Wo investieren?

Miete gegenüber Kaufpreis

Die erste Frage ist einfach: Wie viele Jahresnettokaltmieten zahlen Sie für die Wohnung? Teilen Sie den Preis durch die Jahresmiete. Eine Wohnung für 100.000 Euro mit 500 Euro Miete im Monat hat einen Faktor von 16,7: Sie zahlen fast siebzehn Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete kaufen Sie pro Euro.

Ein niedriger Faktor ist nicht von selbst gut. Er kann auch heißen, dass der Markt einer Stadt nicht traut, weil es Leerstand gibt oder Menschen wegziehen. Deshalb sehen Sie den Faktor nie allein, sondern immer zusammen mit den folgenden Punkten.

Quelle: Der Gutachterausschuss jeder Stadt oder jedes Kreises veröffentlicht einen Grundstücksmarktbericht mit echten Kaufpreisen, oft mit einem Rohertragsfaktor je Objektart. In den meisten Ländern finden Sie die Berichte und die Bodenrichtwerte über BORIS.

Leerstand

Steht eine Wohnung drei Monate leer, fehlt Ihnen ein Viertel der Jahresmiete, während Zins, Tilgung und Hausgeld weiterlaufen. Leerstand ist also das erste Risiko. Der Zensus 2022 nennt den Leerstand je Gemeinde. Als Faustregel: Unter drei Prozent ist der Markt angespannt; deutlich darüber sollten Sie wissen, warum, und in welchen Vierteln.

Bevölkerung: wächst oder schrumpft die Stadt?

Weniger Einwohner heißt auf Dauer weniger Mieter. Achten Sie auf die Entwicklung der letzten zehn Jahre und auf die Prognose. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung zeigt je Gemeinde eine Prognose bis 2040, mit dem Altersaufbau. Eine Stadt mit vielen Studierenden oder jungen Familien hält die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.

Arbeit und Einkommen

Mieter wohnen, wo Arbeit ist. Eine Stadt mit einem großen Arbeitgeber ist anfällig; eine Stadt mit Hochschule, Krankenhaus, Verwaltung und Mittelstand weniger. Die Bundesagentur für Arbeit veröffentlicht die Arbeitslosenquote je Kreis und Stadt, jeden Monat. Achten Sie auf die Richtung über einige Jahre, nicht auf einen Monat.

Die Lage innerhalb der Stadt

Innerhalb einer Stadt kann der Unterschied zwischen zwei Vierteln größer sein als zwischen zwei Städten. Der Mietspiegel teilt die Stadt in Lagen ein (einfach, mittel, gut) und nennt je Lage eine Miete. BORIS zeigt den Bodenrichtwert je Straße: Ein hoher Wert bedeutet eine gefragte Lage. Sehen Sie auf der Karte auch nach Bahnhof, Geschäften, Schulen und ob eine Autobahn oder Bahntrasse am Haus vorbeiführt.

Rechnen Sie auch die Entfernung mit. Eine Wohnung, die Sie in anderthalb Stunden erreichen, besuchen Sie zur Besichtigung, zur Eigentümerversammlung und wenn etwas schiefgeht. Eine Wohnung am anderen Ende des Landes überlassen Sie öfter anderen.

Steuern und Mietregeln je Stadt

• Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Land, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen. Bei einer Wohnung für 100.000 Euro sind das 3.000 Euro Eigenkapital Unterschied. Siehe Kaufnebenkosten.
• Gilt in der Stadt die Mietpreisbremse oder eine niedrigere Kappungsgrenze, wächst Ihre Miete langsamer. Das muss kein Grund sein, die Stadt auszulassen, wohl aber, es im Gebot zu berücksichtigen. Siehe Vermieten in Deutschland.
• Die Grundsteuer ist seit 2025 je Land und Gemeinde unterschiedlich geregelt. Ihr Mieter zahlt sie über die Nebenkosten, sie zählt aber zu dem, was die Wohnung insgesamt kostet.

So setzen Sie es in Olonto um

1. Wählen Sie zwei oder drei Städte, die bei den sechs Maßstäben gut abschneiden und die Sie erreichen können.
2. Tragen Sie sie als Zielstädte in der Suche ein, mit der Miete pro m² aus dem Mietspiegel. Suche und Dealmotor rechnen dann mit dieser Miete, und eine Wohnung außerhalb Ihrer Städte bekommt einen Hinweis.
3. Legen Sie auf den Portalen je Stadt einen Suchauftrag an, der an Ihre Suchadresse mailt. Dann kommen die Angebote von selbst herein, schon durchgerechnet.
4. Rechnen Sie die ersten Wohnungen mit dem Fünf-Zahlen-Check durch. Nach zehn Wohnungen in einer Stadt wissen Sie, was dort normal ist, und erkennen ein gutes Angebot sofort.