Kennis · financiering, stand september 2026

Financiering als Nederlander

De meeste Duitse banken financieren liever iemand die in Duitsland woont en werkt. Dat betekent niet dat het niet kan. Het betekent dat je met een beter dossier komt, meer eigen geld meebrengt en de financiering regelt vóór je een woning hebt, niet erna.

Wie aan je leent

Een kleine groep Duitse banken financiert klanten met een woonadres of werkgever in Nederland. Vaak zijn het Sparkassen en Volksbanken in de grensstreek of in de stad waar de woning staat, plus een paar grotere banken met ervaring met buitenlandse klanten. Beleid verschilt per bank en per jaar, en een filiaal kan anders beslissen dan het hoofdkantoor.

Twee manieren om ze te vinden:

Zelf. Bel of mail de Sparkasse en Volksbank van de stad waar je zoekt. Vraag direct of ze Kapitalanleger met woonplaats in Nederland financieren. Een nee krijg je snel.
Via een Finanzierungsvermittler. Er zijn bemiddelaars die zich op klanten uit het buitenland richten en weten welke bank het nu doet. Die hebben in Duitsland een vergunning nodig (§ 34i GewO). Vraag ernaar en vraag hoe ze betaald worden.

De rente voor tien jaar vast lag eind september 2026 rond 4,0 tot 4,4%, voor wie in Duitsland woont. Reken als buitenlandse klant niet op de laagste rente uit de vergelijkers.

Hoeveel eigen geld

Reken erop dat je de bijkomende kosten zelf betaalt: Grunderwerbsteuer, notaris en Grundbuch, en bij een makelaar diens courtage. Dat is in Noordrijn-Westfalen al snel 8 tot 12% van de prijs. Zie Kaufnebenkosten en Grunderwerbsteuer.

Daarbovenop vragen veel banken bij buitenlandse klanten een deel van de koopprijs zelf. Hoeveel, verschilt per bank. Belangrijker nog: de bank leent niet over jouw koopprijs, maar over de waarde die zij zelf vaststelt, de Beleihungswert. Die ligt voor een verhuurde woning meestal onder de marktwaarde en rekent met de huur die de woning duurzaam opbrengt.

Houd daarnaast een buffer aan voor leegstand, een nieuwe cv-ketel of een Sonderumlage van de WEG. Een bank vraagt daar misschien niet naar, maar jij hebt hem nodig.

Komt je eigen geld uit de verkoop van een huurwoning in Nederland? Lees dan in je huurwoning verkopen en in Duitsland herbeleggen hoeveel Duitse appartementen dat geld draagt, en wat het na tien jaar oplevert.

Je dossier

Een compleet dossier is bij een buitenlandse klant het verschil tussen een snel ja en een langzaam nee. Lever het in één keer aan, in het Duits waar het kan:

paspoort of identiteitskaart;
Selbstauskunft: het Duitse formulier van de bank met je inkomen, lasten, bezittingen en schulden;
de laatste drie loonstroken, je jaaropgave, een werkgeversverklaring en je laatste aangifte en aanslag inkomstenbelasting; als ondernemer de jaarcijfers van twee of drie jaar;
bankafschriften waaruit je eigen geld blijkt;
overzicht van je bestaande leningen en hypotheek, met je BKR-overzicht;
de stukken van de woning: exposé of Gutachten, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, jaarafrekening en notulen van de WEG, Energieausweis, huurcontract;
je eigen berekening: huur, hausgeld, lasten, rente en aflossing.

Met Premium maakt Olonto van je gegevens een Bankpaket in het Duits. Maar ook zonder dat geldt: hoe minder de bank hoeft te vragen, hoe beter.

BKR in plaats van Schufa

Een Duitse bank kijkt normaal in de Schufa. Daar sta jij niet in, of alleen met een Duitse rekening. Wat de bank wil weten, staat in Nederland bij het BKR. Je overzicht vraag je gratis op via mijnkredietregistratie.nl, met iDIN via je bank. Een officieel gewaarmerkt uittreksel kost een klein bedrag.

Stuur het BKR-overzicht mee zonder dat ze erom vragen. Leg in één zin uit wat het is: "Auskunft des niederländischen Bureau Krediet Registratie, vergleichbar mit der Schufa."

De volgorde: eerst geld, dan tekenen

In Nederland teken je een koopovereenkomst met een financieringsvoorbehoud. In Duitsland is dat niet vanzelfsprekend. Het koopcontract wordt bij de notaris getekend en bindt je direct. Een financieringsvoorbehoud kun je proberen af te spreken, maar de verkoper hoeft niet mee te werken, en dan moet het in de notariële akte zelf staan.

Daarom: laat de bank je eerst in principe goedkeuren op basis van je persoonlijke dossier. Dan heb je, zodra je een woning hebt, alleen nog de woning zelf te laten beoordelen. Teken pas bij de notaris als de bank schriftelijk heeft toegezegd.

Voor de lening wordt een Grundschuld in het Grundbuch ingeschreven, via een Duitse notaris. Daarin verklaar je meestal ook dat de bank bij wanbetaling direct mag executeren. Dat is standaard, maar lees het wel.

Een veiling financieren

Bij een Zwangsversteigerung is de volgorde nog strenger. Je moet binnen enkele weken na de Zuschlag betalen, dus de toezegging moet er vóór de termijn zijn, voor een maximaal bedrag. De bank financiert daarbij over de prijs die je betaalt, niet over de hogere Verkehrswert.

De Sicherheitsleistung van 10% van de Verkehrswert betaal je uit eigen geld, vóór de termijn.
De bank moet betalen vóór de Verteilungstermin, terwijl haar Grundschuld pas na je inschrijving als eigenaar in het Grundbuch kan. Niet elke bank wil dat. Vraag er concreet naar.
Vanaf de Zuschlag loopt 4% rente over het Bargebot tot de Verteilungstermin.

Meer over de procedure in Zwangsversteigerung stap voor stap.

Andere routes

Overwaarde op je eigen huis

Je kunt je Nederlandse hypotheek verhogen of een tweede lening op je huis afsluiten, als je bank dat voor dit doel toestaat. In Nederland is die rente niet aftrekbaar: het is geen lening voor je eigen woning, dus valt hij in box 3. In Duitsland is de rente wel aftrekbaar als Werbungskosten, zolang je met het geld aantoonbaar de Duitse huurwoning hebt gekocht. Houd dat geldspoor zuiver.

Eerst contant, dan financieren

Koop de eerste woning of woningen met eigen geld, bijvoorbeeld op een veiling waar snelheid telt. Als ze verhuurd zijn en een huurgeschiedenis hebben, financier je ze samen bij een bank. Het geld komt vrij voor de volgende. Je bent dan wel even al je geld kwijt aan één of twee woningen.

Familie of vrienden

Een onderhandse lening kan, met een schriftelijke overeenkomst en een zakelijke rente. Leg vast wat er gebeurt als het misgaat. Zodra je geld van meerdere mensen ophaalt om samen te beleggen, gelden er regels van de toezichthouder. Laat dat vooraf toetsen.

Olonto bemiddelt geen leningen en geeft geen financieringsadvies. Dit artikel legt uit hoe het werkt, zodat je beter voorbereid bij een bank of bemiddelaar aankomt.