Passief inkomen uit huur: hoeveel woningen heb je nodig?

Zo reken je het uit

Begin bij wat één woning per maand overhoudt als hij vrij van schuld is: de huur, min leegstand, min alles wat jij als eigenaar betaalt, zoals het niet-omlegbare hausgeld, beheer en onderhoud. Een woning van 120.000 euro met 650 euro huur houdt in het voorbeeld bij huurrendement 527 euro per maand over; deze rekenhulp begint op 525 euro.

Deel dan je doel door dat bedrag. 2.000 euro gedeeld door 525 euro is 3,8. Je hebt dus vier woningen nodig, en die leveren samen 2.100 euro per maand op.

Met een lening: eerst vermogen, dan inkomen

Bijna niemand koopt vier woningen zonder lening. Met een lening koop je eerder en met minder eigen geld, maar in het begin levert een woning weinig of niets op. In het voorbeeld leent de bank 107.500 euro per woning tegen 4,2% rente en 2% aflossing. Dat is 6.665 euro per jaar, meer dan de 6.300 euro netto huur. Zolang de lening loopt, leg je per woning zo'n 30 euro per maand bij.

Dat geld is niet weg. Je lost per woning in het eerste jaar 179 euro per maand af, en dat is sparen. Zolang je meer aflost dan je bijlegt, groeit je vermogen, hier met 149 euro per maand per woning. Elk jaar gaat er een groter deel naar aflossing, want de rente daalt mee met de schuld. Na 28 jaar is de woning vrij van schuld, en vanaf dan is de hele netto huur van jou. Koop je om de twee jaar een woning, dan koop je de vierde na zes jaar. Die is na 34 jaar afgelost; in jaar 35 haal je je 2.000 euro per maand.

Dat is lang. Het is ook eerlijk: een huurwoning met een lening bouwt eerst vermogen op, en pas later inkomen. Hoe dat vermogen groeit, zie je bij vermogen opbouwen.

Sneller: meer aflossen

Los je meer af, dan ben je eerder vrij van schuld, maar leg je in de tussentijd meer bij. In het voorbeeld:

Bij een Duitse lening ligt de rente meestal een aantal jaren vast. Wil je tussentijds extra aflossen, vraag dan naar een recht op Sondertilgung. Tien jaar nadat je de lening helemaal hebt ontvangen, mag je een lening met vaste rente altijd opzeggen, met zes maanden opzegtermijn; dan kun je ook aflossen wat je wilt. Na die rentevaste periode kan de rente hoger of lager zijn dan nu.

En de belasting?

Over huur uit een Duitse woning betaal je inkomstenbelasting in Duitsland, ook als je in Nederland woont. Je betaalt over de huur na aftrek van rente, kosten en afschrijving (AfA). Als beperkt belastingplichtige heb je geen Grundfreibetrag: je betaalt vanaf de eerste euro, met zo'n 14% als begintarief. In het rekenvoorbeeld op vermogen opbouwen houden drie woningen zonder schuld samen 1.339 euro per maand over vóór belasting, en 1.122 euro erna.

Nederland telt de woning mee in box 3, maar geeft vermindering om dubbele belasting te voorkomen. Wil je je doel na belasting halen, vul dan een netto huur na belasting in. De dealmotor rekent de Duitse belasting voor je uit, over al je woningen samen.

Hoe passief is het?

Minder dan het woord belooft. Een Verwalter kan het meeste werk overnemen; die kosten horen in je netto huur. Maar er komt altijd iets op je af: een huurder die vertrekt, een dak dat lekt, een besluit van de WEG, een nieuwe rente. Houd daarom een buffer aan, en reken niet met het mooiste jaar. Wat er mis kan gaan, staat bij vermogen opbouwen.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Hoe aflossen en een paar vrije woningen samen een pensioen worden, oefen je in de gratis lessen van de Academie: een account, geen creditcard. Begin met Aflossen is sparen, in vijf minuten.

Doe de gratis les Naar de bierdeksel

Alle lessen van het fundament staan in de Academie. Wat één woning oplevert, reken je uit bij huurrendement; hoe je vermogen groeit, bij rente op rente. Of je eigen geld in een woning of in een ETF meer oplevert, zie je bij vastgoed of ETF. Alle rekenhulpen staan op één pagina.

Ga je echt kopen? Met Plus reken je je eigen woningen door in de dealmotor: een oordeel en je maximale bod op 5% rendement per jaar over tien jaar, met Duitse belasting en een stresstest. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar. Kies Plus