Baufinanzierung für Kapitalanleger

Beleihungswert statt Kaufpreis

Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis, sondern den Beleihungswert: den Wert, den sie selbst für dauerhaft erzielbar hält. Bei vermieteten Wohnungen rechnet sie ihn meist nach dem Ertragswert, also aus der nachhaltigen Miete abzüglich der Kosten. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert.

Wie viel Sie im Verhältnis zu diesem Wert leihen, ist der Beleihungsauslauf. Je höher er ist, desto höher der Zins. Unter etwa 60 bis 70 % bekommen Sie die besten Konditionen, über 90 % wird es spürbar teurer. Deshalb lohnt sich jeder Euro Eigenkapital doppelt: Er senkt den Kredit und den Zinssatz.

Kaufen Sie günstig, etwa in der Versteigerung, finanziert die Bank auf Basis des Preises, den Sie zahlen, nicht des höheren Verkehrswerts. Den Vorteil des guten Einkaufs haben Sie im Vermögen, nicht im Kredit.

Wie viel Eigenkapital

Die Regel, auf die Sie sich verlassen können: Die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Makler machen in Nordrhein-Westfalen schnell 8 bis 12 % des Preises aus, siehe Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer.

Finanzierungen über 100 % hinaus gibt es, bei gutem Einkommen und Zusatzsicherheiten. Sie sind teurer, und ein kleiner Rückschlag bei Miete oder Wert trifft Sie dann voll. Halten Sie außerdem eine Reserve für Leerstand, eine neue Heizung oder eine Sonderumlage der WEG. Die Bank fragt vielleicht nicht danach, Sie brauchen sie trotzdem.

Die Haushaltsrechnung

Die Bank will sehen, dass Sie die Rate auch dann zahlen können, wenn die Wohnung leer steht. Dafür stellt sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und rechnet die neue Wohnung dazu: Miete, Hausgeld, Rate.

Die Miete setzt sie dabei häufig nur mit 70 bis 80 % an, als Puffer für Kosten und Mietausfall. Manche Banken rechnen sie voll, andere nur zur Hälfte, und ein unterschriebener Mietvertrag hilft. Das ist einer der Punkte, an denen sich Banken am stärksten unterscheiden. Fragen Sie direkt, wie Ihre Bank die Miete ansetzt.

Die Bank prüft außerdem Ihre Bonität bei der Schufa und will wissen, welche Kredite Sie schon haben. Bei einer zweiten und dritten Wohnung rechnet sie die bestehenden Finanzierungen mit.

Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung

Ende September 2026 kosteten zehn Jahre Zinsbindung je nach Beleihungsauslauf etwa 4,0 bis 4,4 %, fünfzehn Jahre etwas mehr. Eine längere Bindung kostet Zins, gibt Ihnen aber Ruhe, wenn die Zinsen steigen.

• Tilgung. Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht. Das verleitet dazu, wenig zu tilgen. Mit 2 % Tilgung ist der Kredit nach zehn Jahren noch zu gut drei Vierteln offen; rechnen Sie durch, was eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zins mit Ihrem Monat macht.
• Sondertilgung. Ein Recht auf 5 % Sondertilgung im Jahr kostet meist wenig und gibt Ihnen Spielraum.
• Bereitstellungszinsen. Wird der Kredit nicht sofort ausgezahlt, verlangt die Bank nach einer freien Zeit Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Bei einer Renovierung mit Auszahlung in Raten ist das wichtig.
• Förderung. Für energetische Sanierung gibt es Förderkredite und Zuschüsse, zum Beispiel über die KfW. Die Programme ändern sich häufig und müssen meist vor Beginn der Maßnahme beantragt werden.

Unterlagen

Ein vollständiges Paket ist der schnellste Weg zur Zusage. Reichen Sie es auf einmal ein:

• Personalausweis und Selbstauskunft;
• die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die Lohnsteuerbescheinigung, bei Selbständigen Bilanzen oder Gewinnermittlung und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre;
• Nachweis des Eigenkapitals;
• Übersicht über bestehende Kredite und Immobilien, mit Mietverträgen;
• für die Wohnung: Exposé oder Gutachten, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der WEG, Energieausweis, Mietvertrag, Wohnflächenberechnung und Fotos;
• Ihre eigene Rechnung: Miete, Hausgeld, Kosten, Zins und Tilgung.

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Erst Zusage, dann Notar

Der notarielle Kaufvertrag bindet Sie sofort. Ein Finanzierungsvorbehalt ist nicht selbstverständlich; Sie können ihn verhandeln, dann muss er aber in der Urkunde selbst stehen. Der sichere Weg: Lassen Sie sich von der Bank zuerst anhand Ihrer persönlichen Unterlagen grundsätzlich prüfen. Sobald Sie eine Wohnung haben, geht es dann nur noch um das Objekt. Unterschreiben Sie beim Notar erst, wenn die Zusage schriftlich vorliegt.

Für den Kredit wird eine Grundschuld eingetragen, ebenfalls beim Notar. Darin unterwerfen Sie sich meist der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das ist Standard, aber lesen Sie es.

Eine Versteigerung finanzieren

Bei einer Zwangsversteigerung ist die Reihenfolge noch strenger. Sie zahlen innerhalb weniger Wochen nach dem Zuschlag, also muss die Zusage vor dem Termin da sein, für einen Höchstbetrag.

• Die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts kommt aus Ihrem Eigenkapital und muss vor dem Termin bei der Gerichtskasse sein.
• Die Bank muss vor dem Verteilungstermin zahlen. Ihre Grundschuld kann aber erst eingetragen werden, wenn Sie selbst im Grundbuch stehen (§ 130 Abs. 3 ZVG). Nicht jede Bank geht dieses Zeitfenster mit. Fragen Sie konkret danach.
• Ab dem Zuschlag laufen 4 % Zinsen auf das Bargebot bis zum Verteilungstermin.

Mehr zum Verfahren in Zwangsversteigerung Schritt für Schritt. Olonto vermittelt keine Kredite und berät nicht zur Finanzierung. Dieser Text erklärt, wie es funktioniert, damit Sie besser vorbereitet zur Bank gehen.