De veilinggrens

Reken de hele woning door

De grenzen zeggen of je bod de Zuschlag kan krijgen, niet of het een goede koop is. Dat hangt af van de huur, het hausgeld, de renovatie en de financiering.

De eerste stap is gratis. Met de bierdeksel reken je in een minuut je maximale bod uit, terug van de huur, met 80% financiering tegen 4,2% rente. Kies bij "Hoe je koopt" voor Veiling en vul de Verkehrswert in. Je ziet dan meteen of dat bod de 5/10- en de 7/10-grens van een eerste termijn haalt.

De dealmotor in Plus rekent daarna met jouw woning en jouw situatie:

• je eigen financiering en je eigen belasting, met je andere inkomen en je woonland;
• renovatie met de 15%-grens en een stresstest op rente, huur en leegstand;
• tien jaar vooruit: tot welk jaar je elke maand bijlegt en wat je intussen aflost;
• de Veilingkaart: je grenzen, je maximale bod en de Sicherheitsleistung op één A4, voor in de zaal;
• je woningen bewaren en delen met één link, met je partner of je bank.

Plus kost € 199 per maand en is per maand opzegbaar. Vind je het binnen 30 dagen het geld niet waard, dan krijg je het terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar.

Kies Plus

Liever eerst de basis? De beginnerslessen van de Academie zijn gratis.

Hoe de twee grenzen werken

Beide grenzen rekenen met je bod plus de waarde van de bestehenbleibende Rechte, vergeleken met de Verkehrswert die de rechtbank heeft vastgesteld. Niet met je bod alleen.

Weigert de rechtbank de Zuschlag op een van beide grenzen, dan komt er een nieuwe termijn, meestal drie tot zes maanden later (§ 74a lid 3 ZVG).

Wanneer de grenzen vervallen

In die nieuwe termijn mag de rechtbank de Zuschlag op geen van beide grenzen meer weigeren (§ 74a lid 4 en § 85a lid 2 ZVG). Dan kan elk bod vanaf het geringstes Gebot de Zuschlag krijgen. Maar alleen als de grenzen eerder echt zijn toegepast: als de rechtbank de Zuschlag om een van deze twee redenen al eens heeft geweigerd.

Dat het de tweede of derde termijn is, zegt daar niets over. Werd de vorige termijn uitgesteld, ingetrokken of door de schuldeiser stilgelegd, of bood niemand, dan heeft de rechtbank de grenzen niet toegepast. Ze gelden dan gewoon weer. Staat het niet in de aankondiging, vraag het de Rechtspfleger. Weet je het niet, kies in de rekenhulp dan "Weet niet": die rekent dan alsof de grenzen nog gelden.

Ook als de grenzen vervallen zijn, kan de schuldeiser de veiling tot de Zuschlag nog stilleggen (§ 30 ZVG).

Bestehenbleibende Rechte

Sommige rechten uit het Grundbuch vervallen niet met de Zuschlag, omdat ze vóór de schuldeiser staan die de veiling heeft aangevraagd (§ 52 ZVG). Denk aan een woonrecht of een erfdienstbaarheid in Abteilung II, of een Grundschuld in Abteilung III. Die neem je over. De rechtbank zegt aan het begin van de termijn welke rechten blijven bestaan en met welke waarde ze meetellen.

Die waarde telt op drie plekken mee: bij beide grenzen, bij de Grunderwerbsteuer en in wat de woning je kost. Je haalt de grenzen dus met een lager bod, maar je betaalt de Rechte er wel bij.

Sicherheitsleistung

Vraagt een betrokkene erom, en de bank doet dat bijna altijd, dan stel je direct na je bod zekerheid: 10% van de Verkehrswert uit de aankondiging, niet van je bod (§ 68 lid 1 ZVG). Is die zekerheid hoger dan het contante deel van je bod, dan krijg je het verschil terug. Contant geld is uitgesloten. Een overboeking die vóór de termijn bij de Gerichtskasse is bijgeschreven, een bankcheque die op zijn vroegst drie werkdagen voor de termijn is uitgeschreven, of een bankgarantie mag wel (§ 69 ZVG). Krijg je de Zuschlag, dan wordt het bedrag met je bod verrekend.

Grunderwerbsteuer en andere kosten op een veiling

Op een veiling is het hoogste bod je koop (§ 1 lid 1 nr. 4 GrEStG). De Grunderwerbsteuer gaat over dat bod plus de bestehenbleibende Rechte (§ 9 lid 1 nr. 4 GrEStG), tegen het tarief van de deelstaat. Een notaris en een makelaar voor de koop heb je niet nodig.

Wel betaal je een vergoeding voor de Zuschlag en het Grundbuch, en 4% rente per jaar over je bod, van de Zuschlag tot de Verteilungstermin (§ 49 lid 2 ZVG en § 246 BGB). De rekenhulp rekent die kosten met 1% van je bod en zes weken rente, net als de dealmotor. Dat zijn aannames, geen tarieven.

Rekenvoorbeeld

Een appartement in Noordrijn-Westfalen met een Verkehrswert van 120.000 euro, in een eerste termijn. Je biedt 78.000 euro.

• Zonder bestehenbleibende Rechte is je bod 65% van de Verkehrswert. Je haalt de 5/10-grens van 60.000 euro, maar niet de 7/10-grens van 84.000 euro: een schuldeiser kan weigering vragen.
• Blijft er een woonrecht bestaan dat de rechtbank op 10.000 euro stelt, dan telt de rechtbank 88.000 euro: 73,3% van de Verkehrswert, boven de 7/10-grens. De grenzen haal je dan al vanaf een bod van 50.000 en 74.000 euro.
• Maar je betaalt meer. De Grunderwerbsteuer over 88.000 euro is 5.720 euro in plaats van 5.070 euro, en het woonrecht neem je over. Met Zuschlag, Grundbuch en rente kost de woning je 94.860 euro in plaats van 84.210 euro.
• De Sicherheitsleistung is in beide gevallen 12.000 euro.

Veelgestelde vragen

Verder lezen

De hele procedure, van de aankondiging tot het Grundbuch: Zwangsversteigerung stap voor stap. Alle kosten van een gewone koop: aankoopkosten berekenen.