt. Wel moet elk makelaarscontract over een woning of eengezinswoning op schrift; een e-mail is genoeg (§ 656a BGB). Of je bij een belegging consument bent (§ 13 BGB), hangt af van je situatie: wie privé een woning koopt om te verhuren, is dat vaak, maar niet altijd. Lees het makelaarscontract voor je tekent.

Gebruikelijk is 3,57% per kant: 3% plus 19% btw (§ 12 UStG). Dat is een gewoonte, geen tarief; het verschilt per regio en je kunt erover praten. Vul in wat in de advertentie of het contract staat.

Notaris en Grundbuch: waarom 2% een aanname is

Een koopcontract voor een woning moet in Duitsland bij de notaris (§ 311b BGB). De notaris en het Grundbuchamt rekenen met vaste tabellen uit het Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Hoeveel het wordt, hangt af van de koopprijs en van wat er gebeurt: het contract, de Vormerkung, de afwikkeling en jouw inschrijving als eigenaar.

De tabellen lopen niet in een rechte lijn op. Bij een goedkope woning is het percentage daarom hoger dan bij een dure. Samen komt het meestal op 1,5 tot 2% van de koopprijs; de rekenhulp begint op 2%. Vraag je notaris vooraf om een schatting.

Leen je geld, dan komen daar de notaris en het Grundbuch voor de Grundschuld van je bank bij, berekend over het leenbedrag. Die staan niet in deze som.

Waarom je de kosten zelf betaalt

Een bank leent niet over je koopprijs, maar over de waarde die ze zelf vaststelt, de Beleihungswert. De kosten maken de woning niet meer waard. Daarom financiert een Duitse bank ze zelden, en betaal je ze uit eigen geld, samen met het deel van de koopprijs dat de bank niet leent. Hoe groot dat deel is, verschilt per bank; wat banken van een koper uit Nederland vragen, lees je in financiering als Nederlander.

Twee voorbeelden

Dezelfde woning van 150.000 euro, op twee plekken gekocht. Notaris en Grundbuch op 2%:

• In Noordrijn-Westfalen via een makelaar: 9.750 euro Grunderwerbsteuer, 5.355 euro courtage en 3.000 euro notaris en Grundbuch. Samen 18.105 euro, 12,1% van de koopprijs.
• In Beieren zonder makelaar: 5.250 euro Grunderwerbsteuer en 3.000 euro notaris en Grundbuch. Samen 8.250 euro, 5,5% van de koopprijs.

Voor dezelfde woning scheelt dat 9.855 euro eigen geld.

Veelgestelde vragen

Verder lezen

Meer over elke post, ook op een veiling: Kaufnebenkosten en Grunderwerbsteuer. Koop je op een veiling, reken dan met de veilinggrens. Een eerste bod op basis van de huur geeft de bierdeksel.