Beleggen in vastgoed of ETF's: wat levert meer op?

Zo vergelijk je het eerlijk

Begin bij het eigen geld dat de woning vraagt. Een woning van 120.000 euro kost met 12% aankoopkosten 134.400 euro. Leent de bank daarvan 80%, 107.520 euro, dan leg je zelf 26.880 euro in. Precies dat bedrag gaat aan de andere kant in een ETF.

Daarna loopt het niet helemaal gelijk op. In het eerste jaar is de huur net te laag voor rente en aflossing: je legt 342 euro bij, zo'n 29 euro per maand. In de eerste vier jaar samen 794 euro. Wie dat geld niet in de woning stopt, kan het beleggen. Daarom gaat het aan de ETF-kant ook in het ETF. Vanaf jaar 5 houdt de woning geld over, en dat beleg je in hetzelfde ETF. Zo leg je aan beide kanten evenveel in, en vergelijk je alleen wat het geld doet.

De woning na 10, 20 of 30 jaar is wat je overhoudt als je hem dan verkoopt: de waarde, min 3% verkoopkosten, min wat je de bank nog schuldig bent. Na 10 jaar is de woning 139.265 euro waard en staat er nog 81.461 euro lening. Na 28 jaar is de lening helemaal afgelost.

Waarom het ETF eerst voorligt

Bij de aankoop betaal je 14.400 euro aankoopkosten, zoals Grunderwerbsteuer en notaris, en bij een verkoop nog eens 3%. Dat geld is weg. Het ETF zet vanaf de eerste dag de hele 26.880 euro aan het werk. Daarom heb je na één jaar met het ETF 28.844 euro, en met de woning 12.776 euro.

Die achterstand loopt de woning in, omdat hij met geld van de bank werkt. Met 1,5% prijsstijging per jaar haalt hij het ETF in jaar 8 in. Zonder prijsstijging duurt het tot jaar 18. Een woning koop je dus om lang te houden. Wie na een paar jaar verkoopt, verliest het meestal van een ETF.

De hefboom: waarom de woning op lange termijn harder groeit

Je koopt met 26.880 euro eigen geld een woning van 120.000 euro. Stijgt de waarde 1,5% per jaar, dan stijgt die over de hele woning, niet alleen over jouw deel. Tegelijk los je elke maand een stuk van de lening af, het grootste deel uit de huur. In het eerste jaar leg je 29 euro per maand bij en los je 179 euro af: zolang je meer aflost dan je bijlegt, groeit je vermogen, hier met 150 euro per maand, nog zonder prijsstijging. Na 30 jaar is de woning 187.570 euro waard en vrij van schuld.

Op je eigen geld levert de woning in het voorbeeld over 30 jaar 8% per jaar op, en zonder prijsstijging 6,9%. Het ETF rekent met 6%. Het verschil komt van de lening: de huur betaalt het grootste deel van de rente en de aflossing, en de woning wordt van jou.

De hefboom werkt ook de andere kant op. Daalt de waarde, dan raakt dat je eigen geld veel harder dan bij een ETF zonder lening. En de bank wil haar rente, ook in een maand zonder huur. Hoe dat uitpakt in een slecht jaar, zie je bij vermogen opbouwen.

Wat de getallen niet laten zien

• Alles op één plek. Een breed ETF spreidt je geld over duizenden bedrijven in tientallen landen. Een woning is één huurder, één dak en één stad. Gaat daar iets mis, dan merk je het meteen.
• Werk en tijd. Een ETF koop je in een paar minuten en laat je staan. Een woning zoek je, beoordeel je, financier je en beheer je. Een Verwalter neemt veel over, maar kost geld, en de beslissingen blijven bij jou.
• Leegstand en onderhoud. De rekenhulp rekent met 2% leegstand en vaste kosten per maand. Een huurder die maanden niet betaalt, of een nieuw dak via de WEG, kost meer. Houd een buffer aan.
• Bij je geld kunnen. Een ETF verkoop je in een paar dagen, ook een deel ervan. Een woning verkopen duurt maanden en kost geld, en binnen tien jaar betaal je in Duitsland belasting over de winst.
• De rente. De rekenhulp rekent dertig jaar met dezelfde rente. In Duitsland staat de rente meestal tien jaar vast; daarna kan hij hoger of lager zijn.
• Ook een ETF kan tegenvallen. Wereldwijd gespreide aandelen brachten sinds 1900 gemiddeld zo'n 5% per jaar op bovenop de inflatie (Dimson, Marsh en Staunton, UBS Global Investment Returns Yearbook), met jaren van grote dalingen ertussen, zoals 2008. De 6% in de rekenhulp is een aanname.

En de belasting?

De rekenhulp rekent aan beide kanten vóór belasting. Belast worden ze allebei, alleen anders.

• Het ETF valt in Nederland in box 3. In 2026 rekent box 3 met een verondersteld rendement van 6,00% op overige bezittingen, zoals beleggingen, en daarover betaal je 36%. Het heffingsvrij vermogen is 59.357 euro per persoon. Box 3 betaal je elk jaar, ook als de koers daalt.
• De huur van een Duitse woning wordt in Duitsland belast, na aftrek van rente, kosten en afschrijving. Woon je in Nederland, dan heb je daar geen Grundfreibetrag: je betaalt vanaf de eerste euro, met zo'n 14% als begintarief. In de eerste jaren blijft er door rente en afschrijving vaak weinig winst over.
• In box 3 telt de Duitse woning mee, maar Nederland geeft een vermindering om dubbele belasting te voorkomen. In de praktijk betaal je over de woning zelf geen box 3.
• Verkoop je na meer dan tien jaar, dan is de winst in Duitsland onbelast (§ 23 EStG). Verkoop je eerder, dan is hij belast. De 10 jaar in de rekenhulp is dus tien jaar en een dag.

Box 3 verandert mogelijk vanaf 2028. Hoe de belasting op een Duitse huurwoning precies werkt, lees je in huurwoning in Duitsland: box 3 en Duitse belasting.

Waarom niet allebei?

Het hoeft geen keuze te zijn. Veel mensen houden eerst een buffer op de bank, beleggen daarna elke maand in een breed ETF, en zetten er een woning naast als ze het eigen geld, de tijd en de zin hebben in het werk. Zo spreid je over aandelen en vastgoed, en heb je een deel van je vermogen altijd snel bij de hand.

Hoeveel vermogen je nodig hebt om ervan te leven, reken je uit bij financieel onafhankelijk. Hoeveel woningen je nodig hebt voor een vast inkomen, bij passief inkomen uit huur. En een spaarrekening, een fonds en een huurwoning naast elkaar zie je bij vermogen opbouwen.

Veelgestelde vragen

Je volgende stap

Hoe een huurwoning uit vier bronnen tegelijk vermogen bouwt, zie je in de gratis les Vier motoren onder één woning van de Academie: een account, geen creditcard, in vier minuten.

Doe de gratis les Naar de bierdeksel

Alle lessen van het fundament staan in de Academie. Wat één woning oplevert, reken je uit bij huurrendement; wat rente op rente met een vaste inleg doet, bij rente op rente. Alle rekenhulpen staan op één pagina.

Ga je echt kopen? Met Plus reken je je eigen woningen door in de dealmotor: een oordeel en je maximale bod op 5% rendement per jaar over tien jaar, met Duitse belasting en een stresstest. € 199 per maand, 30 dagen geld terug. Premium zoekt ook voor je, leest de stukken en zet je bankaanvraag klaar. Kies Plus